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漫談地產(貸款)系列之四十七 地產常用術語定義
開利地產負責人 李秉信
在筆者地產交易的實務經驗上, 買賣雙方, 尤其是物業遭法拍的一方,常常對地產常用術語定義不甚瞭解, 甚至誤解, 而造成在買賣交易, 或者是法拍程序上的糾紛。 在本篇文章中, 筆者將針對地產常用術語作描述性的定義, 希望能將買賣雙方對於契約上的術語, 都有相同或者至少相似上的認知, 方能平順的完成一筆地產交易。
浮動利率抵押貸款(Adjustable Rate Mortgage ,“ARM”):利率依據特定公開指數而增加或降低,以規定的間隔變化的貸款。
受讓人(Assignee):購買並取代在期票和信託契約(抵押貸款合約文件)中規定的貸款人的利益,且成為期票持有人者。必須記錄貸款人向受讓人的轉讓。信託契約中所述房產所在縣的記錄員將對轉讓作出記錄。
現金換鑰匙(Cash for Keys):從貸款人或其服務機構處收到的款項,用於幫助您在法拍後根據要求從您的房屋中遷出。
附帶訴訟(Collateral Action):貸款人因房屋的損失或損壞而向業主提出的法庭訴訟,無論是由業主引起或造成的(破壞)或由於業主的涉嫌欺詐而導致的損失。
信貸競標(Credit Bid):貸款人指示受託人以最高可與向貸款人所欠債務總額等值的金額在法拍銷售中競價,而無需預付款。
契約(Deed):將房屋的所有權及房地契從一人轉讓給另一人的文件(文書)。
替代契約(Deed-In-Lieu): 由借款人實施將所有權轉讓給貸款人,以替代貸款人在借款人的房產上實施法拍的文件(文書)。
信託契約(Deed of Trust):記錄在案使信託契約中描述的房產成為償還抵押貸款的抵押物的文件(文書)。該文件將借款人確定為信託人,貸款人為受益人,第三人為得到借款人及貸款人授權實施規定活動的受託人。
資產(Equity):在房產當時的公平市場價格超過了抵押貸款總金額及記錄在該所有權下的其他留置權時的估計金額。
資產購買人(Equity Purchaser):投資人在房屋正處於違約通知(NOD)期內購買業主住宅資產以出租或轉售。
驅逐(Eviction):由業主提出的法庭監督程序,目的是使佔有該房產者離開該房產。
FHA: 聯邦房屋管理局(Federal Housing Administration)
FNMA:聯邦國民抵押貸款協會(Federal National Mortgage Association,也被稱為“Fannie Mae”)。
FHLMC:聯邦住宅貸款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation,也被稱為“Freddie Mac”)
定息抵押貸款(Fixed Rate Mortgage ,“FRM”):在貸款期間利息固定在規定利率(如6%)的抵押貸款。
法拍顧問(Foreclosure Consultant):有償提供服務以幫助正處於違約通知(及其他)程序中的自住房產業主停止或延遲法拍銷售,從貸款人處獲得延期或寬限,在恢復或解決拖欠時為業主提供協助,幫助業主避免對其信用等級的損害,或協助業主從超出抵押貸款條款中所欠金額的法拍中得到餘下的剩餘資金或所得款項淨額。
司法拍賣(Judicial Foreclosure):在需要律師服務的法庭監督下所進行的法拍銷售。
貸款人(Lender):提供信貸(出借款項)給借款人,在期票中被確定為貸款人、在信託契約(抵押貸款)中被確定為受益人之人。在本指南中,貸款人一詞還包括貸款人的受讓人。
金錢判決(Money Judgment):法庭宣佈的欠債權人的、且負債人有責任償還的金額(法庭判決)。判決通常包含10%的利息,直到還款開始。判決還可包括判給債權人的律師費。
