漫談地產(貸款)系列之九十二  如何避免建築糾紛(3)

開利地產負責人 李秉信

 對於絕大多數沒有承包經驗的消費者而言， 如何判斷， 並且聘請非常滿意的個承包商， 並不是件很容易作到的事情。 而且在實際的過程中，大多數人的經驗， 常常充滿著抱怨及不滿， 很容易產生埋怨。 在實務上可以發現， 最容易引起消費糾紛的項目， 建築糾建築糾紛常常名列前茅。 在其中 有個很重要原因是， 消費者的期待， 和承包商作出來作品， 竟然會有很大的差距。 包商又常常覺得， 付出了這麼多， 也作了最大努力， 清算後結果發現，這是個不賺錢的生意。 要避免糾紛的前提是， 你一定要瞭解，勞資雙方有個必然的原則， 那就是消費者希望用最少的代價， 達到物超所值的建築作品。 但在包商的立場而言， 天下沒有賠錢的生意， 只有殺頭的生意， 當然希望用最少的成本， 賺取最大的利潤。 雖然勞資之間的立場是相對的， 但是有些原刖是沒有討價還價的空間， 估且稱之為最低的的底限， 那麼這個生意才能作到皆大歡喜。

     首先， 這是個無法妥協的原則， 就是包商必須要有有效的建商執照， 必須購買責任險。 而且更重要的細節是， 包商所提供出來責任保險證書， 必須要聯保消費者， 否則這樣的承保還是不夠的， 也會有後遺症。此外，勞工保險證書切記保留副本以備記錄， 省的以後若是僱工向屋主索賠， 才有個可以申請保險的憑證。 這是筆者親身經歷的案例， 有個筆者去年才下包出去， 信用還不錯， 承包品質也很好的下游包商， 竟然在今年筆者聯絡他新工估價時， 已經不再營業， 人去樓空， 無法尋訪他的去向。 這是讀者可以模擬情境來思考， 若是他的僱工向筆者表明， 在承包筆者工程中受傷， 要求索賠。 筆者若是沒有保留副本以備記錄， 有個可以申請保險的憑證。 那真是啞巴吃黃蓮， 吃了苦無從訴說。 此外，屋主要知道， 不要以為申請自用戶建築許可， 就能夠大砍包商的工程價， 以為佔到了便宜。 殊不知，只有符合家居僱員資格的人士在你家裡受傷，你的屋主保險才會賠償， 否則風險還是在自己身上。   

       許多人常常對報價感到困惑， 常常會詢問筆者， 這個價錢到底好不好？也常常會有疑問，若我不是包商， 又不是那種常在作裝修投資客，那麼熟捻工程估價的流程， 怎麼知道包商的報價是否公道。這是筆者行之多年不改變的原則， 不論這是個我熟悉， 或是不熟悉的工程標的。 在訪價的過程裡， 一定要得到至少三個書面估價， 才會作出決定。而且這個價錢， 是必須在細部分項上所作的報價， 而不是坊間菜市場上的一口價， 或是沒有細目， 只有總價般的粗糙隨便。 這個細部分項， 必須包含了每項工程標的所耗工時， 及所用材料。 若是細工工程， 每個工程標的材料用料品牌， 必須加以明示， 才能算作細部分項報價。 而且在制式的估價單中， 不但工和料要分開標示。 有經驗， 負責任的包商， 更須標明，如果須要追加， 每個工程款的價目及消費者可以作的選項為何。 有經驗的包商。通常會把這個部份的追加工程款， 謹慎對待計算， 不敢掉以輕心。 有的時候追加工程款， 可以高達原工程款的百分之二十。

