漫談地產(貸款)系列之四十一    如何避免新屋主和舊房客間的糾紛(2)

開利地產負責人 李秉信

在加州地產法規定租賃權利和義務的關係上， 可以觀察到，承租人和出租業主是分別站在一個對立的立場上。 因此， 如何依照法律來保護自己的權利， 是每個房東和房客應該熟捻的基本知識。 首先我們要有個認知， 不論是法拍屋的租客， 或者是新接手業主必須瞭解， 買賣行為和租賃契約都是在自己的自由意志下， 所進行兩情同意的法律行為。 因此雙方在這件契約過程中， 自己得承擔大量的個人責任。首先， 不論是房東或者是房客，他們應熟悉與法拍及租客驅逐相關的聯邦和州法律，以及適用於他們具體狀況的當地法律。例如，在洛杉磯市，自2008年12月17日起，準時繳交租金的租客不可因法拍而被驅逐。加州的許多城市，包括聖莫尼卡、西荷里活、比華利山莊、奧克蘭和柏克萊等地，均受當地“租金管制”和/或“正當理由驅逐”條例的管轄，這些條例可能提供更大的保障。房客若對適用法律無足夠的瞭解，租客將處於很大的劣勢。

    再則，租客及新業主在經過彼此談判和交涉後，應確定任何“現金換鑰匙”計劃的提出，均來自該房屋的新業主， 和原來的業主已無任何的牽扯。若這是個法拍物業，新業主通常是貸款人，或政府資助的抵押貸款投資者，如Fannie Mae（聯邦國民抵押貸款協會） 或 Freddie Mac（聯邦住宅貸款抵押公司）。租客和新業主應堅持一個原則， 任何一方“現金換鑰匙”計劃的提出， 必須先驗證提出“現金換鑰匙”條件人士的身份， 以及是否得到充份的授權。這是筆者曾經遇過的案例， 房客拿到新屋主提出的“現金換鑰匙” 企劃書， 並搬離現住的物業。 但是新業主反悔沒有支付價金， 房客覺得受騙而興訟， 但是損失已經造成。他們應堅持收到一份書面的“現金換鑰匙”協議，並仔細地閱讀和理解該協議。他們應請一位可信賴並合格的律師、房地產持照人、家庭成員或朋友來查閱此協議，並提供有關責任及義務的諮詢建議。

    在簽訂協議前，新業主應致電其貸款人直接確認提出“現金換鑰匙”條件人士的授權。租客必須嚴加小心。租客應致電其房東詢問法拍事宜，以及新業主的身份及聯絡資訊等。房東也有可能要求租客繼續將租金直接支付給他們。如果房東不再是該房屋的業主，則不應如此。最後，租客或新業主絕對不應在收到相當款項之前交出鑰匙。現金是最好的付款方法。如果用支票支付，租客或新業主應確認此支票是有效並/ 或已過帳。如果已經交出鑰匙，而業主未能付款，或如果業主的支票退票，書面協議應足以使租客在向業主提出的小額賠款行動中獲勝。但是獲得判决遠比索款容易得多。若無書面協議，贏得判決的機會將大大降低。

    有許多的地產經紀人， 為了能夠順利的幫助新買主接收物業， 常常會為房東和房客雙方擬定“現金換鑰匙” 企劃書。 所以常常會有買主在問筆者， 是否必須持有房地產執照的經紀人，方可提出“現金換鑰匙”嗎？在實務操作上，無法歸納或訂明，是否必須持有房地產執照方可提出“現金換鑰匙”。嚴格的來說，每項交易的具體狀況，將決定這個計劃的解決方案。但是， 如果參與“現金換鑰匙”交易的製訂者， 為了想賺取手續費，自稱俱有房地產執照持有人的身份， 那就必須承擔委託人的責任。 也就是房東和房客都有權利要求，提出“現金換鑰匙”交易的執照持有人必須向新業主或租客提供自己的DRE執照號碼，以證明自己的身份。

    顧客可查閱DRE網站 (www.dre.ca.gov) ，在“Home”（首頁） 一欄的“Consumers”（消費者）標題下，按“License Status Check”（執照狀態檢查）以驗證該人的執照狀態。在同一標題下，還有一個“How to File a Complaint”（如何提出投訴）的連結。在“現金換鑰匙”交易中，若房地產經紀人未能公平誠實地履行交易，或曾涉及其他形式的非法行為，我們鼓勵被DRE持照人提出“現金換鑰匙”要求的人士向DRE作出投訴。參與和租客進行“現金換鑰匙”談判的加州房地產經紀人，或銷售人員必須瞭解與法拍屋相關的聯邦、州和當地法律，以及與租客之租賃或租賃權益有關的權利。“對法律的無知並不是藉口”這句老生常談同樣也適用於此種狀況。

    同樣毋庸置疑的是，勸說新業主或租客接受“現金換鑰匙”提議的DRE執照持有人必須公平誠實地進行交易。不誠信行為、誤導、侵擾、未能向業主或租客披露重大資訊，包括未能向新業主或租客指出，有關因房屋被法拍而導致被驅逐時的權利（持照人已瞭解的），或失職，均可能會導致執照處分。僱用無執照者提出現金換鑰匙交易的持有人，可將同樣為其無執照經紀人的不誠信、誤導、侵擾和/或失職行為負責。一個公平和平等的現金換鑰匙協議將對房屋新業主和原新業主或居住在該房屋中的租客均互利互惠。

    對租客、新業主和房地產局執照持有人而言，與該議題相關的法律知識就是力量——避免隨時可能發生之問題的力量。對於法拍屋的新業主和租客而言，您唯一的真正安全有賴於您承擔起保護自己的責任。您應以書面方式取得協議和所有的其他溝通文件。讓您信任的人士再次審閱您的書面文件。確保房地產經紀人已獲得真正新業主的授權以進行交易。在您得到現金之前，切勿交出您的鑰匙。

     有關“現金換鑰匙”提議的具体內容， 可以参考加州總檢察長辦公室於2010年6月28日簽發了新聞發佈，題為“Brown Investigates Whether Tenants’ Rights Are Violated in Foreclosures”（布朗調查法拍過程是否侵犯了租客權利）。您可查閱該文件以獲得更多資訊。若您為租客或新業主，並相信您的權利被侵犯，您可透過www.ag.ca.gov與加州總檢察長和/或透過www.dre.ca.gov與加州房地產局聯絡。