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漫談地產(貸款)系列之十五 如何觀察房市回昇的指標
開利地產負責人 李秉信
2013年南加州地產呈現一片欣欣向榮的漲勢,許多在市場上觀望的買主, 屋主或是投資客, 都各有不同的盤算。 舉個例來說,在五年前購入高價的屋主, 這五年來,房價跌入十五年以來的最低點, 可以說是心情跌到了人生的最谷底。 這些年來,房屋 交易市場有行無市, 貸款無門, 屋主的心態可以用欲哭無淚來形容。 到了今年, 總算撐到了可以減少損失或是沒有損失時候。 有意出場或是換現者,在這房價回昇的反轉趨勢下, 有了逃命脫離被套的契機。 所以我們看到在市場上出現了一波溺水屋的逃命潮。
然而, 也有一批在場外空手持觀望態度的投資客, 優柔寡斷, 反覆思慮一直在等待房市漲勢確定的訊號。 他們每天都在觀察股市般的注意房價走勢,焦躁的擔心是否錯過了最好的買入點。惟恐買到房價的高點, 承担不必要的風險. 當然對於廣大的首次購屋客而言, 更希望在房價還是低點時,躍躍躍欲試的跳入房市, 脫離寄人籬下的租客歲月。然而, 既愛又怕受傷害的心情, 常常讓首次購屋者下不了決心. 其實, 這是個大家都在問的問題,到底房市是否真的復甦呢? 到底房市回昇的指標要如何觀察呢?
在房地產交易的理論上,有許多漲勢確定的指標是值得我們仔細注意的, 否則不論你是自住者還是投資客,跳入一個不該跳入的市場, 往往是人生惡夢的開始。隨著全美各地房價上漲,房屋淨值貸款(home-equity lending)申請個案增加比例,是我們確定房價回漲的重要指標。 在房價回漲的初期, 貸款市場會呈現一種趨勢就是,許多屋主藉房產升值開始,積極的申辦淨值貸款。 所謂的房屋淨值, 就是現在承辦淨值貸款的銀行,願意在房主現存的貸款金額外, 再多借你多少錢。 這是一個很簡單的道理, 從事銀行的業者, 最基本的精神是風險控管者, 若是你的物業沒有價值, 或是沒有漲幅,他為什麼要承擔借你錢的風險呢?
從事貸款的專員, 常常會用小豬撲滿,來形容房地產和產房屋淨值之間的關係。 貸款者每個月支付的房屋貸款, 其中支付的本金部份,就像是投入撲滿的積蓄, 可以累積淨值。 但是那樣的淨值累積是小額的, 溫和的及緩慢的。 房價的漲勢, 是推動房屋淨值增加的最重要助力。 當房價漲勢確定的時候, 屋主最常採取的行動, 就是申辦淨值貸款, 用以取得資金以購買投資房或償清負債。我們可以看到今年金融市場的業務普編回昇。 其中成長最大的區塊, 就是淨值貸款。 許多大型銀行及小型信用合作社均表示,淨值貸款屋主人數近來明顯攀升。
淨值貸款包括貸款(loan)及信用額度(lines of credit)兩種形式,信用額度的利率彈性調整,屋主借款金額有上限,既可選擇一次性全部借用,也可分期借出。淨值貸款的結構類似房貸,利率及每月還款額均固定。淨值貸款及信用額度均需支付啟動費(origination fees),且信用額度若在三年內全部償清,需支付250元至500元提早中止費(early-termination fees),此外,淨值貸款的利息部分可抵稅,最高可達10萬元。所以當房市回溫的時候,而目前貸款利率又處於利率史上的偏低點。 比較起來, 淨值貸款申辦手續相較重新貸款簡單的多。 許多銀行對於淨值貸款的估價, 採取屋外目視估價(Drive By) , 也就是從寬從簡的估價。 因此屋主想申辦淨值貸款的意願在這兩年中, 明顯的提升。
而且低利率是個很大的誘因,房貸調查網站HSH.com統計,2012年12月淨值貸款利率為6。32%,比2010年1月的8%有所下降。房屋貸款業者預計2013年淨值貸款利率不會超出2012年水平,譬如,3萬元淨值信用額度於2012年的平均利率為5。21%。信評機構Equifax全美信用趨勢報告(National Credit Trends Report)顯示,2012年第四季度房屋淨值貸款個案數量比2011年同期增加19%,淨值信用額度增加13%。大通銀行2012年第四季度的房屋淨值信用額度新增3億7300萬元,比2011年同期上漲35%。水牛城的M&T Bank Corp。淨值貸款數額增加27%,TD Bank淨值貸款也增加27%。
不少銀行以優惠利率吸引屋主,如全美最大淨值貸款機構富國銀行(Wells Fargo)去年推出fixed-rate advance,即屋主可將部分淨值信用額度鎖定為固定利率。譬如,屋主的淨值信用額為2萬元,其中1萬元為浮動利率,另1萬元可鎖定為3年期固定利率。專為軍人及眷屬服務的Pentagon Federal Credit Union去年起推出5年期固定利率(1.99%)淨值貸款,McGraw-Hill Federal Credit Union也推出5年至25年期固定利率淨值貸款。而且,觀察屋主使用淨值貸款的動機, 也是我們判斷房市是否回昇的指標。 在兩三年前房市泡沫時期, 屋主借貸淨值貸款的目的, 都是在應付財務危機, 或是償付支出的缺口。 現在淨值貸款者更為負責,他們申請淨值貸款多為進行房屋重新裝修,或購置大型家用電器。這些蛛絲馬跡都可以觀察到, 房價漲勢確定的信號似乎正在逐漸的成形中。
2013年南加州地產呈現一片欣欣向榮的漲勢,許多在市場上觀望的買主, 屋主或是投資客, 都各有不同的盤算。 舉個例來說,在五年前購入高價的屋主, 這五年來,房價跌入十五年以來的最低點, 可以說是心情跌到了人生的最谷底。 這些年來,房屋 交易市場有行無市, 貸款無門, 屋主的心態可以用欲哭無淚來形容。 到了今年, 總算撐到了可以減少損失或是沒有損失時候。 有意出場或是換現者,在這房價回昇的反轉趨勢下, 有了逃命脫離被套的契機。 所以我們看到在市場上出現了一波溺水屋的逃命潮。
然而, 也有一批在場外空手持觀望態度的投資客, 優柔寡斷, 反覆思慮一直在等待房市漲勢確定的訊號。 他們每天都在觀察股市般的注意房價走勢,焦躁的擔心是否錯過了最好的買入點。惟恐買到房價的高點, 承担不必要的風險. 當然對於廣大的首次購屋客而言, 更希望在房價還是低點時,躍躍躍欲試的跳入房市, 脫離寄人籬下的租客歲月。然而, 既愛又怕受傷害的心情, 常常讓首次購屋者下不了決心. 其實, 這是個大家都在問的問題,到底房市是否真的復甦呢? 到底房市回昇的指標要如何觀察呢?
