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漫談地產(貸款)系列之二十九 美國地產的登記方式
開利地產負責人 李秉信
這兩年來, 洛杉磯的房地產呈現觸底反彈的漲幅。 許多人咸認現在是最好的投資良機, 應該在這個千載難逢的機會裡, 掌握致富的機會之門。 殊不知絕大多數的投資者或是購屋自住者, 缺乏過名方式的法律知識。常常只將眼光侷限於成交價格的高低, 物業地點的好壞, 選擇物業的型態, 貸款利率的高低, 房屋修繕的討價還價,而忽略了物業持有方式的過名型態。 其實,在物業的成交過程中, 物業的過名方式, 對於購買者而言, 是和自己利益最習習相關, 環環相扣的樞紐。 因為這牽涉到了持有時稅務的計劃, 以及出售時獲利所得的計算, 甚至購買者在百年往生以後, 資產分配的結構。
如果業主在購買物業時, 沒有妥當的選擇一個最有利於自己的過名型態, 往往會影響自己將來每年報稅時的稅基, 出售時獲利扣稅的稅率, 甚至將來遺產繼承時, 會影響後代子孫對於遺產主張各有堅持。 尤於遺產繼承時牽扯的利益鉅大, 對於每位可以有權繼承的子孫, 在財富的分配上有很大差異。 如果業主在生前沒有妥當計劃,往生以後,子孫對於持名過方式有不同見解時, 會造成可能的家庭糾紛。 如同近日來在媒体上鬧的沸沸洋洋, 美國華人都引首在看王永慶的兒子王文洋在美國訴訟爭產的案例。 就是後代子孫, 對於過名持有方式有不同見解時, 而潛在可能在家族中形成的法律糾紛。
根據筆者的經驗, 許多在美國居住久的華人, 對於過名的型式, 都已具備有基本的知識, 各有自己考量的主張及看法。 然而許多來自海外的投資者, 仍是非常陌生於美國法律對房地產持有的方式有詳細規定,往往疏忽於考慮。 須知道不同過名式產生不同的權利分配及稅務, 差距是非常大的, 不可不察。首先我們要瞭解在美國的產權是以登記為主,地契以政府的登記地契為準。 而且產權和債權的登記更有不同的契狀, 稱為地契和抵押契。 這是筆者親身的經驗, 最近有位華人最近將房貸還清,來電詢問是否要去政府的登記處修改「地契」 (Grand Deed),顯然他認為抵押權會記載在「地契」上;殊不知這是兩個不同權利的主張, 登記在不同的契狀上。
這是個值得深思的例子,華人在美置產,有必要瞭解美國法律對房地產持有方式的詳細規定,不同的持有方式產生不同的權利分配及對稅務的影響,尤其值得注意的是,切忌以過去在亞洲華人區域的法律認知來處理。其實, 美國地產登記和台灣地產登記不同之處, 在於分別登記制。 物業 在臺灣地政事務所的登記方式為統一登記制。 在臺灣的地產所有權狀上會載明所有權及債權的歸屬。 然而在美國的地產實務上,「地契」上只記載房地產擁有權,並不記載抵押權資料,抵押權資料是記載在「抵押契」 (Trust Deed)上;業主面對還清貸款塗銷債權正確的作法是,先從銀行處拿到房貸還清的證明文件後,再去政府的登記處將「抵押契」的記錄予以註銷,而這和「地契」無關。
這是筆者在實務上常遇到的另外一個問題。 當業主在交易完成以後, 常常追問何時以及多快可以收到地契。 當尚未收到一張具體的地契時, 常常覺得心中不安, 是不是物業還沒過到自己名下。 一般外國投資者, 仍存在有地契如同有價證券的觀念。以為擁有房地產,可以一紙「地契」為憑,看「地契」在誰手上,他就有該房地產的所有權,所以要妥當保存好這文件。這作法和說法並不切合實際;美國這個現代的國家, 在買賣房地產的登記上是非常及時及準確的。 在每一筆地產交易的最後階段, 賣方須要經過公證人簽署地契, 代表將產權過給買方。 然而這樣的手續不夠完整。 如果公證人未將「地契」送到各郡的登記局予以登記,賣方可以一屋多賣, 買方會有被詐欺的風險。 唯有以政府的「登記地契」為準,個人收到的一紙「地契」只有備忘的作用,並不是可轉讓的有價證券,賣方轉售房地產時舊的「地契」也不須繳回給政府。
