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漫談地產(貸款)系列之五十五 簡介美國房屋租賃法(4)
開利地產負責人 李秉信
在筆者多年的實務經驗上, 許多房東常常自以為是的對於房客,作出想當然耳的動作, 然而却是違法行而不自知。 在美國房屋租賃法中,規定房東的以下幾種行為屬於違法行為:在這幾種違法行為中, 房東擅自自行將房客住宅換鎖, 是一個很嚴重的觸法行為。 這是一般房東常犯的思考上的誤判,以為出租物業本來就是我的產業,若是和房客發生爭執, 甚至一氣起來,將出租住宅換鎖或增加新鎖,致使承租人無法開啟,這是對房客權利上,極大的侵犯。即使承租人以欠繳房租,仍屬於違法行為。在此情況下,承租人得透過法律請求後進入住宅。
另外一種房東常犯的違法行為是關閉設備。 這樣的犯行, 常常發生在, 兩造在租約的約定上, 房租是有包括水電瓦斯費用。 也就是說房客支付房租, 由房東代繳其他有關費用。 當房客欠租時,房東意想天開的以為, 用關閉設備來催繳房租或迫使承租人遷出。 這樣的作法,會把本來單純的欠租行為, 轉化成侵權的糾紛。 依照租賃法的規定, 房東僅能於正常修繕或某些合理時間內關閉相關設備。若房東故意欠繳水電等費用而致使設備停用,仍視為違法的行為。
如果前述狀況發生,承租人得要求相關設備服務公司重新提供服務,一但此違法行為經法院判決確定,房東必須賠償承租人每日上限100美元加上律師費用。此外, 房東常會貪小便宜的佔有承租人財物而觸法, 也是常常在實務上看到的實例。 依照租賃法規定,除承租人拋棄租賃權的情況外,房東佔有承租人之財物均屬違法。許多房東和房客發生房租的糾紛, 在房客在遷出後, 仍有私人物品遺留在出租物業。 有些房東會私自扣下, 當作欠租的抵付。一但前述情況發生,承租人應要求房東返還,一但此違法行為經法院判決確定,房東必須賠償承租人每日上限100美元,直到返還為止。
有些房東對於房客提出的修繕要求, 視而不見。 依照租賃法, 房東出租不適居住住宅。 是觸法的行為。房東若出租依法不適居住住宅,必須賠償三個月租金,或受損金額三倍其中較高者,並需償付律師費用與調查損害費用。有些房東 情緒用事, 若是和房客有爭執時,對於房客動輒漲租當作報復。 這樣的行為在法律上是不合法的。 租賃法保護承租人,在對房東提出告訴後免於受到報復。以房東提高租金為例,租金若在相關訴訟完成90天以內提高,可能被視為一種報復行為,除非承租人同意或此項上漲具有合理的理由。一但前述狀況進入法院訴訟且承租人勝訴,則房東需取消報復行動並且賠償律師費用。
許多房東常常忽略在契約結束時, 應該按時完成的法定程序。以及在搬遷階段中, 應該被尊重的房客權利。 一般而言,契約結束與搬遷階段的制式程序,主要涉及告知、押金返還、依法驅離、拋棄等情況。房屋租賃法對此之規定分述如下: 適宜的搬遷通知是終止租約的重要動作。對定期租約(lease)而言,如果承租人於合約屆滿日遷出,依法無須提出告知,該合約亦於到期日後終止。若承租人於到期日之後仍居住該處,且房東接受下一期房租,則新的租賃關係將視為按期(month-to-month agreement)租約。若承租人於租約未到期前遷出,依法必須支付未到期部分之租金,但是房東亦須以合理的租金儘速將該住宅再出租,如果房東未履行此項責任,承租人僅需負擔某段合理期間的租金即可。
對按期租約而言,若承租人欲解除合約,須於已支付房租期限20天以前,以書面方式通知房東,且不包含通知傳送時間,但房東亦不得要求超過20天以上的事前告知。如果房東得知承租人已遷出,且承租人已預付超過30天的房租,則承租人無須再以書面方式告知。此外,若房東於30天之內將住宅再行出租,則原承租人僅需支付閒置期間之租金即可。另一方面,若房東希望承租人遷出該住宅,則需在20天以前以書面方式通知。在法律上, 對於押金返還有很嚴格的規定。房東必須在承租人遷出後14天以內,將押金返還。或以書面告知保留全部或部分押金的原因。如果房東無合理原因扣留押金,經法院判決確立後,則需償還三倍押金。
租賃法對於房客權利的保護是很嚴格的。任何一種依法驅離程序, 都必須要有法律上的立基, 才可以進行, 否則都是違法行為。依法,房東在下列幾種情況下得驅離承租人。托欠租金是依法驅離最常發生的原因。依房屋租賃法之規定,即使僅托欠一天,房東就可以提出三天內付清,或要求搬遷的通知。如果承租人於三天內支付該項金額,則房東必須接受且不得驅離承租人。但房東有權拒絕承租人,以先行支付部分租金方式的要求, 來避免驅離。也就是說, 所欠的房租須一次性付清, 除非達成協議, 房東有權利拒絕房客分期付款的要求。