在房地產交易的理論上,有許多漲勢確定的指標是值得我們仔細注意的, 否則不論你是自住者還是投資客,跳入一個不該跳入的市場, 往往是人生惡夢的開始。隨著全美各地房價上漲,房屋淨值貸款(home-equity lending)申請個案增加比例,是我們確定房價回漲的重要指標。 在房價回漲的初期, 貸款市場會呈現一種趨勢就是,許多屋主藉房產升值開始,積極的申辦淨值貸款。 所謂的房屋淨值, 就是現在承辦淨值貸款的銀行,願意在房主現存的貸款金額外, 再多借你多少錢。 這是一個很簡單的道理, 從事銀行的業者, 最基本的精神是風險控管者, 若是你的物業沒有價值, 或是沒有漲幅,他為什麼要承擔借你錢的風險呢?
從事貸款的專員, 常常會用小豬撲滿,來形容房地產和產房屋淨值之間的關係。 貸款者每個月支付的房屋貸款, 其中支付的本金部份,就像是投入撲滿的積蓄, 可以累積淨值。 但是那樣的淨值累積是小額的, 溫和的及緩慢的。 房價的漲勢, 是推動房屋淨值增加的最重要助力。 當房價漲勢確定的時候, 屋主最常採取的行動, 就是申辦淨值貸款, 用以取得資金以購買投資房或償清負債。我們可以看到今年金融市場的業務普編回昇。 其中成長最大的區塊, 就是淨值貸款。 許多大型銀行及小型信用合作社均表示,淨值貸款屋主人數近來明顯攀升。
淨值貸款包括貸款(loan)及信用額度(lines of credit)兩種形式,信用額度的利率彈性調整,屋主借款金額有上限,既可選擇一次性全部借用,也可分期借出。淨值貸款的結構類似房貸,利率及每月還款額均固定。淨值貸款及信用額度均需支付啟動費(origination fees),且信用額度若在三年內全部償清,需支付250元至500元提早中止費(early-termination fees),此外,淨值貸款的利息部分可抵稅,最高可達10萬元。所以當房市回溫的時候,而目前貸款利率又處於利率史上的偏低點。 比較起來, 淨值貸款申辦手續相較重新貸款簡單的多。 許多銀行對於淨值貸款的估價, 採取屋外目視估價(Drive By) , 也就是從寬從簡的估價。 因此屋主想申辦淨值貸款的意願在這兩年中, 明顯的提升。
而且低利率是個很大的誘因,房貸調查網站HSH.com統計,2012年12月淨值貸款利率為6。32%,比2010年1月的8%有所下降。房屋貸款業者預計2013年淨值貸款利率不會超出2012年水平,譬如,3萬元淨值信用額度於2012年的平均利率為5。21%。信評機構Equifax全美信用趨勢報告(National Credit Trends Report)顯示,2012年第四季度房屋淨值貸款個案數量比2011年同期增加19%,淨值信用額度增加13%。大通銀行2012年第四季度的房屋淨值信用額度新增3億7300萬元,比2011年同期上漲35%。水牛城的M&T Bank Corp。淨值貸款數額增加27%,TD Bank淨值貸款也增加27%。
不少銀行以優惠利率吸引屋主,如全美最大淨值貸款機構富國銀行(Wells Fargo)去年推出fixed-rate advance,即屋主可將部分淨值信用額度鎖定為固定利率。譬如,屋主的淨值信用額為2萬元,其中1萬元為浮動利率,另1萬元可鎖定為3年期固定利率。專為軍人及眷屬服務的Pentagon Federal Credit Union去年起推出5年期固定利率(1.99%)淨值貸款,McGraw-Hill Federal Credit Union也推出5年至25年期固定利率淨值貸款。而且,觀察屋主使用淨值貸款的動機, 也是我們判斷房市是否回昇的指標。 在兩三年前房市泡沫時期, 屋主借貸淨值貸款的目的, 都是在應付財務危機, 或是償付支出的缺口。 現在淨值貸款者更為負責,他們申請淨值貸款多為進行房屋重新裝修,或購置大型家用電器。這些蛛絲馬跡都可以觀察到, 房價漲勢確定的信號似乎正在逐漸的成形中。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