物業管理資產理財系列之六 簽訂買賣契約容易引起糾紛注意事項
開利地產負責人李秉信
對於許多首次購屋者而言， 房地產的交易常常是他人生裡， 最大的投資項目。伴隨著買賣之後的貸款，非常有可能，是他人生中最大的負債項目。對於首次購屋者而言，這一宗在他人生當中，第一次的物業買賣，是他千載難逢的機會，也有可能是揮之不去的惡夢。
因為在買賣的過程當中，常常有許多的陷阱。在加州房地產法規裡規定，每宗買賣雙方的約定，在法律上都構成一個契約關係。而房地產交易，只有書面合約才有法律效力。在買賣房屋時，口頭上的合約是無效的；口說無憑的約定， 常常引發日後永無止盡的訴訟糾紛。
任何房屋買賣合約必須白紙黑字，詳細的列出買賣細節；而且在房地產的書面條文中， 最為重視時效的講究。 例如，在出價契約中， 對方如果沒有在三天內回復， 出價契約就失效。 買賣雙方在進入公證契約以後， 買方須在七天之內提供賣方貸款資料， 在十七天內完成建物檢查。
同樣，一年以上的租約也需要有書寫的合約。由以上幾個例子， 我們可以有個初步的瞭解， 整個地產契約， 都是由時效性所連貫的。 正因為房地產契約制定非常嚴謹， 而且條文中充滿著在各種預設情境下， 買賣雙方的權利義務，並且附加有時間上的限制。
甚至，雙方也約定了，在任何一方不履行條約時， 進行仲裁及訴訟的步驟， 都規定非常清楚。對於買方毁約的處罰條款，也有比例和金額上的限制。 因此，每一份地產買賣契約， 不論是買方還是賣方，都應該化點時間， 瞭解每個條文的架構。才不會在糾紛發生的時候，亡羊補牢的大費周章。
許多買方常有這樣的經驗， 在經紀人的催促下， 看也不看的簽訂出價契約， 這樣的作法是有風險的。更有的人說，看不懂英文或者是不了解專有名詞，在經紀人的引導之下，糊裡糊塗地簽了契約。這樣的說法，是有極大的風險，而且在訴訟的時候，不見得站得住腳。
因此，當買方拿到合約時，請不要急著簽署。在法律上規定，買方擁有“契約審閱權”，保證有足夠的時間去充分理解合約的所有細節。簽署前，買方一定要完完全全瞭解合約，因為在房地產買賣過程中引起糾紛而導致訴訟時，“我不理解合約的內容”，並不能作為推翻合約的理由。
請記得，買方如發現合約有任何不明白的細節時，務必諮詢專業人士，在完全理解合約後，再決定是否簽署。另外，常常會引起糾紛的潛在風險，是雙方對於房屋狀況認知的不同。根據統計，在買賣房地產時，常引起糾紛的案例， 對簿公堂的爭執事項，常常來自於買賣雙方， 對於屋況的認知， 各有不同的堅持。
根據筆者的觀察，這些糾紛的始作俑者，常常是賣方的經紀人，並沒有詳細的告訴屋主，若是隱藏事實，將會發生事後索賠潛在的風險。賣方也要注意加州民事法第1102條(CA Civil Code§1102) ，規定賣方必須填寫房屋狀況報告(Disclosure Statement) ，詳細列出房子的所有狀況。
就算房子有任何微不足道的瑕疵，賣方也要誠實交代房子的所有缺陷，才能夠真正的保護自己權利。在實務上，筆者常常看到，有些賣方經紀人， 希望屋主信任他有能力賣到好價錢，順利地取得銷售代理權。常常有意無意暗示屋主，只要是他們認為，可以用裝潢掩蓋的物業瑕疵，是不需要交代的。
筆者認為，在制式買賣契約中，這麼保護買方法律精神和原則下，這樣的做法是有風險的。在交易成交以後，買方發現了房屋狀況的瑕疵，憤怒地把賣方告上法院案例，時有所聞。誠實交代缺陷，可能會影響房子的市場價值，但是，可以避免日後許多沒有必要的爭執所在。
賣方若故意隱瞞而造成買方損失，買方有權向賣方索償。甚至，賣方的賠償責任，常常遠遠超過修繕的金額。為了避免交屋後的糾紛及訴訟，賣方必須從實及詳細填寫房屋狀況報告。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