    許多人常問筆者， 這麼耗時費力的進行估價流程， 有這個必要嗎？其實，道理是很簡的， 這麼多年來， 筆者事後諸葛看透所有的糾紛， 都是來自於兩造的誤解， 及交待不清楚。 而且絕大部分糾紛是來自對於估價誤判， 例如用合成板價錢比上硬木的價錢， 或是塑料水管比上銅管價錢， 當然會有總價的差距。 兩個月前，筆者就有客人對於新買的整棟公寓， 要重接新水管的報價感到困惑。 六個單位公寓新管重接的報價， 竟然有八千元的差距。 業主本能的想要選擇最便宜報價， 但是經過筆者仔細檢視報價單， 原來其中大有玄機， 包商 才能報低總價搶標。 細看低總價的報價單， 細項報價上材料所接水管材料， 竟然全部都是塑料水管。 而且打開的牆， 業主也不負責補回， 更徨論補強結構， 重新油漆。 光看價錢，消費者以為佔到便宜， 施工時發現吃虧上當， 不就潛藏了施工後糾紛的風險。 而且當消費者發現， 接完水管後， 現場一片狼藉， 業者不肯恢復原狀。 若再追加結構工程， 往往又會被包商獅子大開口狠敲一筆。 下場是兩造鬧的不愉快， 甚至是將來對簿公堂的主因。

          在實務上，筆者常聽到這樣的對話， 消費者對包商說， 如果你早點告知我，工程若是不盡完美， 須要這樣追加工程費用的話， 我就不會這樣做了。 然而， 這又是消費者必須要面對的窘境， 工程都已經行了一半， 到底要如何收場呢？就像是台灣人諺語說的，頭都洗了一半， 硬著頭皮也要把工作完。 然而那種心不甘情不願的怨怒， 是可想而知的。俗語說， 千金難買早知道， 然而細部估價正是早知道的工夫。 雙方在施工前， 須把所有細節都溝通清楚， 費用都告知詳細。 歸根究底之道，包商如果能誠實明白降低追加工程費， 常常是施工圓滿的重要因素。  筆者也常奉勸包商， 不要欺負消費者沒有經驗， 隱藏許多沒有告知費用， 最後再狠狠敲詐業主，這是個很沒有執業道德的行為。 中國人說， 知人知面不知心，下個消費者必須要做的功課，如果可能的話，查看承包商以前完成的工作。甚至可以和他以前的客戶， 好好的談一談， 瞭解這個包商的作風， 以及施工前和施工後的信用度。

       這樣的作法， 可以由這個包商過去所提出的估價， 和他能做到程度作個比較， 判斷他是否是個誠實牢靠的包商。 在建築領域裡， 大家都知道， 每個包商都有他建築的風格， 以及作生意的行為模式， 很難在一夕間有太大風格改變。 所謂牛牽到北京還是牛， 正是這個道理。 所以， 瞭解這個包商過去承包工程的商譽， 也是個不錯保護自己的方式。這又是個可供業主參考的模式，有信譽的包商， 會很大方要你參考他以前的工作經驗及客戶， 甚至提出幾個工地讓你參考比較。 多瞭解這個包商商譽， 可以避免犯下相同的錯誤， 吃相同的虧， 甚至不受相同的折磨。 另外一種可靠的考核方式， 業主可以請教當地商會，或Better Business Bureau ，看看這個包商過去紀錄，是否有人投訴您將僱用的承包商。

      筆者以為， 正本根源避免建築糾紛的基本動作， 就是要確保合同上，明確規定到底要做什麼工作，以及萬一工程有變怎麼辦， 甚至， 有經驗的業主會要求包商明訂清算條款， 大家好來好去。而且，盡可能少付首期款，依照現今建築法規規定， 包商只有權利收取10%的工程款作為訂金， 多收的部份都是違法。 這樣的規定是為了保護業主，如果承包商未能完成這項工作，您不會失去很多。業主也須勤勞的檢查合同，是否規定工作完成期限，以及如果未在規定期限內完工您的追索權力是什麼。 此外，請記住，在許多情況下，你可以在簽署合同後的三個工作日內取消合同。 搞清楚承包商是用自己的工人做，還是全部或部分工作分包給別人。 如果工作不符合任何地方建設守則或法規，讓承包商賠償您。要確保合同上有規定承包商將負責後緒夫人清理工作並負責賠償任何損傷。 確保所用的財料和您要求的相符合。 最後的付款，要到您滿意承包商的工作後才付。付清款項後， 包商就不太容易叫得動了。