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漫談地產(貸款)系列之八 談談不動產估價(上)
開利地產負責人李秉信
最近媒體上的新聞一直在強調美國的地產已經回春, 洛杉磯的房價正在穩定爬升。 其實這是一個很有趣的議題,如果讀者夠敏感的話, 一定會問一個這樣的問題,同樣的物業, 同樣是在相同地點和相同尺寸的地產, 怎麼之前說它是跌價, 隔了兩三年, 又說他是漲價呢? 漲跌的依據在那裡? 又是誰在決定漲跌的幅度呢? 看清楚估價的原理, 我們比較就不會作錯誤的判斷, 而遭受到不必要的損失。
我們常常說買家是跟著市場的買氣衝昏了頭,一不小心常會誤判地產的價值。然而換一個角度來說,對於要貸款給買主的銀行而言, 若是誤判了地產的價值, 擔保物的淨值無法和借款相當, 甚至低於借款的幅度。 這棟房子就是不折不扣的「溺水屋」, 銀行馬上就得承擔須經法拍程序, 戎長耗時費資收回造棟物業的風險。銀行恐怕更禁不起誤判物業價值的風險, 這也是公正第三者估價在各行各業中扮演吃重角色的原因。
因此經由不動產估價過程所估出的地產價值,在物產的交易上扮有非常重要的角色。如同在地產經紀人為買主寫出價合約的契約上, 就有買主須能接受經由公正第三者估價條件, 才能完成買賣合約的限制。在市場上的實例操作上, 若是估價低於契約上的買賣價格, 買主常常以估價不及賣價為由, 要求賣方降價, 否則終止契約。 由這樣的條件對於買方的保障來看, 正是說明了估價的過程, 必須要用有組織、有系統的方法,針對不動產的價值進行「評估」,這樣的估價才有公正性,才能為買賣双方所接受。
從另外的角度來看, 地產估價所評估出來的價值, 正是現在市場上合理「價格」的比較可靠依據。詳言之不動產估價是:專業估價並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產在「價格日期」的客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。請看以下圖解:
就專業不動產估價的领域而言, 許多行業都須要能精準掌握物業的價值。 因此估價的目的大約可區分下列幾種 ---不動產買賣估價,貸款估價,保險公司估價和不動產課稅估價等等。因不動產估價的目的不同、而估出來的價值(Value)也就不一樣。
舉例來說、買家剛買了一棟百萬美元住宅、銀行抵押貸款估價師估出來的價值為百萬美元、銀行依此貸款百分之八十(八十萬美元抵押貸款)、而買家同時向保險公司買火險、保險公司估出來的價值為四十萬美元(扣掉土地價格、只估地面上建築物的價值)丶由此可知因不動產估價的目的不同、所以銀行貸款和保險公司估出來的價值(Value)也就差很大。如果保險公司估出來的價值也同為百萬美元、而保單是火災的話賠百萬美元、那火災過後花四十萬美元蓋棟同樣的新屋還賺得六十萬美元、如此一來大家不都把火災當成賺錢事業了嗎? 這樣的估價不但毫無意義、同時也會造成許多的問題。
由這個簡單的例子我們可以看到, 每一個行業針對它取得物業價值的目的不同,對於估價標準都是不同的。 但無庸置疑的, 精準的估價必定可以降低損失的風險。 如同買主在購買物業時, 只要不買貴, 日後會賺錢的機率就大的許多。 若是買貴了, 能全身而退就已經非常幸運了, 徨論獲利了結。 因此, 我們就從這次漫談地產系列開始, 來和讀者們談一談一些估價的觀念, 以及運用估價的價值, 作為買賣依據準則的運用。 有智慧者不論是買或是賣都可以洞燭機先, 然而除了敏惑的市場嗅覺外, 估價準則絕對是一個洞燭機先客觀好用的工具。
請看下星期漫談地產(貸款)系列之九,精彩可期!!
最近媒體上的新聞一直在強調美國的地產已經回春, 洛杉磯的房價正在穩定爬升。 其實這是一個很有趣的議題,如果讀者夠敏感的話, 一定會問一個這樣的問題,同樣的物業, 同樣是在相同地點和相同尺寸的地產, 怎麼之前說它是跌價, 隔了兩三年, 又說他是漲價呢? 漲跌的依據在那裡? 又是誰在決定漲跌的幅度呢? 看清楚估價的原理, 我們比較就不會作錯誤的判斷, 而遭受到不必要的損失。
我們常常說買家是跟著市場的買氣衝昏了頭,一不小心常會誤判地產的價值。然而換一個角度來說,對於要貸款給買主的銀行而言, 若是誤判了地產的價值, 擔保物的淨值無法和借款相當, 甚至低於借款的幅度。 這棟房子就是不折不扣的「溺水屋」, 銀行馬上就得承擔須經法拍程序, 戎長耗時費資收回造棟物業的風險。銀行恐怕更禁不起誤判物業價值的風險, 這也是公正第三者估價在各行各業中扮演吃重角色的原因。
因此經由不動產估價過程所估出的地產價值,在物產的交易上扮有非常重要的角色。如同在地產經紀人為買主寫出價合約的契約上, 就有買主須能接受經由公正第三者估價條件, 才能完成買賣合約的限制。在市場上的實例操作上, 若是估價低於契約上的買賣價格, 買主常常以估價不及賣價為由, 要求賣方降價, 否則終止契約。 由這樣的條件對於買方的保障來看, 正是說明了估價的過程, 必須要用有組織、有系統的方法,針對不動產的價值進行「評估」,這樣的估價才有公正性,才能為買賣双方所接受。
從另外的角度來看, 地產估價所評估出來的價值, 正是現在市場上合理「價格」的比較可靠依據。詳言之不動產估價是:專業估價並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產在「價格日期」的客觀合理價格或價值進行估算和判斷的活動。請看以下圖解:
就專業不動產估價的领域而言, 許多行業都須要能精準掌握物業的價值。 因此估價的目的大約可區分下列幾種 ---不動產買賣估價,貸款估價,保險公司估價和不動產課稅估價等等。因不動產估價的目的不同、而估出來的價值(Value)也就不一樣。
舉例來說、買家剛買了一棟百萬美元住宅、銀行抵押貸款估價師估出來的價值為百萬美元、銀行依此貸款百分之八十(八十萬美元抵押貸款)、而買家同時向保險公司買火險、保險公司估出來的價值為四十萬美元(扣掉土地價格、只估地面上建築物的價值)丶由此可知因不動產估價的目的不同、所以銀行貸款和保險公司估出來的價值(Value)也就差很大。如果保險公司估出來的價值也同為百萬美元、而保單是火災的話賠百萬美元、那火災過後花四十萬美元蓋棟同樣的新屋還賺得六十萬美元、如此一來大家不都把火災當成賺錢事業了嗎? 這樣的估價不但毫無意義、同時也會造成許多的問題。
由這個簡單的例子我們可以看到, 每一個行業針對它取得物業價值的目的不同,對於估價標準都是不同的。 但無庸置疑的, 精準的估價必定可以降低損失的風險。 如同買主在購買物業時, 只要不買貴, 日後會賺錢的機率就大的許多。 若是買貴了, 能全身而退就已經非常幸運了, 徨論獲利了結。 因此, 我們就從這次漫談地產系列開始, 來和讀者們談一談一些估價的觀念, 以及運用估價的價值, 作為買賣依據準則的運用。 有智慧者不論是買或是賣都可以洞燭機先, 然而除了敏惑的市場嗅覺外, 估價準則絕對是一個洞燭機先客觀好用的工具。
請看下星期漫談地產(貸款)系列之九,精彩可期!!
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