漫談地產(貸款)系列之九十三  如何避免建築糾紛(4)

開利地產負責人 李秉信

  在所有的建築糾紛中， 其中以違章建築糾紛的爭執性最高， 業主所付出的成本最大。 許多業主， 尤其是來自海外的新移民， 常常會有這樣的迷思。 他們認為物業是自己的， 裝修好也是自己要住， 我愛怎麼修就怎麼修， 然而這樣的想法常常會惹上不必要的麻煩。 在筆者實務經驗上， 就曾遇到這樣剛購新屋後， 找風水師父看過格局的業主， 師父建議他將客廳的大樑拆了， 才不會有五黃煞入衝， 而形成廉貞衝煞格局。 業主為了求心安， 要求包商依照指示照單全收。 殊不知拿掉樑柱的工程， 牽涉到結構吃力的計算， 須要經過結構工程師的背書，才能在政府計劃部門核准下， 依圖施工。 這位業主自以為是的認為， 這是自己的物業， 好壞都由自已承擔， 那裡須要這麼麻煩， 經年累月的委託建築師畫圖， 再去市政府申請計劃核准， 核發水， 電， 及結構建照， 不知要等到何時。 而且這樣的制式施工程序， 成本頗高， 業主也捨不得開銷。

    於是一不作， 二不休，業主要求包商在不要申請建照前提下，逕行施工， 包商為了工程得標， 明知故犯的也不申請建照，配合業主的要求逕行改建。 為了速戰速決， 避免夜長夢多， 這個工程在不合法規的粗糙施工下，很快的就在幾個星期中完成了， 施工期間也都相安無事。 結工時雙方都以為神不知鬼不覺， 天衣無縫的完成工程。業主付了低額價金， 包商領了酬勞走人。殊不知過了幾個月以後， 業主收到市政府的建物違章違規通知書， 聲稱根據鄰居舉報， 建物內有不合法， 而且不安全的違章建築， 要求在兩個星期內， 進入物業內作實地檢查。 業主收到通知後目瞪口呆， 不知如何處理， 向筆者諮詢怎麼應對善後。根據筆者多年的經驗， 這種生米煮成熟飯的建築， 最為棘手處理。 而且在事後補申請建照過程中， 更為耗事磨人。 而且最後施工的總成本， 一定比當初所預期預算， 高出許多。

   這個道理是很簡單的， 每個執照包商都知道，所有的建築都是由地底蓋到高空， 由排水作到去水， 由地底電纜作到牆上小電。 這種由低而高， 由下而上的建築原則， 是每個包商在施工時，奉為規劃的黃金法則。 在筆者所看過的這麼多違章建物中， 幾乎所有的違章建築， 包商常常偷工減料。 尤其在耗費頗高的築基上，地基的深度常常不夠。 也沒有依照法定的尺寸模板灌漿， 更徨論防震設計。 這樣的建築作品， 當然無法通過事後補請建照的審核。 於是在事後補申請的設計圖上， 必須詳加標記拆除違建的範圍， 以及廢棄物處理的方式。 在實務上， 整個違建必須依法拆除案例， 比比皆是。 如果業主沒有依時限拆除， 會被市政府強行斷水斷電， 更會被告上法庭， 在產權上被政府設定成不安全建物， 不但無法買賣， 更會因為產權不清， 而無法貸款， 業主所付出代價， 不可不謂之大。

      在拆除過程中， 若是碰到被拆除物中建材， 含有石綿含量的牆板及建料，就必須暫時停止拆除程序， 申請經過石綿驗測所認證。 在檢驗結果出爐， 石綿在法定含量以下， 才准予繼續拆除。 其中過程曲折， 耗費之鉅， 是未身歷其境者很難體會的。真的是所謂偷雞不著蝕把米， 而且蝕了大把米， 這樣的下場，就是不申請建照， 被抓到違章建築的寫照。 換個角度來說， 這是個很簡單的數學， 業主為了合法化現有違章建物， 他的成本除了已化下的違建費用以外， 更加添了拆除費用， 以及重建費用。 其實政府雷厲風行的取締違章建物， 是為了保障市民公共安全。各市政府針對家庭內部裝修、大型家具更新均有規定，即便市府難以舉發開罰，基於社區安全，民眾仍應誠實申報， 如同以上筆者所舉的案例， 就是業主鄰居所舉發的。

     許多客戶都會詢問筆者， 什麼樣的工程須要申請建照呢？廣義的來說，居家無論是電線、水管或瓦斯管更動，都應向市府申請施工許可。以空調系統為例，針對現有機型維修不需申請，但換新、重裝管線則列申請範圍。在居家水力設備部分，熱水爐、水管更換也需到市府申請施工。一旦提出申請，市府會派員前往檢查，以確認整項施工符合法規。市府是基於安全需求，才要求市民申請，除涉及文書費，還有檢查員的出勤費，按規定施工前、後各登門一次，費用多寡依照各市府訂定。居家除以美化為主的工程如地板、粉刷外，幾乎都要申請安裝或施工許可，尤其是與水、電、瓦斯相關的管路和裝置更新，包括影響房屋結構的牆壁、地板和屋頂工程，暖氣、空調、煙囪用的抽風機、冰箱壓縮機等，詳細清單可向各市府查詢， 但是各個市政府規定都大同小異， 反正有工申請建照， 就可以避免違建事後合法化的大費周章。

   這又是筆者常被客戶詢問的問題， 這是我自己產業上的工程，為什麼市政府要求每個工程要申請建照呢？主要的原因是， 他們認為，每個工程很可能在施工時，或施工之後出現瑕疵。 這樣不合法規的建築，除了造成公共危險外，甚至造成人員傷亡， 無辜的鄰居會被波及。 嚴格的來說， 每項工程不是業主私人產業的權利範圍， 更涉及到整個社區的公共安全，按規定要知會相關人員前往檢查。依照實務經驗，檢查內容區分電路配線是否妥當、熱水爐防震措施有無達標準等，還有瓦斯有無滲漏，監測儀表功用正常，這都需動用人力成本，所以市府依此酌收費用。但是很有趣的， 許多業主對於承包工程，須申請建照的基本常識， 毫無所知， 常常想作什麼工程， 就要求包商依其指示， 按表操課， 毫無顧忌。

   更另人驚訝的是，民間許多個體戶的小包商，都不知道承包工程要申請建照這回事。 被舉報以後， 才知道麻煩臨身， 或者是從此人間蒸發， 避不見面， 把爛攤子丟回給業主自行處理。 當然有的人是裝作不知道，也有的人是壓根沒聽說，加上承包業者未盡告知責任，在現在華人社區內， 業主會誠實申請建照的比率僅三成， 這對整個社區的公共安全， 形成了潛在未爆彈威脅。分析業主不願申請建照原因，不外乎是成本、時間的考量。，民眾不願多花一筆錢申請，更不想因等候檢查人員登門而延誤工期，或者要求修正，所以造成惡性循環，大家寧可閉門施工，沒幾人願遵守規定等候批准，在走走停停的節奏下完工。不過，市府不會坐視不管，社區內均有公共安全巡邏車出入，有哪些住家大興土木，只需觀察有無裝修公司卡車停放，就可一目了然。必要時，巡邏人員會登門盤查許可證明，若無許可證即可按規定開罰。另一種方式，是透過鄰居檢舉。 業主須暸解，所有的工程包括後院加蓋儲藏間，抑或涼亭等建築，也同樣得向市府申請許可。