漫談地產(貸款)系列之五十九  浮動利率貸款產品面面觀

開利地產負責人 李秉信

    在貸款市場裡多樣性的產品中， 浮動利率產品是個讓人又愛又怕的選擇。筆者猶然記得在2005到2006年間， 把地產市場房價推向天價的幕後推手， 就是初始利率極低的浮動利率產品。 在房價瘋狂爬升的市場中，這是一個極具說服力的說辭: 反正明天的房價一定會比今天高， 只要有銀行願意借我錢，我今天買的房子明天有賺，誰在乎以後浮動利率會漲到什麼程度。 然而，正如同中國人常說的那句老話， 此一時彼一時， 風水一定會輪流轉。記得在利率開始起漲， 而房市卻直直落， 甚至淪落到泡沫期間， 浮動利率產品從市場寵兒， 一夕之間淪為過街老鼠，幾乎人人喊打。 甚至用政治語言來作比喻， 浮動利率產品被妖魔化， 人人聞之色變。

    在那段哀鴻遍野的日子裡， 幾乎所有的人都把次貸風暴的罪魁禍首，都歸咎於浮動利率產品。 這個原因是很簡單的， 現在的房價跌的這麼低， 又那麼不容易出手， 然而浮動利率不跌反漲。 用這麼高的分期付款，承擔個近乎腰斬的房價， 那不正是火上加油， 落井下石嗎？無怪乎在2007到2009年房市低潮期間，一波又一波放棄物業的潮流瀰漫在全美各地， 更助長了經濟蕭條的冬天。然而， 市場決對不會一成不變， 而是隨時在變化， 貸款產品也跟著在變化。 本來近乎絕跡的浮動利率房貸，隨著房價和利率上揚，再度受到購屋者青睞。依據筆者近日在貸款市場上的觀察， 浮動利率產品又悄悄的成為現今市場上的主流。

    在經歷過貸款利率曾經高達百分之十八的經紀人都知道， 以現階段百分四點五的固定利率而言， 這樣的數字仍是好的無法想像。 一般而言，貸款的利率是充滿著上下起伏的可能， 因此市場上充斥著各式各樣的產品， 以滿足不同階層的人士， 在不同市場階段上的需要。 東方人本性比較保守， 多半會選擇固定利率的產品， 甚至更有許多買主只選擇十五年本利攤還的產品, 惟恐多付了利息。 然而拿個算盤好好的打一打,這樣的選擇， 卻錯過了浮動利率在還款初期就可以少付利息， 減輕負擔的好處。細究浮動利率的本質， 這是個非常俱有靈活度的產品， 而且非常適合於身處在低利率， 市場觸底反彈的初漲階段。只要選擇正確, 一定可以省下更多的利息.

       浮動利率貸款產品的結構是，一開始利率較低，而且比固定利率產品低很多，再隨著市場變化逐漸走高。根據市場上的統計， 南加州的貸款持有人， 幾乎每三至四年就會進行重新貸款， 尋求更低利息的產品。 而這個產品的特色是， 你不用等到三年， 現在就可以節省利息開支。 這也說明了,去年許多南加購屋人，仍甘願冒浮動利率風險， 為了現在就節省利息的原因， 選擇浮動利率產品。據房市研究機構DataQuick統計，2013年11月有11.2%的貸款購屋者以浮動利率房貸購屋。房貸業人士一致認為，今年房貸利率看漲之下，浮動利率房貸所占的比率將再上升。

      房貸主要機構房地美(Freddie Mac)的數據顯示，2014年年初主要銀行平均5/1-Year ARM浮動利率為3%，亦即前五年固定利率3%，自第六年起每年隨市場利率調整。而30年固定利率為4.48%。由這兩個數字的差距， 敏感的讀者就可以看出一些端倪。其他條件不作比較， 光在利率上的差距就非常可觀, 幾乎到了兩個點。房貸仲介業者表示，浮動利率適合打算幾年後搬家，以及收入雖高，但不穩定的購屋人。浮動利率房貸也多集中在橙縣新港灘、聖地牙哥拉荷雅(La Jolla)和洛杉磯縣Pacific Palisades等高房價地區。由此可見， 對於購屋者而言，浮動利率產品的確可以在購屋的初期， 減輕不少的負擔。

     然而銀行在承作浮動利率貸款時， 也是非常的謹慎小心。 這是個可供警醒的數据，DataQuick統計顯示，2006年前三季浮動利率房貸最多的16個郵遞區號，都在羚羊谷和內陸帝國的勞工階級社區。當時多數借款人認為房價會持續上漲，可輕易重新貸款，或在利率調高前將房屋出售。但房市一夕間崩盤，無法取得重新貸款，因而蒙受嚴重損失。所幸貸款銀行也已從中汲取教訓，「選擇性浮動利率房貸」已消失，銀行也不再以較低的浮動利率評估借款人的還款能力。依據筆者對於市場上浮動利率產品的觀察，目前市場上的浮動利率房貸都是穩健、經過時間考驗的產品。

     2014年1月起開始生效的多項聯邦法規也禁止一些，只付利息、提前償還本金(balloon payment)的高風險浮動房貸。不讓消費者借貸一個自己還不起貸款， 是市場上銀行必須嚴格遵守的神主牌。 從另外個角度來看，這些預防性的法規，不就是把浮動利率貸款令人垢病的缺點， 全都有效的防堵了。 現在市場上浮動利率貸款產品反而更俱安全性及靈活度。房貸業者認為，浮動利率房貸適合某些人，例如夫妻中一人暫時留在家中照顧孩子，未來仍將回到職場。或者是本身從事高薪的行業， 但是現在收入不盡理想， 但是在可見的將來， 仍有向上調整的空間。 對於符合這些條件的買主，浮動利率房貸本身是充滿著優點。

   而且在房貸的市場中， 本來就沒有專家能夠鐵口直斷利率的漲跌。 在利率仍低時選擇浮動利率產品並無不妥，利率也有可能往下調整的可能。 但是這樣的預測風險仍較高，特別是利率在歷史低點，未來看漲的情況下。因此，有能力時先付部分本金、提早規畫辦理重新貸款或賣房子，才不致利率調高時措手不及。根据筆者的觀察,屋主在利率持續上升時，增加重貸的案子越來越少。近年來房市委靡，和日漸上升的利率， 俱有比率上的關係。而且這麼幾年來，美聯儲維持低利息刺激經濟政策，已經在2013年作了大幅修正。不少屋主隨著利率的調升，頻繁重新申辦房貸(refinancing) 次數已大幅萎縮。在這樣的時機裡， 選擇浮動性貸款也是蠻不錯的取代方案。