物業管理資產理財系列之十一 選擇執照包商保障業主權利
開利地產負責人李秉信
有經驗的建築商都知道,正確報價一個合理的工程款,並不是一件很好拿捏的火候。筆者願意將多年在估價和報價的經驗, 提供給讀者,作為選擇執照包商時的參考。這是一個很重要的前提,就是每個工程,要給適合的包商作。而且並不是每個工程,都適合每個包商。
這個道理是很簡單的,建築的範圍包山包海,哪裡有那麼厲害,什麼都可以做全能的建築商。說得更實際一點,每個包商都有其專長所在。而且,只有在他的專業範圍之內,才有辦法報價出合理的工程款。否則,隔行如隔山,光看一個報價單,就可以了解,這個承包商的經驗如何。
筆者在實務上,常常看到一些滿天要價的報價單,說條列出來的成本,令人嘖嘖稱奇。還是太過低價的工程款,讓人懷疑,這個數字的正確性。難道,他們是在做義工嗎?這些天壤之別的報價單,都在說明承包商在不熟悉的領域上,專業經驗不足。以下這些注意事項,是您首先需要考慮的。
所謂適合顧客裝修的價位,是指如果你要建一座房子,或者進行一項裝修,最好找,在你準備作的工程價格之上, 曾經作過同樣工程或是相同價格的包商, 要求他們提出報價。 合理的計算範圍, 是在曾經承包過你預估工程款1.5-2倍工程的建築商,才有資格作出報價。
比如你預估有個要加建一千五百呎的購物商場工程, 算來算去,20萬的工程費一定跑不掉,而且只有可能多,不可能少。 這個時候,你選擇能夠報價的包商, 一定是要給能作比這個工程價格更高的建築商。 例如曾經承包過30萬以上工程的包商,是可以考慮的候選人。
而不要貪小便宜,去給只能做10萬價位工程的建築商估價,以為可以藉機壓低工程費。到時候,在施工的過程,一定會出現少算了材料費,或者是少報人工費用,雙方爭執的議題。沒有職業道德的承包商,不會自己自行吸收損失。反而會想盡辦法,在其他的費用上要回來。
不論是業主還是承包商,若是在建築的過程中,因為這樣的糾紛,而讓工程進度有所膠著,那真的是得不償失。筆者上述所提到,以大估小的選擇原則,基本上不會出什麼問題。業主另外一個制式的動作,是在 建房前看建築商以往的作品。
如果在簽訂承包契約之前,看到建築商的作品。或者從其它人口碑上,了解到有關該建築商的工作品質,以及在施工進度上的掌握。這些過往的作品,都是這個承包商的招牌。讓業主在簽訂承包契約時,會對將進行的工程有很好的把握,知道他們的水平如何。 就好像,我們在買車的時候,知道貨色如何?
除了對該建築商的作品,有所了解知道。以及過往客戶對於他們的口碑外。而且,更重要的原則是, 你必須要有深刻的了解,這個包商的專長在那裡。 如同筆者的建築專長,是在酒店及購物商場的加建工程, 若是牽涉到立體停車場的建築, 在法規上可能就不夠熟捻, 憑白增加建築成本的風險。
相同的道理也可用在, 熟悉建築自用住宅的建商, 不見得是,商業地產承包商的最佳選擇。 這樣的說法,都還是侷限在紙上談兵, 不見具體。房主可以通過建築商的作品,了解他們的風格,以及他們的專長。這樣經過實務上的作品,可以找到符合自己想法的工作者,不會和自己所要的東西大相徑庭。
另外,最保險的方式,通過曾經是這個承包商客戶的人,對於他的推薦和介紹。畢竟建商的素質相差很多, 而且許多小型包商,習慣僱用臨時工人。 這些工作者的背景很難掌握清楚, 一有糾紛發生,常常人間蒸發, 頻增工程糾紛的變數, 拖長建築的工期。
這是個制式的動作,不管是熟人介紹,還是自己找來的公司,都要在開工之前,確定該建築公司或裝修公司的“身份”。 即是否有正規註冊,是否有保險。更重要的是,有否具備專業的執照。水電工等技術工人,是否有執照和必要的資格證明。 這些資料在州政府的官方網站,都可以公開查詢。
在網上不但可查得到包商的執照號碼,是否屬實, 更記載執照包商的違規紀錄, 其他消費者申訴案件。另外,在網上也查得到包商是否有購買工商保險, 及政府保證金。 這些資料, 都是保障消費者權益的重要憑據。
依照建築法規,建築公司對於每一項按圖施工的檢查,都必須要通過,還要有必要的記錄。這樣嚴格的要求,才能夠保障業主,在整個工作過程中,毎一塊結構,都是按照建築規範來操作。許多沒有執照的包商,面對這樣的要求,都會知難而退。
業主查詢包商是否有執照過程中,能夠淘汰很多不正規不合格的承建者,保障房主的利益,還能在整個建築過程當中,減少很多麻煩。比如,工人若在您家裡施工的過程中,有什麼受傷,或發生意外的時候。 承包商如果沒有購買勞工保險,那就是業主惡夢的開始。
而且,在工程的每一項檢查中,這些不合格的建築商,都會有可能被檢查官勒令停工。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人, 執照建築承包商, 執照貸款專員, 執照公證人)