第二種依法驅離常發生的案例, 就是違反租賃契約規定。如果承租人違反合約條文(例如規定禁養寵物卻飼養),房東即可發出10天內改善或遷出的通知。若承租人於10天后仍繼續違約行為,則房東有權將其驅離。進行違法行為或製造公害:如果承租人於出租住宅內進行違法行為,或製造嚴重公害,房東可提出三天內遷出的通知,承租人不得拒絕。 房客亦無權以改善的方式,要求繼續居住。也就是說, 只要房客違反合約條文, 房東想要遂行依法驅離的權利是很大的。
無原因的驅離,也是依法驅離常見實例。 所謂的無因, 並不是真正的沒有原因, 這樣原因並不是法律規定的原因。 例如業主想要出售物業, 收回自住等等, 都可以是無因的一種。 這樣的權利, 對於房東在物業的持有和掌握上, 多了一層保障。除了西雅圖市之外,按期租約的房東,可以無任何理由要求承租人遷出,但必須在20天之前以書面通知,且必須讓承租人在下次繳租期限前20天收到此通知,遷離日期也必須是繳租期的結束日。但是對於定期租約則必須依照合約內容規定進行,因此不得要求承租人於20天內遷出。如果是因為該棟住宅,改為產權分開的公寓(condominium),必須在90天以前提出要求遷離的通知。如果承租人收到通知且超過規定時間仍拒絕遷出,房東得以非法居留(unlawful detainee)名義進行控告,一但獲判勝訴即可要求警方協助驅離承租人。
依法驅離的另外一種常見實例, 就是承租人拋棄租賃權。承租人” 拋棄”(abandon)租賃權,是指其已停止繳交租金並且以實際行動或口頭表示不再繼續居住該處。承租人一但拋棄承租權,房東即可進入該住宅,並將遺留物品置於適當處所,隨後應通知承租人放置地點與預備將遺留物出售之時間。若無法直接聯絡承租人,可將通知郵寄原承租地址,由郵局進行轉寄。房東對遺留物的處理規定指出,若遺留物總價值低於50美元,且承租人於發出通知7天內未有回應,即可出售,若總價值超過50美元,則必須等待45天以上方得出售。出售金額扣除欠繳房租、儲存成本與出售成本後若有剩餘,房東必須與以保留一年,若承租人屆時仍未提出要求,則此剩餘金錢歸房東所有。但是,若事後經法院判決承租人並非拋棄租賃權,則房東必須賠償所有損失與訴訟費用。此外,對於押金的處理方式,房東必須於得知承租人拋棄租賃權14天之內返還,或提出未能返還之書面說明。
在筆者多年的實務經驗上, 許多房東常常自以為是的對於房客,作出想當然耳的動作, 然而却是違法行而不自知。 在美國房屋租賃法中,規定房東的以下幾種行為屬於違法行為:在這幾種違法行為中, 房東擅自自行將房客住宅換鎖, 是一個很嚴重的觸法行為。 這是一般房東常犯的思考上的誤判,以為出租物業本來就是我的產業,若是和房客發生爭執, 甚至一氣起來,將出租住宅換鎖或增加新鎖,致使承租人無法開啟,這是對房客權利上,極大的侵犯。即使承租人以欠繳房租,仍屬於違法行為。在此情況下,承租人得透過法律請求後進入住宅。
另外一種房東常犯的違法行為是關閉設備。 這樣的犯行, 常常發生在, 兩造在租約的約定上, 房租是有包括水電瓦斯費用。 也就是說房客支付房租, 由房東代繳其他有關費用。 當房客欠租時,房東意想天開的以為, 用關閉設備來催繳房租或迫使承租人遷出。 這樣的作法,會把本來單純的欠租行為, 轉化成侵權的糾紛。 依照租賃法的規定, 房東僅能於正常修繕或某些合理時間內關閉相關設備。若房東故意欠繳水電等費用而致使設備停用,仍視為違法的行為。
如果前述狀況發生,承租人得要求相關設備服務公司重新提供服務,一但此違法行為經法院判決確定,房東必須賠償承租人每日上限100美元加上律師費用。此外, 房東常會貪小便宜的佔有承租人財物而觸法, 也是常常在實務上看到的實例。 依照租賃法規定,除承租人拋棄租賃權的情況外,房東佔有承租人之財物均屬違法。許多房東和房客發生房租的糾紛, 在房客在遷出後, 仍有私人物品遺留在出租物業。 有些房東會私自扣下, 當作欠租的抵付。一但前述情況發生,承租人應要求房東返還,一但此違法行為經法院判決確定,房東必須賠償承租人每日上限100美元,直到返還為止。
有些房東對於房客提出的修繕要求, 視而不見。 依照租賃法, 房東出租不適居住住宅。 是觸法的行為。房東若出租依法不適居住住宅,必須賠償三個月租金,或受損金額三倍其中較高者,並需償付律師費用與調查損害費用。有些房東 情緒用事, 若是和房客有爭執時,對於房客動輒漲租當作報復。 這樣的行為在法律上是不合法的。 租賃法保護承租人,在對房東提出告訴後免於受到報復。以房東提高租金為例,租金若在相關訴訟完成90天以內提高,可能被視為一種報復行為,除非承租人同意或此項上漲具有合理的理由。一但前述狀況進入法院訴訟且承租人勝訴,則房東需取消報復行動並且賠償律師費用。
