漫談地產(貸款)系列之九十四 回報率高的裝修項目
開利地產負責人 李秉信
這一年來房地產市場呈現多頭氣勢的走向, 許多賣主精打細算, 見獵心喜, 想將物業趁勢上市, 賣個好價錢。 但是筆者發現個很有趣的市場現狀, 許多業主在計算買入成本時, 發現若是最近幾年購入物業,花在房屋改建的大筆資金, 竟然沒有等值的回報。 更令人心疼的是, 當初業主自以為鬼斧神工, 天人驚豔的神來之筆, 買主不但概括承受, 予以賞析, 反而挑三揀四, 嫌東嫌西, 讓人為之氣結。 這是個最近發生的實際案例, 業主在次貸風暴期間購入物業後, 覺得購入價錢不但合理而且便宜, 更位處高級住宅區內。 禁不起友人鼓勵, 一時心動,花下鉅資蓋了個十幾呎高, 鉅型豪華, 但是沒有申請建照的花園瀑布。 並且佈置了高樹名花, 恆溫暖房及錦鯉池, 真如人間仙境。 今年房價好了, 想要趁機上市出售, 賺個差價。 但是這時候問題產生了, 這個耗費鉅資的違章建築, 一定會影響這楝高級建物的市場價值。
依據筆者的經驗, 這樣的違章建物。輕則招惹買方漫天殺價, 或者刁難賣方要求合法化, 交易過程變數重重。 重則, 買方在貸款估價時, 或許會被貸款銀行以建物有公共危險可能, 拒絕放款, 憑增買賣上的變故。 許多業主不瞭解這個道理, 所有的裝修要以將來出售時的價值, 做為取捨的標準。 業主想要大刀闊斧的整修物業, 並不是單憑自己的厭惡喜好, 有的時候更要迎合市場的需要, 作到成本低的裝修。 但是在出售時可以有高回報高項目, 才是整修物業的首選。 嚴格的來說, 業主所耗費在裝修上的精神心力, 以及物料成本都算作是購買成本。 但不同的是, 購置物業買價, 可以很簡單由市場現狀, 物業估價有個明確的概念。 但是物業裝修成本的控制, 恐怕就不如業主所期待的完全都在掌握下。 一不小心就超出預算, 尤其工程追加費, 很容易就把整個購屋成本殿高了。
筆者記憶猶新的是,這樣的慘狀, 尤其發生在2006年至2009年次貸風暴肆虐的時候, 比比皆是, 滿地皆然。 在那段時間裡,物業市場上都是待售屋, 物業的存貨衝到天量。 而且房價一間比一間便宜。業主眼睜睜看著隨著房價下跌,房屋升值遙遙無期,只要能把物業出售, 就是神明保祐了。 對於所投資加建物的價金, 不可能在下跌的市場中, 取得回報。多數的房主來說,房屋改建的投資報酬率,不但大不如往年。 而且常常落得一文不值,有的時候, 物業的價值反而因為一小塊的違建, 被政府檢查員取締後, 加註違規通知, 那真的是進退不得, 活生生的被卡住了。 筆者建議,現在就算是房市火熱,若要改建房屋,最明智的選擇是花費少,轉售時回報率較高的項目。
據美國《房屋改建雜誌》(Remodeling Magazine)公布的2009-2010年“改建成本和價值報告”(Cost vs。 Value Report)指出,任何改建項目都不如所預期回報率高。在次貸風暴以前,或是地產市場熱絡的時候,房屋改建成本很容易在轉售時得到回收。所以我們看到, 業主在作裝修時, 材料都選最好的,工錢更以細工至上。 花錢毫不手軟, 正是這樣的寫照。 但是對大多數的人而言, 房地產常是長期持有的資產, 期間房市上上下下, 若是運氣不好, 在想賣出時候遇到地產低潮, 裝修投資收回比例一定偏低。 所以未雨綢繆, 現在投資裝修, 一定要設想到將來面對房市的疲軟,買主一定會退一步, 或是很保守的來權衡加建物價值。最有回收性的裝修,往往都是選擇較實用而少裝飾性的,不太破費的小改動。或只是將現有的空間做更好的利用,而不擴建。或在節能設施上面升級與低價的修飾,讓房子更加舒適,能吸引人目光。
