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漫談地產(貸款)系列之六十八 子女加名產權上的面面觀
開利地產負責人 李秉信
在這兩年地產市場交易的實務上, 筆者發現,很多來自海外的投資客,常常在產權登記上,會有的疑問是, 是不是應該在產權登記上, 同時附加子女的名字?也有許多華人在年老時,想要作資產的規劃, 或是為了想要在稅表上降低資產及收入, 才符合資格享受更好的福利政策。 他們常常會做的動作是, 在房屋的產權加上子女的名字,甚至一些老人將整間房屋的產權轉給子女。 這樣的作法在表面上看起來似乎是天衣無縫, 順理成章。然而這樣的作法是有風險的。首先,許多人都不知道,把子女名字加在房屋產權內,是一種贈與, 是有稅務上的責任。 在美國有一種稅務項目叫作贈與稅, 就算是贈與的標的是物業, 不是現金。 然而在稅例上的規定, 是要為物業先估值,然後在超出一萬二千元(每一年的贈與額)之外,在年終報稅時,以709表格通知稅局,將來可用來減低個人遺產免稅額,這樣做就不必給贈與稅。
除了考慮稅務上的責任外,加上其他人名字在屋契上,將來要出售該物業時,必須獲得其他人同意。如果子女將來出現婚姻問題,可能令整個家族產生很多問題,至於子女不孝順,他們有權要求你搬出。筆者記得在十五年前,在洛杉磯華人社區鬧得沸沸揚揚的議題, 就和父母將家族資金購買的酒店, 把兒子的名字放入共同登記的作法有關。 父母認為早早把資產交給下一代, 才能了卻自己的心意。 殊不知日後兒子的婚姻出現了狀況, 兒媳婦鬧著要離婚。 不但是兒子要面對離婚程序上, 兩造對於資產分配各有的堅持。 整個家族更要付出一筆龐大的和解金, 才能讓兒媳婦放放棄酒店產權書上簽字。 另外個案例是, 父母早早就用兒子的名義,購買一間價值近千萬的酒店。 然而獨子因為癌症英年早逝, 兒媳婦順理成章的接下酒店產權。 不到一年兒媳婦帶著酒店又改嫁他人, 家族資產改易他人之手, 父母為了要主張資產是家族所有的立場, 還得和兒媳婦對簿公堂。
許多華人投資者都不知道, 把資產加入子女名字共名, 在另外一個稅務上的缺點是,做贈與時,必須將該部份成本,轉給子女,不像以遺產交給他們時,成本是可提升到市值,令他們可以省卻部份增值稅。除非有特別理由,否則勿隨便加子女名字在屋契上,而應在遺囑或生前信託內,指定他們作繼承人,到將來百年歸老後才交給他們, 才是個正規作法。當然在實務上, 許多送屋給子女的案例, 都發生在一些年事已高的父母,想方便子女將來繼承自己的物業,就在生前將子女的名字加在屋契上,甚至將產權完全轉給子女。有些老人採用這種做法,是為了使用白卡(Medi-Cal)的長期護理福利。然而中國人常常在講, 不要因小失大。除了一些類似的特殊情況外,通常在生前將房地產的部份或全部贈給子女,在稅務上都沒有利益。
這個原因是在,稅款計算上稅基的計算點。當父母將產權贈出時,是將原來的成本價,都一併轉給子女,通常父母以前所購買的產業,其成本價格都較低;因此,當其子女將來賣出物業時,可能需要付出龐大的資金增值稅,如果是出租產業而不是主要的居所,則全部的資金增值都要付稅。但如果父母繼續擁有產權,將來通過遺產方式把物業交給子女繼承,子女所持有的物業成本價格,就不是父母昔日購買時的成本價,而是當時的市值;將來他們出售這些物業時,就可以避免或減低資金增值稅。這是在美國作生意的人,常常在使用的節稅原則, 稅和死亡是所有美國人都無法逃避的兩個現實。 然而很有趣的事實是, 惟有在死亡時的高額遺產稅基, 才是真正留給子女的遺產。 然而這樣的作法, 還是須要要有綿密的遺產規劃, 才不會有百密一疏的遺憾。
這是另外個在贈予房地產時, 贈與人會提出的問題, 把物業過名或是共名給子女,會令屋價重估嗎?很多中國人因為各種理由,在自己的物業上增加,或減除其他人的名字。例如,父母將子女的名字加在屋契上,或兄弟姊妹當初聯名買房子,後來父母要均分家業。其中一位子女要求除名,或加上其他人的名字。這些增加或減除名字的行動,除了在稅務項目上涉及贈與稅例, 更有風險會啟動政府在物業稅上重新估值的動作。 這個道理是很簡單的,贈予房地產而令到屋契上業主的名稱更改,是另外一種形式上的買賣。 這樣的交易只是對價物,用金錢以外的關係取代。 在這樣的觀念下, 物業的換名當然會引致政府重估房屋價值,而令物業稅增加。除非物業本身是以共同擁有(Joint Tenancy)的方式,由兩個或以上的人共同擁有,而在贈與行為之後,原來共同擁有的業主之中,至少有一個人繼續擁有的時候,那就可能不需要重估了。