抵押貸款更改(Mortgage Loan Modification):對抵押貸款的條款進行重組或修改,以在貸款人和借款人(抵押權人和抵押人)之間達成協議的過程。
非司法拍賣(Non-Judicial Foreclosure):非司法拍賣是指私下實施但公開舉行的、由指定的受託人(或由替代受託人)對信託契約(抵押貸款)中所描述之房產的銷售。司法拍賣在法庭監督(州行動)下進行。非司法拍賣是加州法律中所描述的受託人根據抵押貸款(包括法拍的費用)條款,向貸款人有收集違約借款人所欠金額的補救期的一個過程。本指南中使用的“法拍”這個術語意思即為“非司法拍賣”。
違約通知(Notice of Default,“NOD”):被稱為NOD的文件在貸款人的指導下由受託人準備,在縣辦公室書記員進行登記後,即開始最初三個月的“恢復期”或“補救期”,在此期間,將不會登記法拍通知。
法拍通知(Notice of Sale,“NOS”):在最初三個月的“恢復期”或“補救期”之後,受託人可在貸款人的指示下準備法拍通知,將該文件張貼在房屋上,並到房屋所在地的縣方進行登記。在張貼並登記法拍通知至少20天以後,方可將拍賣日期確定為某個具體的時間,並把拍賣地點確定在縣內或進行拍賣所在轄區內的公開場所。
期票(Promissory Note):規定借款人/債務人有義務償還由貸款人/債權人(期票持有人)借出之款項的書面協議。期票同樣也是借款人向貸款人所借金額(債務)的一個證明。
置產抵押貸款(Purchase Money Mortgage):所得到的用於購買房屋的抵押貸款(貸款金額)。借款人必須打算在用抵押貸款金額所購買的房屋中居住。非置產抵押貸款是用於為房屋重新貸款或追加貸款的資金,並非用於購買房屋。
銀行屋(Real Estate Owned,“REO”):由貸款人透過法拍銷售獲得的房屋。
贖回期(Redemption Period):預定法拍銷售日五天前開始並持續到該日期或延期的法拍日期,在此期間借款人有權透過依據抵押貸款條款全額償付所欠金額來停止法拍。
恢復期或補救期(Reinstatement or Cure Period):提供給借款人償還所欠貸款人之金額以停止法拍(補救欠款並恢復抵押貸款)的時間。最初的恢復期或補救期從登記違約通知到登記法拍通知之間的三個月起,並包括登記法拍通知後到規定拍賣日期或延遲後的拍賣日期的五天前。一旦得以恢復或補救,貸款人應登記撤銷違約通知。
服務代理(Servicing Agent):在將抵押貸款出售給受讓人(期票持有人)之後保留貸款服務(繼續收取抵押貸款付款的權利和義務)的貸款人。此外,貸款人的持照代理(或明確免於持照的代理)授權收取抵押貸款付款(為貸款服務)。貸款人或其服務代理包括貸款人,貸款人的受讓人,以及授權代表或為貸款提供服務的代理。
短售(Short Sale):銷售價格低於抵押貸款剩餘總金額且留置權記錄為房屋所有人的房屋出售。
受託人(Trustee): 被確定為或替代信託契約中所列明者之人。受託人是(當未能及時進行抵押貸款支付或未能遵守抵押貸款條款時)由貸款人和借款人授權進行私下進行但公開實施之法拍銷售者。
低價競標(Underbid):當受託人代表貸款人或其服務代理在法拍銷售中所要求的價格低於業主所欠債務的總額時,即為低價競標。
價格倒置(Upside Down):當房屋的價值低於依照任何抵押貸款所欠金額或房屋所記錄的留置權時,即為價格倒置。
損壞(Waste):抵押貸款借款人導致信託契約中所描述之房屋產生有形破壞或損害的有意或無意的行為。借款人應對借款人所有期間對房屋帶來或導致的任何損壞負責。
註:在本文中,“借款人”和“業主”、“房產”和“住宅”等術語是可以互換的。此外,“期票”和“信託契約”二詞同樣意為“抵押貸款”。
