漫談地產(貸款)系列之四 買房的八大過程(上)
開利地產負責人李秉信
洛杉磯的房地產市場已經連續十個月,呈現漲勢的走向。 而且也是自2010年底房市觸底反彈, 呈現第三年漲勢起漲的底部。 在房地產房市底部中稱為漲勢確定, 底部堅實。根據房市打底,三波段輪漲的理論中, 第一階段多半都是由自有資金雄厚的投資客, 純粹以收益比的多少, 作為購屋吃貨的基準。這一階段的打底, 通常決定了房市反彈的力道。 必須要仔細觀察, 才能決定出手的時機。
投資客的心態通常都是,只要房價夠便宜,房租合理, 收益比超過定存利率三倍以上。 現金客就如韓信點兵一樣, 來者不拒, 多多益善, 大小通吃。 筆者就有來自印度投資客人, 在短短的2008年至2009年兩年中, 於內陸帝國購入超遇兩百棟的法拍屋。 而且至今仍在持續吃貨。 通常有心的投資客, 會成立一個資產持股公司, 及一個資產管理公司。 用企業經營理念持股和經營双軌進行, 不但可以降低持資產的風險, 又可將開銷比例在税表上發揮到最大化。這是許多投資客企業化經營法拍屋制式的作法。
觀察地產市場底部深厚, 在於投資客吃貨的價和量。 客觀來看, 從2006年底, 房價呈現無支撐自由落體跌價, 到2008底投資客開始進場用現金購屋,至今已將近四年。九成以上的法拍屋存貨,在2012年底前幾乎都已經被消化光了。 這樣的房市 底部不可不謂之厚實。而第二階段接手的房市買主即將上場接力,通常都是以第一次購屋者的族群居多, 而且必须考慮借款的能力。 因此, 筆者打算從本次漫談地產系列, 來和讀者談談如何作好買房的準備, 並如何進行買房的程序。
1.准備買房子
買房子是每個人一生中最大的投資之一,所以盡可能多了解買房子知識是絕對必要的。首先你要了解買房子的過程。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四倍(假設貸款利率是6%)。然後需要决定在什麼地方買? 是先考慮小孩上學呢?,還是上班的遠近呢?等等因素。最後要决定的是以同樣的價錢,有的地方可以買到獨立屋,而有的地方只能買到連棟屋或共渡公寓、你喜歡住獨立屋還是連棟屋呢?
2.選對的經紀人
如果你是初次買房,一定有很多相關的問題,所以買房一定要找對的經紀人。首先經紀人要比你有經驗。經紀人要有耐心的為你解答相關的問題。其次經紀人要比你了解在地的行情。經紀人要知道什麼房子在什麼地方應該賣多少錢,從而為你提供初次選屋的依據。第三經紀人要比你有更多的信息。第四經紀人一定要為你把關。有一條最好的理由,經紀人為買主的服務是免費的、在美國加州一般是由賣主付雙方經紀人的佣金、所以買房子一定要找對的經紀人為您服務。
3.貸款預審批准信 (Loan Prequalify Letter)
選定經紀人之後,他會請你填一份買主經濟狀况表。經紀人根據買主的經濟狀况向貸款公司申請一封貸款預審批准信。你可以用你自己指定的貸款公司所出的貸款預審批准信。貸款預審批准信的目的是可以此信來决定您可購買的房價上限、並使賣主相信銀行將會批准你的貸款而願意簽字使買賣的合同生效。貸款預審批准信通常是出價合同(Offer) 必要的附件之一。
4.看房
經紀人會根據買主的要求來搜索上市的房屋。只要有符合要求的上市房屋,信息就會送到你的電子郵箱或打電話通知你。如果看到满意的房屋,可自己先去看看房子周圍的環境。喜歡後再约經紀人帶你去看房子内部。在同一地區的房子一般20分鐘可以看一間,一次可看5-6棟房子。
