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漫談地產(貸款)系列之四十三 申請貸款披露聲明的法規
開利地產負責人 李秉信
貸款這個行業， 因為所涉及的領域太過廣泛， 可以說是專業性和法律知識非常密集的產業. 一般初次接觸貸款的借款人， 是很難一覧無疑的瞭解， 如何完成申請貸款程序的結構. 因此加州房地產局，在針對貸款經紀人於申請貸款的過程中， 其間使用抵押貸款披露聲明， 有很嚴格的要求. 西方人講究誠實為最上策， 貸款經紀人對於貸款過程中所產生一切的費用， 利率及貸款金額，都要誠實的告知， 不可隱瞞. 在大多數情況下，當借款人填妥書面貸款申請書，並交給抵押貸款經紀人後三個工作日內.或者是借款人承諾貸款責任前 (以首先發生者為準)，抵押貸款經紀人必須向借款人提交抵押貸款披露聲明（MLDS）。應要求盡快取得披露聲明並仔細閱讀。
這個聲明的內容，將向借款人提供下列有關貸款資料： 借款人要借的金額（貸款金額或本金）； 任何可做為本金的一部份費用的大概金額； 得到貸款的估計費用，包括抵押貸款經紀人的佣金；和 除掉開支、費用和佣金後，借款人將從貸款中得到的大概金額。聲明還必須包括安排貸款的預計最高費用。聲明必須列出下面每項費用的預估金額： 估價費， 貸款公司費用， 委託費， 產權保險收費， 公證費， 紀錄費， 信用調查費， 火災或其他災害保險費，貸款申請書， 正確報告借款人的收入、資產和負債。
借款人千萬 不要簽署空白申請書， 任何一份借款人填妥的申請書， 自己必須 保留一份已簽署的申請書的副本。這是筆者常常碰到的案例， 當借款人和放款銀行在所約定項目上發生糾紛時， 最根本的解決之道是， 應該檢視當初貸款申請書的內容是怎麼申報的. 但是借款人常常沒有存留下申請書的副本， 徒然虛耗在核實資訊的時效性. 在放款的每一個步驟中， 都有時效敏感性. 稍有拖延， 就會延後或是取消放款. 如果這是一個購屋貸款， 如果不能如期的放款， 又牽涉到買主違約的法律問題. 因此， 借款人在貸款過程中， 必須要及時提供貸款經紀人要求的資料以避免拖延。若這是一個是購屋貸款，借款人在購屋前須詢問清楚，大約需要多長時間處理申請，並得到借款人所申請的貸款額度。
在貸款的過程中， 另外一份很重要的披露聲明， 就是消費者檢查清單. 在這個清單中， 須非常清楚的告知借款人下資訊， 包括使用抵押貸款經紀人服務的批露書，在貸款過程中， 借款人是否須支付信用人壽或殘障保險費， 受益人聲明費， 歸還費（reconveyance fee）（當借款人在為現有貸款重新貸款時）， 經紀人啟動費或佣金，包括貸款公司付給經紀人的任何回扣。聲明還應該列出任何現有貸款或房屋留置權。如果借款人希望用新貸款付清原有債務，查核已列出該債務。該聲明還必須陳述如果提早付清貸款，提前還款罰款條款是否適用。借款人在簽署貸款文件前，一定要求得到這份聲明。只有簽署了貸款協議書或期票後，借款人才有義務承擔該貸款。如果聲明沒有描述借款人期望或希望有的條件，那不要簽署貸款文件。原條款、費用或開支如有任何變化，必須及時向借款人透露。