在筆者地產交易的實務經驗上, 買賣雙方, 尤其是物業遭法拍的一方,常常對地產常用術語定義不甚瞭解, 甚至誤解, 而造成在買賣交易, 或者是法拍程序上的糾紛。 在本篇文章中, 筆者將針對地產常用術語作描述性的定義, 希望能將買賣雙方對於契約上的術語, 都有相同或者至少相似上的認知, 方能平順的完成一筆地產交易。
浮動利率抵押貸款(Adjustable Rate Mortgage ,“ARM”):利率依據特定公開指數而增加或降低,以規定的間隔變化的貸款。
受讓人(Assignee):購買並取代在期票和信託契約(抵押貸款合約文件)中規定的貸款人的利益,且成為期票持有人者。必須記錄貸款人向受讓人的轉讓。信託契約中所述房產所在縣的記錄員將對轉讓作出記錄。
現金換鑰匙(Cash for Keys):從貸款人或其服務機構處收到的款項,用於幫助您在法拍後根據要求從您的房屋中遷出。
附帶訴訟(Collateral Action):貸款人因房屋的損失或損壞而向業主提出的法庭訴訟,無論是由業主引起或造成的(破壞)或由於業主的涉嫌欺詐而導致的損失。
信貸競標(Credit Bid):貸款人指示受託人以最高可與向貸款人所欠債務總額等值的金額在法拍銷售中競價,而無需預付款。
契約(Deed):將房屋的所有權及房地契從一人轉讓給另一人的文件(文書)。
替代契約(Deed-In-Lieu): 由借款人實施將所有權轉讓給貸款人,以替代貸款人在借款人的房產上實施法拍的文件(文書)。
信託契約(Deed of Trust):記錄在案使信託契約中描述的房產成為償還抵押貸款的抵押物的文件(文書)。該文件將借款人確定為信託人,貸款人為受益人,第三人為得到借款人及貸款人授權實施規定活動的受託人。
資產(Equity):在房產當時的公平市場價格超過了抵押貸款總金額及記錄在該所有權下的其他留置權時的估計金額。
資產購買人(Equity Purchaser):投資人在房屋正處於違約通知(NOD)期內購買業主住宅資產以出租或轉售。
驅逐(Eviction):由業主提出的法庭監督程序,目的是使佔有該房產者離開該房產。
FHA: 聯邦房屋管理局(Federal Housing Administration)
FNMA:聯邦國民抵押貸款協會(Federal National Mortgage Association,也被稱為“Fannie Mae”)。
FHLMC:聯邦住宅貸款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation,也被稱為“Freddie Mac”)
定息抵押貸款(Fixed Rate Mortgage ,“FRM”):在貸款期間利息固定在規定利率(如6%)的抵押貸款。
法拍顧問(Foreclosure Consultant):有償提供服務以幫助正處於違約通知(及其他)程序中的自住房產業主停止或延遲法拍銷售,從貸款人處獲得延期或寬限,在恢復或解決拖欠時為業主提供協助,幫助業主避免對其信用等級的損害,或協助業主從超出抵押貸款條款中所欠金額的法拍中得到餘下的剩餘資金或所得款項淨額。
司法拍賣(Judicial Foreclosure):在需要律師服務的法庭監督下所進行的法拍銷售。
貸款人(Lender):提供信貸(出借款項)給借款人,在期票中被確定為貸款人、在信託契約(抵押貸款)中被確定為受益人之人。在本指南中,貸款人一詞還包括貸款人的受讓人。
金錢判決(Money Judgment):法庭宣佈的欠債權人的、且負債人有責任償還的金額(法庭判決)。判決通常包含10%的利息,直到還款開始。判決還可包括判給債權人的律師費。
抵押貸款更改(Mortgage Loan Modification):對抵押貸款的條款進行重組或修改,以在貸款人和借款人(抵押權人和抵押人)之間達成協議的過程。