有經驗的建築商都知道,正確報價一個合理的工程款,並不是一件很好拿捏的火候。筆者願意將多年在估價和報價的經驗, 提供給讀者,作為選擇執照包商時的參考。這是一個很重要的前提,就是每個工程,要給適合的包商作。而且並不是每個工程,都適合每個包商。
這個道理是很簡單的,建築的範圍包山包海,哪裡有那麼厲害,什麼都可以做全能的建築商。說得更實際一點,每個包商都有其專長所在。而且,只有在他的專業範圍之內,才有辦法報價出合理的工程款。否則,隔行如隔山,光看一個報價單,就可以了解,這個承包商的經驗如何。
筆者在實務上,常常看到一些滿天要價的報價單,說條列出來的成本,令人嘖嘖稱奇。還是太過低價的工程款,讓人懷疑,這個數字的正確性。難道,他們是在做義工嗎?這些天壤之別的報價單,都在說明承包商在不熟悉的領域上,專業經驗不足。以下這些注意事項,是您首先需要考慮的。
所謂適合顧客裝修的價位,是指如果你要建一座房子,或者進行一項裝修,最好找,在你準備作的工程價格之上, 曾經作過同樣工程或是相同價格的包商, 要求他們提出報價。 合理的計算範圍, 是在曾經承包過你預估工程款1.5-2倍工程的建築商,才有資格作出報價。
比如你預估有個要加建一千五百呎的購物商場工程, 算來算去,20萬的工程費一定跑不掉,而且只有可能多,不可能少。 這個時候,你選擇能夠報價的包商, 一定是要給能作比這個工程價格更高的建築商。 例如曾經承包過30萬以上工程的包商,是可以考慮的候選人。
而不要貪小便宜,去給只能做10萬價位工程的建築商估價,以為可以藉機壓低工程費。到時候,在施工的過程,一定會出現少算了材料費,或者是少報人工費用,雙方爭執的議題。沒有職業道德的承包商,不會自己自行吸收損失。反而會想盡辦法,在其他的費用上要回來。
不論是業主還是承包商,若是在建築的過程中,因為這樣的糾紛,而讓工程進度有所膠著,那真的是得不償失。筆者上述所提到,以大估小的選擇原則,基本上不會出什麼問題。業主另外一個制式的動作,是在 建房前看建築商以往的作品。
如果在簽訂承包契約之前,看到建築商的作品。或者從其它人口碑上,了解到有關該建築商的工作品質,以及在施工進度上的掌握。這些過往的作品,都是這個承包商的招牌。讓業主在簽訂承包契約時,會對將進行的工程有很好的把握,知道他們的水平如何。 就好像,我們在買車的時候,知道貨色如何?
除了對該建築商的作品,有所了解知道。以及過往客戶對於他們的口碑外。而且,更重要的原則是, 你必須要有深刻的了解,這個包商的專長在那裡。 如同筆者的建築專長,是在酒店及購物商場的加建工程, 若是牽涉到立體停車場的建築, 在法規上可能就不夠熟捻, 憑白增加建築成本的風險。
相同的道理也可用在, 熟悉建築自用住宅的建商, 不見得是,商業地產承包商的最佳選擇。 這樣的說法,都還是侷限在紙上談兵, 不見具體。房主可以通過建築商的作品,了解他們的風格,以及他們的專長。這樣經過實務上的作品,可以找到符合自己想法的工作者,不會和自己所要的東西大相徑庭。
另外,最保險的方式,通過曾經是這個承包商客戶的人,對於他的推薦和介紹。畢竟建商的素質相差很多, 而且許多小型包商,習慣僱用臨時工人。 這些工作者的背景很難掌握清楚, 一有糾紛發生,常常人間蒸發, 頻增工程糾紛的變數, 拖長建築的工期。
這是個制式的動作,不管是熟人介紹,還是自己找來的公司,都要在開工之前,確定該建築公司或裝修公司的“身份”。 即是否有正規註冊,是否有保險。更重要的是,有否具備專業的執照。水電工等技術工人,是否有執照和必要的資格證明。 這些資料在州政府的官方網站,都可以公開查詢。
在網上不但可查得到包商的執照號碼,是否屬實, 更記載執照包商的違規紀錄, 其他消費者申訴案件。另外,在網上也查得到包商是否有購買工商保險, 及政府保證金。 這些資料, 都是保障消費者權益的重要憑據。
依照建築法規,建築公司對於每一項按圖施工的檢查,都必須要通過,還要有必要的記錄。這樣嚴格的要求,才能夠保障業主,在整個工作過程中,毎一塊結構,都是按照建築規範來操作。許多沒有執照的包商,面對這樣的要求,都會知難而退。
業主查詢包商是否有執照過程中,能夠淘汰很多不正規不合格的承建者,保障房主的利益,還能在整個建築過程當中,減少很多麻煩。比如,工人若在您家裡施工的過程中,有什麼受傷,或發生意外的時候。 承包商如果沒有購買勞工保險,那就是業主惡夢的開始。
而且,在工程的每一項檢查中,這些不合格的建築商,都會有可能被檢查官勒令停工。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人, 執照建築承包商, 執照貸款專員, 執照公證人)