同樣地,外國投資客也常常誤以為,如果將房地產抵押給他人,就必須把「地契」交給債權人,還清債務後才可取回來,這雖然方便,但也不實際, 也容易被誤導;如同在前言所提, 美國地產產權以政府登記的資料庫為主。 最實際的作法是雙方簽訂借據, 並將債權放在物業上, 業主須公證及簽署「抵押契」,並且也去政府處登記這「抵押契」。這份債權會成為一筆公開的資料, 任何人如果想再借錢給這位業主, 並用他的物業作抵押時, 公開登記在該物業上存在的債權, 可以提供出貸者作風險評估。另外個牽涉到多於一位業主持有方式的種類, 就關係到「地契」的內容,如果房地產的持有者不只一人,美國法律對持有的方式有詳細規定,這會記載在政府登記處的「地契」上,主要有下面三種:
一、「夫妻共同財產」(Community Property):美國有些州採用,包括內華達州和加州,夫妻婚後所得皆是共同財產,就算財產只登記在一方名下,除非另一方簽「棄權書」 (Quit Claim Deed),另一方的權利仍存在,離婚時則各拿一半。
二、「合有」(Joint Tenancy):這是一個有利於夫妻共名的登記制。 美國的遺產稅稅率很重, 認證的過程戎長, 而且花費頗鉅。在一些不採「夫妻共同財產制」的州,夫妻可以分別登記財產在一方名下,若是夫妻一起持有財產,則通常會以此種方式持有,一方去世,就自動由另一方繼承,但在這之前,任一方皆可轉讓其權份;此外,這種持有方式並非只限於夫妻使用,也不只限於兩人,例如一人去世,其權份則由其餘多人繼承。如果是在採用夫妻共同財產制的州,最好不要用此,而用以上一的方式持有財產,在財產升值時才可以節稅;若想同時擁有自動繼承的方便性 (不須經法院遺囑認證),可以考慮「夫妻共同財產並自動繼承」 (Community Property with Right of Survivorship)的另一種持有方式。
三、「共有」(Tenant In Common):通常在地契上會註明各人擁有的比率,也是任一方皆可轉讓其權份的。
這兩年來, 洛杉磯的房地產呈現觸底反彈的漲幅。 許多人咸認現在是最好的投資良機, 應該在這個千載難逢的機會裡, 掌握致富的機會之門。 殊不知絕大多數的投資者或是購屋自住者, 缺乏過名方式的法律知識。常常只將眼光侷限於成交價格的高低, 物業地點的好壞, 選擇物業的型態, 貸款利率的高低, 房屋修繕的討價還價,而忽略了物業持有方式的過名型態。 其實,在物業的成交過程中, 物業的過名方式, 對於購買者而言, 是和自己利益最習習相關, 環環相扣的樞紐。 因為這牽涉到了持有時稅務的計劃, 以及出售時獲利所得的計算, 甚至購買者在百年往生以後, 資產分配的結構。
如果業主在購買物業時, 沒有妥當的選擇一個最有利於自己的過名型態, 往往會影響自己將來每年報稅時的稅基, 出售時獲利扣稅的稅率, 甚至將來遺產繼承時, 會影響後代子孫對於遺產主張各有堅持。 尤於遺產繼承時牽扯的利益鉅大, 對於每位可以有權繼承的子孫, 在財富的分配上有很大差異。 如果業主在生前沒有妥當計劃,往生以後,子孫對於持名過方式有不同見解時, 會造成可能的家庭糾紛。 如同近日來在媒体上鬧的沸沸洋洋, 美國華人都引首在看王永慶的兒子王文洋在美國訴訟爭產的案例。 就是後代子孫, 對於過名持有方式有不同見解時, 而潛在可能在家族中形成的法律糾紛。
根據筆者的經驗, 許多在美國居住久的華人, 對於過名的型式, 都已具備有基本的知識, 各有自己考量的主張及看法。 然而許多來自海外的投資者, 仍是非常陌生於美國法律對房地產持有的方式有詳細規定,往往疏忽於考慮。 須知道不同過名式產生不同的權利分配及稅務, 差距是非常大的, 不可不察。首先我們要瞭解在美國的產權是以登記為主,地契以政府的登記地契為準。 而且產權和債權的登記更有不同的契狀, 稱為地契和抵押契。 這是筆者親身的經驗, 最近有位華人最近將房貸還清,來電詢問是否要去政府的登記處修改「地契」 (Grand Deed),顯然他認為抵押權會記載在「地契」上;殊不知這是兩個不同權利的主張, 登記在不同的契狀上。