當然這樣的原則, 在父母子女產權轉移的案例下是有優惠的。 依照加州第十三號法案規定,政府每年對房屋價值的評估中,有關增值部份是不能超過百分之二,所以每年物業稅上升的金額相當有限;但房屋一旦出現買賣轉手情況,房屋的估值便需重新訂定,即不受第十三號提案限制。在一九八六年,加州通過了一項第五十八號法案,規定位於加州的房地產,在父母及子女間作產權轉移時,可以避免重新估值。一九九六年另外一項稱為一九三提案,讓祖父母及孫兒之間的產權轉移,亦避免了重新估價。這兩項法案不但包括自住房屋,非自住房屋(如出租物業)的轉移,甚至遺產承受,都可能避免重新估值,而獲得產業的一方,是不用居住在有關物業內。
父母子女間自住房屋的產權轉移,是沒有價值上限;至於非自住房屋,則有每人一百萬元的上限,夫婦兩人合共二百萬元。有關計算方法是累積,即夫婦轉移二百萬元出租物業給子女後,就不能再享受此項優惠。這項免重估價值優惠並非自動享有,而是要向縣估值處(Assessor's Office)提出申請,有關申請將受到時間限制,就是在產業轉移或持有人逝世三年內提出申請,並且在物業再轉移或出售前提出申請。夫婦持有產權的新方式在加州居住的夫婦,他們所擁有的物業,如果沒有採用生前信託(Living Trust),則擁有產權的方式,一般分為Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是兩個人共同擁有,優點是有自動繼承權,無需經由法庭認證,而缺點是祇有死者的一半才可以獲得成本提升至市值。而Community Property則剛好相反,好處是獲得全部成本提升至市值,缺點是要經過法庭認證手續。
二零零一年七月一日開始,加州批準了一項新的夫婦擁有產權方式,叫做Community Property With Right of Survivorship,是將Joint Tenancy及Community Property兩者的好處放在一起。這種方式可以有自動繼承權,所以無需通過認證,但又可以獲得百分之一百的成本提升至市值。所以日後夫婦的產業,若未有做生前信託,就應用此方式來擁有產權。至於現有產權應否作出更改?事實又未必需要,尤其是當有關物業是自住樓宇,就未必需要百分之一百成本提升至市值;但如果投資物業,就應考慮轉換擁有產權方式,而在轉換前,業主應先與會計師商議, 並作好一次性的規劃, 才不會啟動重新估值的風險。
在這兩年地產市場交易的實務上, 筆者發現,很多來自海外的投資客,常常在產權登記上,會有的疑問是, 是不是應該在產權登記上, 同時附加子女的名字?也有許多華人在年老時,想要作資產的規劃, 或是為了想要在稅表上降低資產及收入, 才符合資格享受更好的福利政策。 他們常常會做的動作是, 在房屋的產權加上子女的名字,甚至一些老人將整間房屋的產權轉給子女。 這樣的作法在表面上看起來似乎是天衣無縫, 順理成章。然而這樣的作法是有風險的。首先,許多人都不知道,把子女名字加在房屋產權內,是一種贈與, 是有稅務上的責任。 在美國有一種稅務項目叫作贈與稅, 就算是贈與的標的是物業, 不是現金。 然而在稅例上的規定, 是要為物業先估值,然後在超出一萬二千元(每一年的贈與額)之外,在年終報稅時,以709表格通知稅局,將來可用來減低個人遺產免稅額,這樣做就不必給贈與稅。
除了考慮稅務上的責任外,加上其他人名字在屋契上,將來要出售該物業時,必須獲得其他人同意。如果子女將來出現婚姻問題,可能令整個家族產生很多問題,至於子女不孝順,他們有權要求你搬出。筆者記得在十五年前,在洛杉磯華人社區鬧得沸沸揚揚的議題, 就和父母將家族資金購買的酒店, 把兒子的名字放入共同登記的作法有關。 父母認為早早把資產交給下一代, 才能了卻自己的心意。 殊不知日後兒子的婚姻出現了狀況, 兒媳婦鬧著要離婚。 不但是兒子要面對離婚程序上, 兩造對於資產分配各有的堅持。 整個家族更要付出一筆龐大的和解金, 才能讓兒媳婦放放棄酒店產權書上簽字。 另外個案例是, 父母早早就用兒子的名義,購買一間價值近千萬的酒店。 然而獨子因為癌症英年早逝, 兒媳婦順理成章的接下酒店產權。 不到一年兒媳婦帶著酒店又改嫁他人, 家族資產改易他人之手, 父母為了要主張資產是家族所有的立場, 還得和兒媳婦對簿公堂。
許多華人投資者都不知道, 把資產加入子女名字共名, 在另外一個稅務上的缺點是,做贈與時,必須將該部份成本,轉給子女,不像以遺產交給他們時,成本是可提升到市值,令他們可以省卻部份增值稅。除非有特別理由,否則勿隨便加子女名字在屋契上,而應在遺囑或生前信託內,指定他們作繼承人,到將來百年歸老後才交給他們, 才是個正規作法。當然在實務上, 許多送屋給子女的案例, 都發生在一些年事已高的父母,想方便子女將來繼承自己的物業,就在生前將子女的名字加在屋契上,甚至將產權完全轉給子女。有些老人採用這種做法,是為了使用白卡(Medi-Cal)的長期護理福利。然而中國人常常在講, 不要因小失大。除了一些類似的特殊情況外,通常在生前將房地產的部份或全部贈給子女,在稅務上都沒有利益。