非司法拍賣(Non-Judicial Foreclosure):非司法拍賣是指私下實施但公開舉行的、由指定的受託人(或由替代受託人)對信託契約(抵押貸款)中所描述之房產的銷售。司法拍賣在法庭監督(州行動)下進行。非司法拍賣是加州法律中所描述的受託人根據抵押貸款(包括法拍的費用)條款,向貸款人有收集違約借款人所欠金額的補救期的一個過程。本指南中使用的“法拍”這個術語意思即為“非司法拍賣”。
違約通知(Notice of Default,“NOD”):被稱為NOD的文件在貸款人的指導下由受託人準備,在縣辦公室書記員進行登記後,即開始最初三個月的“恢復期”或“補救期”,在此期間,將不會登記法拍通知。
法拍通知(Notice of Sale,“NOS”):在最初三個月的“恢復期”或“補救期”之後,受託人可在貸款人的指示下準備法拍通知,將該文件張貼在房屋上,並到房屋所在地的縣方進行登記。在張貼並登記法拍通知至少20天以後,方可將拍賣日期確定為某個具體的時間,並把拍賣地點確定在縣內或進行拍賣所在轄區內的公開場所。
期票(Promissory Note):規定借款人/債務人有義務償還由貸款人/債權人(期票持有人)借出之款項的書面協議。期票同樣也是借款人向貸款人所借金額(債務)的一個證明。
置產抵押貸款(Purchase Money Mortgage):所得到的用於購買房屋的抵押貸款(貸款金額)。借款人必須打算在用抵押貸款金額所購買的房屋中居住。非置產抵押貸款是用於為房屋重新貸款或追加貸款的資金,並非用於購買房屋。
銀行屋(Real Estate Owned,“REO”):由貸款人透過法拍銷售獲得的房屋。
贖回期(Redemption Period):預定法拍銷售日五天前開始並持續到該日期或延期的法拍日期,在此期間借款人有權透過依據抵押貸款條款全額償付所欠金額來停止法拍。
恢復期或補救期(Reinstatement or Cure Period):提供給借款人償還所欠貸款人之金額以停止法拍(補救欠款並恢復抵押貸款)的時間。最初的恢復期或補救期從登記違約通知到登記法拍通知之間的三個月起,並包括登記法拍通知後到規定拍賣日期或延遲後的拍賣日期的五天前。一旦得以恢復或補救,貸款人應登記撤銷違約通知。
服務代理(Servicing Agent):在將抵押貸款出售給受讓人(期票持有人)之後保留貸款服務(繼續收取抵押貸款付款的權利和義務)的貸款人。此外,貸款人的持照代理(或明確免於持照的代理)授權收取抵押貸款付款(為貸款服務)。貸款人或其服務代理包括貸款人,貸款人的受讓人,以及授權代表或為貸款提供服務的代理。
短售(Short Sale):銷售價格低於抵押貸款剩餘總金額且留置權記錄為房屋所有人的房屋出售。
受託人(Trustee): 被確定為或替代信託契約中所列明者之人。受託人是(當未能及時進行抵押貸款支付或未能遵守抵押貸款條款時)由貸款人和借款人授權進行私下進行但公開實施之法拍銷售者。
低價競標(Underbid):當受託人代表貸款人或其服務代理在法拍銷售中所要求的價格低於業主所欠債務的總額時,即為低價競標。
價格倒置(Upside Down):當房屋的價值低於依照任何抵押貸款所欠金額或房屋所記錄的留置權時,即為價格倒置。
損壞(Waste):抵押貸款借款人導致信託契約中所描述之房屋產生有形破壞或損害的有意或無意的行為。借款人應對借款人所有期間對房屋帶來或導致的任何損壞負責。
註:在本文中,“借款人”和“業主”、“房產”和“住宅”等術語是可以互換的。此外,“期票”和“信託契約”二詞同樣意為“抵押貸款”。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