如果貸款交易與聯邦有關，借款人同時應該收到符合加州公報貸款費用預算表（Good Faith Estimate）和誠實借貸法（Truth-in-Lending）披露文件。這些聯邦披露文件提供與MLDS類似的資料。（見關於RESPA和誠實借貸法的討論）不管借款人怎樣得到披露資料，經紀人必須告知借款人已從或將從貸款公司得到的任何報酬，以及貸款是否包括期末整付付款。任何一個對於貸款條件的承諾， 都必須要取得書面證明. 這是一個很重要的法律動作， 借款人應要求抵押貸款經紀人或貸款公司向借款人， 在簽署任何貸款文件之前， 經紀人應該要非常清楚的解釋，在貸款文件的何處，描寫了向借款人承諾的貸款具體特點。如果在契約中沒有向借款人保證的條款，借款人要及時求抵押貸款經紀人或貸款公司以書面確認。僅口頭承諾有可能不能實行。
在現行的地產法中，一切有關披露聲明的法律條文， 都清楚的規範在房地產結算程序法（RESPA）中.房地產結算程序法（RESPA）是美國住宅及城市開發部（HUD）執行的聯邦法律。RESPA只適用於與聯邦有關的貸款，它要求抵押貸款經紀人提供交易成本的詳細資料，這樣買方和借貸人可以各處選購交易服務。抵押貸款經紀人和貸款公司必須提供貸款費用預算表，指出借貸人可能在委託完成時產生的費用。在收到書面貸款申請書3個工作日之內，經紀人必須提交這份預算表。預算表將包含，與加州法律要求的抵押貸款披露聲明類似的資料。
另外一個非常重要， 也是有關披露聲明的法律條文， 稱作聯邦誠實借貸法. 在這個法案中，賦予借款人必須被詳實告知， 一切因為貸款所衍生任何費用的權利. 這個法案適用的對象是很嚴格的，如果經紀人用自己的資金做貸款，或為每年提供五筆以上貸款的公司承辦貸款，聯邦誠實借貸法（TILA）便會適用。如果誠實借貸法適用，那麼在借款人承擔貸款前，貸款公司必須向借款人公布下列事實：債權人的身份；貸款金額；借款人擁有取得貸款詳細內容的權利；財務費用金額；以年利率（APR)）名義收取的財務費用；月付款的次數、金額和期限；月付款總額；付款延誤收費；以及是否有提前付清貸款本金的罰款。
披露聲明還必須確認擔保貸款的不動產，並告訴借款人貸款條款中,是否允許放款人購買借款人不動產人,承擔該貸款責任。如果誠實借貸法適用，借款人還會有權在特定事件發生後的三天內終止（取消）貸款，包括結束貸款交易。如果借款人沒有收到有關貸款的適當披露，終止權會在貸款後三年內都有效。任何終止貸款的要求都應以書面方式提出。誠實借貸法終止權並不適用於所有由抵押貸款經紀人承辦的貸款，所以，不要依賴於終止貸款的可能性,而不在達成協議之前仔細研究。誠實借貸法在1 9 9 4 年作出了修訂， 當中涉及列某些由借貸人主要住宅擔保的特定貸款。但這並不包括買價貸款（purchase money loans）、建築貸款（construction loans）反向抵押貸款（reverse mortgages）或房屋淨值抵押貸款（home equity lines of credit）。
在那些「高利率/高收費」貸款交易（也稱“Section32” 貸款）中，誠實借貸法對債權人有額外的約束，要求披露更多資料，並給予借貸人取消貸款的權利。在修訂版中，債權人的定義是一個在任何12個月期間內提供一個以上高利率/高收費貸款的人。另外，由抵押貸款經紀人承辦的任何這類型貸款也在要求範圍之內。高利率貸款是指年利率（APR）比類似條款的國庫證券收益超出8個點數,或使用抵押貸款經紀人的服務 以上 (第一留置貸款) ,或超出10個點數或以上(第二留置貸款) 。高收費貸款是指總點數和費用超過貸款金額的8%，或自2006年1月1日以後高於$528.00（每年1月1日根據消費者物價指數調整），以更高者為準。誠實借貸法由聯邦貿易委員會（FTC）執行。委員會可以回答有關誠實借貸法和高利率/高收費貸款的問題。