一個有責任的建商, 一定會從小改動的建議切入, 才能具體的保障業主的投資價值。即便是業主強調,再轉售不是首要考慮的因素,自己住的高興才是重點。 建商為了避免將來可能發生的爭執,也要建議或是提供業主,查一查“改建成本和價值報告”,它能讓你知道什麼樣的改建項目,能讓房屋更具吸引力,什麼樣的小投資是能為房屋提高價值, 但不會太花錢的小改動。不但保障業主的權利, 也降低了建商陷入建築糾紛的風險。就轉售時的價值回收而言,2013-2014年“改建成本和轉售價值報告”所列的十大改建項目中,有七個都是房屋外部的更新,包括門窗和外墻。很多人都不知道,更換房屋進口鋼門是首先推選的項目,這樣可大幅改善房屋給人的第一個印象。主要是它也不貴,大約1,272美元,但是在售屋時, 這是個非常討喜的項目。
不管是想自住或投資的物業, 若打算近期內賣房,一個最省費用增加物業價值的作法, 就是刷漆、更新舊裝置、清洗地毯, 這些物美價廉的作法,都是美化房屋最省錢的辦法,但是人們總是藉口太忙,把這些美化房屋的事一拖再拖。另外,提高房屋的節能效率可降低電氣費用,從長遠來看,能省錢。有些節能產品在2014年底能抵聯邦稅,有的節能電器還可得到州內退款。在所有的裝修項目中, 回報率不低的工程當以廚房和浴室的修繕為主。廚房和浴室的改建費用很高,但這些改建能讓想要長住的主人感到居家更為舒適,接下來也更容易出售。不過,現在的房主在廚房和浴室的改建的花費,有逐漸縮減的趨勢。有一些改建項目能帶給顧客帶來長遠的價值,是很划算的選擇:比如節能電器、LED照明,還有價廉物美的石英、石頭、壓縮板等材料的廚房臺面。
許多業主購入物業以後, 只把眼光放在多個臥房的加建, 而忽略了閣樓和陽臺的改建, 不但可以達到相同效果, 而且也省了許多費用。 在經濟不景氣,業主不可能投資一大筆錢增建更多的臥房。但是如果你真的需要更多的空間,可以在房屋現有的條件下增加居住空間,同時也可以給房屋增值。在閣樓裏修建臥室是不錯的選擇,平均花費是約在五萬美元,而轉售時, 這樣的投資是有機會拿得回來。同樣,陽臺也能增加房屋的使用空間。但得記住,不是所有空間都有相同的價值,房屋鑒價師可不會把地下室所增加的面積,和地面上的空間同等對待,地面上的房間通常采光好,適合居住,比地下室更具價值。筆者建議, 加建時更要以回收率作為投資的前提, 所耗費的心血及資金, 才能物超所值。
這一年來房地產市場呈現多頭氣勢的走向, 許多賣主精打細算, 見獵心喜, 想將物業趁勢上市, 賣個好價錢。 但是筆者發現個很有趣的市場現狀, 許多業主在計算買入成本時, 發現若是最近幾年購入物業,花在房屋改建的大筆資金, 竟然沒有等值的回報。 更令人心疼的是, 當初業主自以為鬼斧神工, 天人驚豔的神來之筆, 買主不但概括承受, 予以賞析, 反而挑三揀四, 嫌東嫌西, 讓人為之氣結。 這是個最近發生的實際案例, 業主在次貸風暴期間購入物業後, 覺得購入價錢不但合理而且便宜, 更位處高級住宅區內。 禁不起友人鼓勵, 一時心動,花下鉅資蓋了個十幾呎高, 鉅型豪華, 但是沒有申請建照的花園瀑布。 並且佈置了高樹名花, 恆溫暖房及錦鯉池, 真如人間仙境。 今年房價好了, 想要趁機上市出售, 賺個差價。 但是這時候問題產生了, 這個耗費鉅資的違章建築, 一定會影響這楝高級建物的市場價值。
依據筆者的經驗, 這樣的違章建物。輕則招惹買方漫天殺價, 或者刁難賣方要求合法化, 交易過程變數重重。 重則, 買方在貸款估價時, 或許會被貸款銀行以建物有公共危險可能, 拒絕放款, 憑增買賣上的變故。 許多業主不瞭解這個道理, 所有的裝修要以將來出售時的價值, 做為取捨的標準。 業主想要大刀闊斧的整修物業, 並不是單憑自己的厭惡喜好, 有的時候更要迎合市場的需要, 作到成本低的裝修。 但是在出售時可以有高回報高項目, 才是整修物業的首選。 嚴格的來說, 業主所耗費在裝修上的精神心力, 以及物料成本都算作是購買成本。 但不同的是, 購置物業買價, 可以很簡單由市場現狀, 物業估價有個明確的概念。 但是物業裝修成本的控制, 恐怕就不如業主所期待的完全都在掌握下。 一不小心就超出預算, 尤其工程追加費, 很容易就把整個購屋成本殿高了。