這個原因是在,稅款計算上稅基的計算點。當父母將產權贈出時,是將原來的成本價,都一併轉給子女,通常父母以前所購買的產業,其成本價格都較低;因此,當其子女將來賣出物業時,可能需要付出龐大的資金增值稅,如果是出租產業而不是主要的居所,則全部的資金增值都要付稅。但如果父母繼續擁有產權,將來通過遺產方式把物業交給子女繼承,子女所持有的物業成本價格,就不是父母昔日購買時的成本價,而是當時的市值;將來他們出售這些物業時,就可以避免或減低資金增值稅。這是在美國作生意的人,常常在使用的節稅原則, 稅和死亡是所有美國人都無法逃避的兩個現實。 然而很有趣的事實是, 惟有在死亡時的高額遺產稅基, 才是真正留給子女的遺產。 然而這樣的作法, 還是須要要有綿密的遺產規劃, 才不會有百密一疏的遺憾。
這是另外個在贈予房地產時, 贈與人會提出的問題, 把物業過名或是共名給子女,會令屋價重估嗎?很多中國人因為各種理由,在自己的物業上增加,或減除其他人的名字。例如,父母將子女的名字加在屋契上,或兄弟姊妹當初聯名買房子,後來父母要均分家業。其中一位子女要求除名,或加上其他人的名字。這些增加或減除名字的行動,除了在稅務項目上涉及贈與稅例, 更有風險會啟動政府在物業稅上重新估值的動作。 這個道理是很簡單的,贈予房地產而令到屋契上業主的名稱更改,是另外一種形式上的買賣。 這樣的交易只是對價物,用金錢以外的關係取代。 在這樣的觀念下, 物業的換名當然會引致政府重估房屋價值,而令物業稅增加。除非物業本身是以共同擁有(Joint Tenancy)的方式,由兩個或以上的人共同擁有,而在贈與行為之後,原來共同擁有的業主之中,至少有一個人繼續擁有的時候,那就可能不需要重估了。
當然這樣的原則, 在父母子女產權轉移的案例下是有優惠的。 依照加州第十三號法案規定,政府每年對房屋價值的評估中,有關增值部份是不能超過百分之二,所以每年物業稅上升的金額相當有限;但房屋一旦出現買賣轉手情況,房屋的估值便需重新訂定,即不受第十三號提案限制。在一九八六年,加州通過了一項第五十八號法案,規定位於加州的房地產,在父母及子女間作產權轉移時,可以避免重新估值。一九九六年另外一項稱為一九三提案,讓祖父母及孫兒之間的產權轉移,亦避免了重新估價。這兩項法案不但包括自住房屋,非自住房屋(如出租物業)的轉移,甚至遺產承受,都可能避免重新估值,而獲得產業的一方,是不用居住在有關物業內。
父母子女間自住房屋的產權轉移,是沒有價值上限;至於非自住房屋,則有每人一百萬元的上限,夫婦兩人合共二百萬元。有關計算方法是累積,即夫婦轉移二百萬元出租物業給子女後,就不能再享受此項優惠。這項免重估價值優惠並非自動享有,而是要向縣估值處(Assessor's Office)提出申請,有關申請將受到時間限制,就是在產業轉移或持有人逝世三年內提出申請,並且在物業再轉移或出售前提出申請。夫婦持有產權的新方式在加州居住的夫婦,他們所擁有的物業,如果沒有採用生前信託(Living Trust),則擁有產權的方式,一般分為Joint Tenancy或Community Property。Joint Tenancy是兩個人共同擁有,優點是有自動繼承權,無需經由法庭認證,而缺點是祇有死者的一半才可以獲得成本提升至市值。而Community Property則剛好相反,好處是獲得全部成本提升至市值,缺點是要經過法庭認證手續。
二零零一年七月一日開始,加州批準了一項新的夫婦擁有產權方式,叫做Community Property With Right of Survivorship,是將Joint Tenancy及Community Property兩者的好處放在一起。這種方式可以有自動繼承權,所以無需通過認證,但又可以獲得百分之一百的成本提升至市值。所以日後夫婦的產業,若未有做生前信託,就應用此方式來擁有產權。至於現有產權應否作出更改?事實又未必需要,尤其是當有關物業是自住樓宇,就未必需要百分之一百成本提升至市值;但如果投資物業,就應考慮轉換擁有產權方式,而在轉換前,業主應先與會計師商議, 並作好一次性的規劃, 才不會啟動重新估值的風險。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