貸款這個行業， 因為所涉及的領域太過廣泛， 可以說是專業性和法律知識非常密集的產業. 一般初次接觸貸款的借款人， 是很難一覧無疑的瞭解， 如何完成申請貸款程序的結構. 因此加州房地產局，在針對貸款經紀人於申請貸款的過程中， 其間使用抵押貸款披露聲明， 有很嚴格的要求. 西方人講究誠實為最上策， 貸款經紀人對於貸款過程中所產生一切的費用， 利率及貸款金額，都要誠實的告知， 不可隱瞞. 在大多數情況下，當借款人填妥書面貸款申請書，並交給抵押貸款經紀人後三個工作日內.或者是借款人承諾貸款責任前 (以首先發生者為準)，抵押貸款經紀人必須向借款人提交抵押貸款披露聲明（MLDS）。應要求盡快取得披露聲明並仔細閱讀。
這個聲明的內容，將向借款人提供下列有關貸款資料： 借款人要借的金額（貸款金額或本金）； 任何可做為本金的一部份費用的大概金額； 得到貸款的估計費用，包括抵押貸款經紀人的佣金；和 除掉開支、費用和佣金後，借款人將從貸款中得到的大概金額。聲明還必須包括安排貸款的預計最高費用。聲明必須列出下面每項費用的預估金額： 估價費， 貸款公司費用， 委託費， 產權保險收費， 公證費， 紀錄費， 信用調查費， 火災或其他災害保險費，貸款申請書， 正確報告借款人的收入、資產和負債。
借款人千萬 不要簽署空白申請書， 任何一份借款人填妥的申請書， 自己必須 保留一份已簽署的申請書的副本。這是筆者常常碰到的案例， 當借款人和放款銀行在所約定項目上發生糾紛時， 最根本的解決之道是， 應該檢視當初貸款申請書的內容是怎麼申報的. 但是借款人常常沒有存留下申請書的副本， 徒然虛耗在核實資訊的時效性. 在放款的每一個步驟中， 都有時效敏感性. 稍有拖延， 就會延後或是取消放款. 如果這是一個購屋貸款， 如果不能如期的放款， 又牽涉到買主違約的法律問題. 因此， 借款人在貸款過程中， 必須要及時提供貸款經紀人要求的資料以避免拖延。若這是一個是購屋貸款，借款人在購屋前須詢問清楚，大約需要多長時間處理申請，並得到借款人所申請的貸款額度。
在貸款的過程中， 另外一份很重要的披露聲明， 就是消費者檢查清單. 在這個清單中， 須非常清楚的告知借款人下資訊， 包括使用抵押貸款經紀人服務的批露書，在貸款過程中， 借款人是否須支付信用人壽或殘障保險費， 受益人聲明費， 歸還費（reconveyance fee）（當借款人在為現有貸款重新貸款時）， 經紀人啟動費或佣金，包括貸款公司付給經紀人的任何回扣。聲明還應該列出任何現有貸款或房屋留置權。如果借款人希望用新貸款付清原有債務，查核已列出該債務。該聲明還必須陳述如果提早付清貸款，提前還款罰款條款是否適用。借款人在簽署貸款文件前，一定要求得到這份聲明。只有簽署了貸款協議書或期票後，借款人才有義務承擔該貸款。如果聲明沒有描述借款人期望或希望有的條件，那不要簽署貸款文件。原條款、費用或開支如有任何變化，必須及時向借款人透露。
如果貸款交易與聯邦有關，借款人同時應該收到符合加州公報貸款費用預算表（Good Faith Estimate）和誠實借貸法（Truth-in-Lending）披露文件。這些聯邦披露文件提供與MLDS類似的資料。（見關於RESPA和誠實借貸法的討論）不管借款人怎樣得到披露資料，經紀人必須告知借款人已從或將從貸款公司得到的任何報酬，以及貸款是否包括期末整付付款。任何一個對於貸款條件的承諾， 都必須要取得書面證明. 這是一個很重要的法律動作， 借款人應要求抵押貸款經紀人或貸款公司向借款人， 在簽署任何貸款文件之前， 經紀人應該要非常清楚的解釋，在貸款文件的何處，描寫了向借款人承諾的貸款具體特點。如果在契約中沒有向借款人保證的條款，借款人要及時求抵押貸款經紀人或貸款公司以書面確認。僅口頭承諾有可能不能實行。