筆者記憶猶新的是,這樣的慘狀, 尤其發生在2006年至2009年次貸風暴肆虐的時候, 比比皆是, 滿地皆然。 在那段時間裡,物業市場上都是待售屋, 物業的存貨衝到天量。 而且房價一間比一間便宜。業主眼睜睜看著隨著房價下跌,房屋升值遙遙無期,只要能把物業出售, 就是神明保祐了。 對於所投資加建物的價金, 不可能在下跌的市場中, 取得回報。多數的房主來說,房屋改建的投資報酬率,不但大不如往年。 而且常常落得一文不值,有的時候, 物業的價值反而因為一小塊的違建, 被政府檢查員取締後, 加註違規通知, 那真的是進退不得, 活生生的被卡住了。 筆者建議,現在就算是房市火熱,若要改建房屋,最明智的選擇是花費少,轉售時回報率較高的項目。
據美國《房屋改建雜誌》(Remodeling Magazine)公布的2009-2010年“改建成本和價值報告”(Cost vs。 Value Report)指出,任何改建項目都不如所預期回報率高。在次貸風暴以前,或是地產市場熱絡的時候,房屋改建成本很容易在轉售時得到回收。所以我們看到, 業主在作裝修時, 材料都選最好的,工錢更以細工至上。 花錢毫不手軟, 正是這樣的寫照。 但是對大多數的人而言, 房地產常是長期持有的資產, 期間房市上上下下, 若是運氣不好, 在想賣出時候遇到地產低潮, 裝修投資收回比例一定偏低。 所以未雨綢繆, 現在投資裝修, 一定要設想到將來面對房市的疲軟,買主一定會退一步, 或是很保守的來權衡加建物價值。最有回收性的裝修,往往都是選擇較實用而少裝飾性的,不太破費的小改動。或只是將現有的空間做更好的利用,而不擴建。或在節能設施上面升級與低價的修飾,讓房子更加舒適,能吸引人目光。
一個有責任的建商, 一定會從小改動的建議切入, 才能具體的保障業主的投資價值。即便是業主強調,再轉售不是首要考慮的因素,自己住的高興才是重點。 建商為了避免將來可能發生的爭執,也要建議或是提供業主,查一查“改建成本和價值報告”,它能讓你知道什麼樣的改建項目,能讓房屋更具吸引力,什麼樣的小投資是能為房屋提高價值, 但不會太花錢的小改動。不但保障業主的權利, 也降低了建商陷入建築糾紛的風險。就轉售時的價值回收而言,2013-2014年“改建成本和轉售價值報告”所列的十大改建項目中,有七個都是房屋外部的更新,包括門窗和外墻。很多人都不知道,更換房屋進口鋼門是首先推選的項目,這樣可大幅改善房屋給人的第一個印象。主要是它也不貴,大約1,272美元,但是在售屋時, 這是個非常討喜的項目。
不管是想自住或投資的物業, 若打算近期內賣房,一個最省費用增加物業價值的作法, 就是刷漆、更新舊裝置、清洗地毯, 這些物美價廉的作法,都是美化房屋最省錢的辦法,但是人們總是藉口太忙,把這些美化房屋的事一拖再拖。另外,提高房屋的節能效率可降低電氣費用,從長遠來看,能省錢。有些節能產品在2014年底能抵聯邦稅,有的節能電器還可得到州內退款。在所有的裝修項目中, 回報率不低的工程當以廚房和浴室的修繕為主。廚房和浴室的改建費用很高,但這些改建能讓想要長住的主人感到居家更為舒適,接下來也更容易出售。不過,現在的房主在廚房和浴室的改建的花費,有逐漸縮減的趨勢。有一些改建項目能帶給顧客帶來長遠的價值,是很划算的選擇:比如節能電器、LED照明,還有價廉物美的石英、石頭、壓縮板等材料的廚房臺面。
許多業主購入物業以後, 只把眼光放在多個臥房的加建, 而忽略了閣樓和陽臺的改建, 不但可以達到相同效果, 而且也省了許多費用。 在經濟不景氣,業主不可能投資一大筆錢增建更多的臥房。但是如果你真的需要更多的空間,可以在房屋現有的條件下增加居住空間,同時也可以給房屋增值。在閣樓裏修建臥室是不錯的選擇,平均花費是約在五萬美元,而轉售時, 這樣的投資是有機會拿得回來。同樣,陽臺也能增加房屋的使用空間。但得記住,不是所有空間都有相同的價值,房屋鑒價師可不會把地下室所增加的面積,和地面上的空間同等對待,地面上的房間通常采光好,適合居住,比地下室更具價值。筆者建議, 加建時更要以回收率作為投資的前提, 所耗費的心血及資金, 才能物超所值。