許多房東常常忽略在契約結束時, 應該按時完成的法定程序。以及在搬遷階段中, 應該被尊重的房客權利。 一般而言,契約結束與搬遷階段的制式程序,主要涉及告知、押金返還、依法驅離、拋棄等情況。房屋租賃法對此之規定分述如下: 適宜的搬遷通知是終止租約的重要動作。對定期租約(lease)而言,如果承租人於合約屆滿日遷出,依法無須提出告知,該合約亦於到期日後終止。若承租人於到期日之後仍居住該處,且房東接受下一期房租,則新的租賃關係將視為按期(month-to-month agreement)租約。若承租人於租約未到期前遷出,依法必須支付未到期部分之租金,但是房東亦須以合理的租金儘速將該住宅再出租,如果房東未履行此項責任,承租人僅需負擔某段合理期間的租金即可。
對按期租約而言,若承租人欲解除合約,須於已支付房租期限20天以前,以書面方式通知房東,且不包含通知傳送時間,但房東亦不得要求超過20天以上的事前告知。如果房東得知承租人已遷出,且承租人已預付超過30天的房租,則承租人無須再以書面方式告知。此外,若房東於30天之內將住宅再行出租,則原承租人僅需支付閒置期間之租金即可。另一方面,若房東希望承租人遷出該住宅,則需在20天以前以書面方式通知。在法律上, 對於押金返還有很嚴格的規定。房東必須在承租人遷出後14天以內,將押金返還。或以書面告知保留全部或部分押金的原因。如果房東無合理原因扣留押金,經法院判決確立後,則需償還三倍押金。
租賃法對於房客權利的保護是很嚴格的。任何一種依法驅離程序, 都必須要有法律上的立基, 才可以進行, 否則都是違法行為。依法,房東在下列幾種情況下得驅離承租人。托欠租金是依法驅離最常發生的原因。依房屋租賃法之規定,即使僅托欠一天,房東就可以提出三天內付清,或要求搬遷的通知。如果承租人於三天內支付該項金額,則房東必須接受且不得驅離承租人。但房東有權拒絕承租人,以先行支付部分租金方式的要求, 來避免驅離。也就是說, 所欠的房租須一次性付清, 除非達成協議, 房東有權利拒絕房客分期付款的要求。
第二種依法驅離常發生的案例, 就是違反租賃契約規定。如果承租人違反合約條文(例如規定禁養寵物卻飼養),房東即可發出10天內改善或遷出的通知。若承租人於10天后仍繼續違約行為,則房東有權將其驅離。進行違法行為或製造公害:如果承租人於出租住宅內進行違法行為,或製造嚴重公害,房東可提出三天內遷出的通知,承租人不得拒絕。 房客亦無權以改善的方式,要求繼續居住。也就是說, 只要房客違反合約條文, 房東想要遂行依法驅離的權利是很大的。
無原因的驅離,也是依法驅離常見實例。 所謂的無因, 並不是真正的沒有原因, 這樣原因並不是法律規定的原因。 例如業主想要出售物業, 收回自住等等, 都可以是無因的一種。 這樣的權利, 對於房東在物業的持有和掌握上, 多了一層保障。除了西雅圖市之外,按期租約的房東,可以無任何理由要求承租人遷出,但必須在20天之前以書面通知,且必須讓承租人在下次繳租期限前20天收到此通知,遷離日期也必須是繳租期的結束日。但是對於定期租約則必須依照合約內容規定進行,因此不得要求承租人於20天內遷出。如果是因為該棟住宅,改為產權分開的公寓(condominium),必須在90天以前提出要求遷離的通知。如果承租人收到通知且超過規定時間仍拒絕遷出,房東得以非法居留(unlawful detainee)名義進行控告,一但獲判勝訴即可要求警方協助驅離承租人。
依法驅離的另外一種常見實例, 就是承租人拋棄租賃權。承租人” 拋棄”(abandon)租賃權,是指其已停止繳交租金並且以實際行動或口頭表示不再繼續居住該處。承租人一但拋棄承租權,房東即可進入該住宅,並將遺留物品置於適當處所,隨後應通知承租人放置地點與預備將遺留物出售之時間。若無法直接聯絡承租人,可將通知郵寄原承租地址,由郵局進行轉寄。房東對遺留物的處理規定指出,若遺留物總價值低於50美元,且承租人於發出通知7天內未有回應,即可出售,若總價值超過50美元,則必須等待45天以上方得出售。出售金額扣除欠繳房租、儲存成本與出售成本後若有剩餘,房東必須與以保留一年,若承租人屆時仍未提出要求,則此剩餘金錢歸房東所有。但是,若事後經法院判決承租人並非拋棄租賃權,則房東必須賠償所有損失與訴訟費用。此外,對於押金的處理方式,房東必須於得知承租人拋棄租賃權14天之內返還,或提出未能返還之書面說明。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