在現行的地產法中，一切有關披露聲明的法律條文， 都清楚的規範在房地產結算程序法（RESPA）中.房地產結算程序法（RESPA）是美國住宅及城市開發部（HUD）執行的聯邦法律。RESPA只適用於與聯邦有關的貸款，它要求抵押貸款經紀人提供交易成本的詳細資料，這樣買方和借貸人可以各處選購交易服務。抵押貸款經紀人和貸款公司必須提供貸款費用預算表，指出借貸人可能在委託完成時產生的費用。在收到書面貸款申請書3個工作日之內，經紀人必須提交這份預算表。預算表將包含，與加州法律要求的抵押貸款披露聲明類似的資料。
另外一個非常重要， 也是有關披露聲明的法律條文， 稱作聯邦誠實借貸法. 在這個法案中，賦予借款人必須被詳實告知， 一切因為貸款所衍生任何費用的權利. 這個法案適用的對象是很嚴格的，如果經紀人用自己的資金做貸款，或為每年提供五筆以上貸款的公司承辦貸款，聯邦誠實借貸法（TILA）便會適用。如果誠實借貸法適用，那麼在借款人承擔貸款前，貸款公司必須向借款人公布下列事實：債權人的身份；貸款金額；借款人擁有取得貸款詳細內容的權利；財務費用金額；以年利率（APR)）名義收取的財務費用；月付款的次數、金額和期限；月付款總額；付款延誤收費；以及是否有提前付清貸款本金的罰款。
披露聲明還必須確認擔保貸款的不動產，並告訴借款人貸款條款中,是否允許放款人購買借款人不動產人,承擔該貸款責任。如果誠實借貸法適用，借款人還會有權在特定事件發生後的三天內終止（取消）貸款，包括結束貸款交易。如果借款人沒有收到有關貸款的適當披露，終止權會在貸款後三年內都有效。任何終止貸款的要求都應以書面方式提出。誠實借貸法終止權並不適用於所有由抵押貸款經紀人承辦的貸款，所以，不要依賴於終止貸款的可能性,而不在達成協議之前仔細研究。誠實借貸法在1 9 9 4 年作出了修訂， 當中涉及列某些由借貸人主要住宅擔保的特定貸款。但這並不包括買價貸款（purchase money loans）、建築貸款（construction loans）反向抵押貸款（reverse mortgages）或房屋淨值抵押貸款（home equity lines of credit）。
在那些「高利率/高收費」貸款交易（也稱“Section32” 貸款）中，誠實借貸法對債權人有額外的約束，要求披露更多資料，並給予借貸人取消貸款的權利。在修訂版中，債權人的定義是一個在任何12個月期間內提供一個以上高利率/高收費貸款的人。另外，由抵押貸款經紀人承辦的任何這類型貸款也在要求範圍之內。高利率貸款是指年利率（APR）比類似條款的國庫證券收益超出8個點數,或使用抵押貸款經紀人的服務 以上 (第一留置貸款) ,或超出10個點數或以上(第二留置貸款) 。高收費貸款是指總點數和費用超過貸款金額的8%，或自2006年1月1日以後高於$528.00（每年1月1日根據消費者物價指數調整），以更高者為準。誠實借貸法由聯邦貿易委員會（FTC）執行。委員會可以回答有關誠實借貸法和高利率/高收費貸款的問題。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