漫談地產(貸款) 的內容非常精彩,下周將會介紹購屋的四個過程。
洛杉磯的房地產市場已經連續十個月,呈現漲勢的走向。 而且也是自2010年底房市觸底反彈, 呈現第三年漲勢起漲的底部。 在房地產房市底部中稱為漲勢確定, 底部堅實。根據房市打底,三波段輪漲的理論中, 第一階段多半都是由自有資金雄厚的投資客, 純粹以收益比的多少, 作為購屋吃貨的基準。這一階段的打底, 通常決定了房市反彈的力道。 必須要仔細觀察, 才能決定出手的時機。
投資客的心態通常都是,只要房價夠便宜,房租合理, 收益比超過定存利率三倍以上。 現金客就如韓信點兵一樣, 來者不拒, 多多益善, 大小通吃。 筆者就有來自印度投資客人, 在短短的2008年至2009年兩年中, 於內陸帝國購入超遇兩百棟的法拍屋。 而且至今仍在持續吃貨。 通常有心的投資客, 會成立一個資產持股公司, 及一個資產管理公司。 用企業經營理念持股和經營双軌進行, 不但可以降低持資產的風險, 又可將開銷比例在税表上發揮到最大化。這是許多投資客企業化經營法拍屋制式的作法。
觀察地產市場底部深厚, 在於投資客吃貨的價和量。 客觀來看, 從2006年底, 房價呈現無支撐自由落體跌價, 到2008底投資客開始進場用現金購屋,至今已將近四年。九成以上的法拍屋存貨,在2012年底前幾乎都已經被消化光了。 這樣的房市 底部不可不謂之厚實。而第二階段接手的房市買主即將上場接力,通常都是以第一次購屋者的族群居多, 而且必须考慮借款的能力。 因此, 筆者打算從本次漫談地產系列, 來和讀者談談如何作好買房的準備, 並如何進行買房的程序。
1.准備買房子
買房子是每個人一生中最大的投資之一,所以盡可能多了解買房子知識是絕對必要的。首先你要了解買房子的過程。其次你要知道你能買得起或者願意買多少錢的房子。一個簡便的計算方法是最高貸款額為家庭年收入的四倍(假設貸款利率是6%)。然後需要决定在什麼地方買? 是先考慮小孩上學呢?,還是上班的遠近呢?等等因素。最後要决定的是以同樣的價錢,有的地方可以買到獨立屋,而有的地方只能買到連棟屋或共渡公寓、你喜歡住獨立屋還是連棟屋呢?
2.選對的經紀人
如果你是初次買房,一定有很多相關的問題,所以買房一定要找對的經紀人。首先經紀人要比你有經驗。經紀人要有耐心的為你解答相關的問題。其次經紀人要比你了解在地的行情。經紀人要知道什麼房子在什麼地方應該賣多少錢,從而為你提供初次選屋的依據。第三經紀人要比你有更多的信息。第四經紀人一定要為你把關。有一條最好的理由,經紀人為買主的服務是免費的、在美國加州一般是由賣主付雙方經紀人的佣金、所以買房子一定要找對的經紀人為您服務。
3.貸款預審批准信 (Loan Prequalify Letter)
選定經紀人之後,他會請你填一份買主經濟狀况表。經紀人根據買主的經濟狀况向貸款公司申請一封貸款預審批准信。你可以用你自己指定的貸款公司所出的貸款預審批准信。貸款預審批准信的目的是可以此信來决定您可購買的房價上限、並使賣主相信銀行將會批准你的貸款而願意簽字使買賣的合同生效。貸款預審批准信通常是出價合同(Offer) 必要的附件之一。
4.看房
經紀人會根據買主的要求來搜索上市的房屋。只要有符合要求的上市房屋,信息就會送到你的電子郵箱或打電話通知你。如果看到满意的房屋,可自己先去看看房子周圍的環境。喜歡後再约經紀人帶你去看房子内部。在同一地區的房子一般20分鐘可以看一間,一次可看5-6棟房子。
漫談地產(貸款) 的內容非常精彩,下周將會介紹購屋的四個過程。