這是個值得深思的例子,華人在美置產,有必要瞭解美國法律對房地產持有方式的詳細規定,不同的持有方式產生不同的權利分配及對稅務的影響,尤其值得注意的是,切忌以過去在亞洲華人區域的法律認知來處理。其實, 美國地產登記和台灣地產登記不同之處, 在於分別登記制。 物業 在臺灣地政事務所的登記方式為統一登記制。 在臺灣的地產所有權狀上會載明所有權及債權的歸屬。 然而在美國的地產實務上,「地契」上只記載房地產擁有權,並不記載抵押權資料,抵押權資料是記載在「抵押契」 (Trust Deed)上;業主面對還清貸款塗銷債權正確的作法是,先從銀行處拿到房貸還清的證明文件後,再去政府的登記處將「抵押契」的記錄予以註銷,而這和「地契」無關。
這是筆者在實務上常遇到的另外一個問題。 當業主在交易完成以後, 常常追問何時以及多快可以收到地契。 當尚未收到一張具體的地契時, 常常覺得心中不安, 是不是物業還沒過到自己名下。 一般外國投資者, 仍存在有地契如同有價證券的觀念。以為擁有房地產,可以一紙「地契」為憑,看「地契」在誰手上,他就有該房地產的所有權,所以要妥當保存好這文件。這作法和說法並不切合實際;美國這個現代的國家, 在買賣房地產的登記上是非常及時及準確的。 在每一筆地產交易的最後階段, 賣方須要經過公證人簽署地契, 代表將產權過給買方。 然而這樣的手續不夠完整。 如果公證人未將「地契」送到各郡的登記局予以登記,賣方可以一屋多賣, 買方會有被詐欺的風險。 唯有以政府的「登記地契」為準,個人收到的一紙「地契」只有備忘的作用,並不是可轉讓的有價證券,賣方轉售房地產時舊的「地契」也不須繳回給政府。
同樣地,外國投資客也常常誤以為,如果將房地產抵押給他人,就必須把「地契」交給債權人,還清債務後才可取回來,這雖然方便,但也不實際, 也容易被誤導;如同在前言所提, 美國地產產權以政府登記的資料庫為主。 最實際的作法是雙方簽訂借據, 並將債權放在物業上, 業主須公證及簽署「抵押契」,並且也去政府處登記這「抵押契」。這份債權會成為一筆公開的資料, 任何人如果想再借錢給這位業主, 並用他的物業作抵押時, 公開登記在該物業上存在的債權, 可以提供出貸者作風險評估。另外個牽涉到多於一位業主持有方式的種類, 就關係到「地契」的內容,如果房地產的持有者不只一人,美國法律對持有的方式有詳細規定,這會記載在政府登記處的「地契」上,主要有下面三種:
一、「夫妻共同財產」(Community Property):美國有些州採用,包括內華達州和加州,夫妻婚後所得皆是共同財產,就算財產只登記在一方名下,除非另一方簽「棄權書」 (Quit Claim Deed),另一方的權利仍存在,離婚時則各拿一半。
二、「合有」(Joint Tenancy):這是一個有利於夫妻共名的登記制。 美國的遺產稅稅率很重, 認證的過程戎長, 而且花費頗鉅。在一些不採「夫妻共同財產制」的州,夫妻可以分別登記財產在一方名下,若是夫妻一起持有財產,則通常會以此種方式持有,一方去世,就自動由另一方繼承,但在這之前,任一方皆可轉讓其權份;此外,這種持有方式並非只限於夫妻使用,也不只限於兩人,例如一人去世,其權份則由其餘多人繼承。如果是在採用夫妻共同財產制的州,最好不要用此,而用以上一的方式持有財產,在財產升值時才可以節稅;若想同時擁有自動繼承的方便性 (不須經法院遺囑認證),可以考慮「夫妻共同財產並自動繼承」 (Community Property with Right of Survivorship)的另一種持有方式。
三、「共有」(Tenant In Common):通常在地契上會註明各人擁有的比率,也是任一方皆可轉讓其權份的。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