對於許多首次購屋者而言， 房地產的交易常常是他人生裡， 最大的投資項目。伴隨著買賣之後的貸款，非常有可能，是他人生中最大的負債項目。對於首次購屋者而言，這一宗在他人生當中，第一次的物業買賣，是他千載難逢的機會，也有可能是揮之不去的惡夢。
因為在買賣的過程當中，常常有許多的陷阱。在加州房地產法規裡規定，每宗買賣雙方的約定，在法律上都構成一個契約關係。而房地產交易，只有書面合約才有法律效力。在買賣房屋時，口頭上的合約是無效的；口說無憑的約定， 常常引發日後永無止盡的訴訟糾紛。
任何房屋買賣合約必須白紙黑字，詳細的列出買賣細節；而且在房地產的書面條文中， 最為重視時效的講究。 例如，在出價契約中， 對方如果沒有在三天內回復， 出價契約就失效。 買賣雙方在進入公證契約以後， 買方須在七天之內提供賣方貸款資料， 在十七天內完成建物檢查。
同樣，一年以上的租約也需要有書寫的合約。由以上幾個例子， 我們可以有個初步的瞭解， 整個地產契約， 都是由時效性所連貫的。 正因為房地產契約制定非常嚴謹， 而且條文中充滿著在各種預設情境下， 買賣雙方的權利義務，並且附加有時間上的限制。
甚至，雙方也約定了，在任何一方不履行條約時， 進行仲裁及訴訟的步驟， 都規定非常清楚。對於買方毁約的處罰條款，也有比例和金額上的限制。 因此，每一份地產買賣契約， 不論是買方還是賣方，都應該化點時間， 瞭解每個條文的架構。才不會在糾紛發生的時候，亡羊補牢的大費周章。
許多買方常有這樣的經驗， 在經紀人的催促下， 看也不看的簽訂出價契約， 這樣的作法是有風險的。更有的人說，看不懂英文或者是不了解專有名詞，在經紀人的引導之下，糊裡糊塗地簽了契約。這樣的說法，是有極大的風險，而且在訴訟的時候，不見得站得住腳。
因此，當買方拿到合約時，請不要急著簽署。在法律上規定，買方擁有“契約審閱權”，保證有足夠的時間去充分理解合約的所有細節。簽署前，買方一定要完完全全瞭解合約，因為在房地產買賣過程中引起糾紛而導致訴訟時，“我不理解合約的內容”，並不能作為推翻合約的理由。
請記得，買方如發現合約有任何不明白的細節時，務必諮詢專業人士，在完全理解合約後，再決定是否簽署。另外，常常會引起糾紛的潛在風險，是雙方對於房屋狀況認知的不同。根據統計，在買賣房地產時，常引起糾紛的案例， 對簿公堂的爭執事項，常常來自於買賣雙方， 對於屋況的認知， 各有不同的堅持。
根據筆者的觀察，這些糾紛的始作俑者，常常是賣方的經紀人，並沒有詳細的告訴屋主，若是隱藏事實，將會發生事後索賠潛在的風險。賣方也要注意加州民事法第1102條(CA Civil Code§1102) ，規定賣方必須填寫房屋狀況報告(Disclosure Statement) ，詳細列出房子的所有狀況。
就算房子有任何微不足道的瑕疵，賣方也要誠實交代房子的所有缺陷，才能夠真正的保護自己權利。在實務上，筆者常常看到，有些賣方經紀人， 希望屋主信任他有能力賣到好價錢，順利地取得銷售代理權。常常有意無意暗示屋主，只要是他們認為，可以用裝潢掩蓋的物業瑕疵，是不需要交代的。
筆者認為，在制式買賣契約中，這麼保護買方法律精神和原則下，這樣的做法是有風險的。在交易成交以後，買方發現了房屋狀況的瑕疵，憤怒地把賣方告上法院案例，時有所聞。誠實交代缺陷，可能會影響房子的市場價值，但是，可以避免日後許多沒有必要的爭執所在。
賣方若故意隱瞞而造成買方損失，買方有權向賣方索償。甚至，賣方的賠償責任，常常遠遠超過修繕的金額。為了避免交屋後的糾紛及訴訟，賣方必須從實及詳細填寫房屋狀況報告。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
