物業管理資產理財系列之四 簽訂租賃契約避免發生的錯誤
開利地產負責人李秉信
筆者在實務上常常觀察到， 許多剛來美國的新移民， 對於法律上的專用術語不熟捻， 甚至因為在閱讀契約上有困難。 常常問筆者，在美國租房子，是否一定需要簽合約? 我們一手交錢， 一手交屋， 中國人講究的一諾千金， 在租賃房子上算不算數呢？
基本上而言，租約可以是口頭的，也可以是書面的。但是，一年以上的長期租約通常要求是書面的才具法律效力。美國法律對於口頭合約的約束力也是很嚴格的，口頭上達成協議也可以具備法律效力。一般而言， 效期約是六個月左右。
但是所謂的公說公有理， 婆說婆是對。隨著時間推移，雙方對合約的記憶和理解可能都有變化，各說各話。加上口說無憑，經常會產生不必要的糾紛及誤會，最好雙方簽署書面的合約為好。在地產領域的各式交易中， 都是以書面合約的約定條款為主， 和貸款有關文件， 更須經過公證人公證， 銀行才會放款。
房東和房客兩造所簽訂的租賃契約，一定要仔細閱讀， 不可輕忽。 對於不是很暸解， 或是有疑慮的文字，必須當場要求對方解釋清楚。 不要在簽名以後又有所反悔， 憑增產生糾紛的風險。 現在坊間流通的租賃契約， 多半是制式契約， 們於房東和房客兩造的權利及義務， 都有兼顧沒有偏袒。
但是有些租約， 特別是商業租賃契約， 是當事人為特殊的狀況， 為自己量身訂作精心打造。 在契約上常有特別的規定或條款， 這些文字是非常講究的。 從某個角度而言， 對於對造的另外一方。 在權利和保護上是有所偏頗的，在簽約前必須要詳加瞭解， 避免受到不公平的對待。
同時，留意合約上留空的地方是否在你簽字之前已經填寫完整。簽字之後，你有權索要一份副本。租房時，向房東或其經紀人索要房東的名字，地址和電話。遇到緊急情況或需要房東修理時，可以及時通知房東或其代理。房客可以要求房東將其聯絡電話寫入合約上。
許多房客在入住的初期是表現正常的， 沒有造成房東任何的困擾。 但是有些房客住久了， 一些個人的問題逐漸浮上檯面， 例如和鄰局時有糾紛， 養大型狗， 常有複雜的訪客， 生活習慣很差讓房東不勝其擾， 想要提早解除租約。 依照租賃法，如果你依照短期租約居住不滿一年，而房東希望你搬走，房東需要提前三十天給你書面通知；
如果居住在一年以上，房東需要提前六十天給租客通知。除非雙方均同意其它的期限， 否則都是以制式的法定期限， 要求房客遷出。 但在另外種情況下， 期限就不同了。如果房客未依約支付租金，或在租屋內從事一些非法活動如吸毒販毒等，房東可給你三天的提前通知，要求你馬上繳租，或停止所有非法活動。
如果租客未交租或繼續從事非法活動，房東可以在三天后可以到法院申請驅逐令， 要求警長在法官所判驅逐日驅逐房客。 另外一種常發生的情形是， 房客和房東簽了一年的合約，但住了二個月就不想住了，就想和房東商量是否可退押租。 依照一般的租賃契約， 如果房東沒有過錯，房客是沒有權利， 也不能要求房東退押租，除非房東同意。
一旦租客簽署了長期租約，租客就要承擔整個租期的租金，縱使租客搬走不住，房東仍有權要求租客所有的租金。法律規定房東有責任在租客搬走後，儘最大的努力找到新租客，但是簽署長期租約的租客，必須向房東支付空置期間的租金。 因此， 這是個很重要的動作， 在簽約時就要告知房東你想承租的期限， 並註明在契約上。
如果沒有辦法長期居住， 就要要求和房東簽署逐月租約， 或是短期租約。 避免在提早遷出時， 須付擔房東的空置損失。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
筆者在實務上常常觀察到， 許多剛來美國的新移民， 對於法律上的專用術語不熟捻， 甚至因為在閱讀契約上有困難。 常常問筆者，在美國租房子，是否一定需要簽合約? 我們一手交錢， 一手交屋， 中國人講究的一諾千金， 在租賃房子上算不算數呢？
基本上而言，租約可以是口頭的，也可以是書面的。但是，一年以上的長期租約通常要求是書面的才具法律效力。美國法律對於口頭合約的約束力也是很嚴格的，口頭上達成協議也可以具備法律效力。一般而言， 效期約是六個月左右。
但是所謂的公說公有理， 婆說婆是對。隨著時間推移，雙方對合約的記憶和理解可能都有變化，各說各話。加上口說無憑，經常會產生不必要的糾紛及誤會，最好雙方簽署書面的合約為好。在地產領域的各式交易中， 都是以書面合約的約定條款為主， 和貸款有關文件， 更須經過公證人公證， 銀行才會放款。
房東和房客兩造所簽訂的租賃契約，一定要仔細閱讀， 不可輕忽。 對於不是很暸解， 或是有疑慮的文字，必須當場要求對方解釋清楚。 不要在簽名以後又有所反悔， 憑增產生糾紛的風險。 現在坊間流通的租賃契約， 多半是制式契約， 們於房東和房客兩造的權利及義務， 都有兼顧沒有偏袒。
但是有些租約， 特別是商業租賃契約， 是當事人為特殊的狀況， 為自己量身訂作精心打造。 在契約上常有特別的規定或條款， 這些文字是非常講究的。 從某個角度而言， 對於對造的另外一方。 在權利和保護上是有所偏頗的，在簽約前必須要詳加瞭解， 避免受到不公平的對待。
同時，留意合約上留空的地方是否在你簽字之前已經填寫完整。簽字之後，你有權索要一份副本。租房時，向房東或其經紀人索要房東的名字，地址和電話。遇到緊急情況或需要房東修理時，可以及時通知房東或其代理。房客可以要求房東將其聯絡電話寫入合約上。
許多房客在入住的初期是表現正常的， 沒有造成房東任何的困擾。 但是有些房客住久了， 一些個人的問題逐漸浮上檯面， 例如和鄰局時有糾紛， 養大型狗， 常有複雜的訪客， 生活習慣很差讓房東不勝其擾， 想要提早解除租約。 依照租賃法，如果你依照短期租約居住不滿一年，而房東希望你搬走，房東需要提前三十天給你書面通知；
如果居住在一年以上，房東需要提前六十天給租客通知。除非雙方均同意其它的期限， 否則都是以制式的法定期限， 要求房客遷出。 但在另外種情況下， 期限就不同了。如果房客未依約支付租金，或在租屋內從事一些非法活動如吸毒販毒等，房東可給你三天的提前通知，要求你馬上繳租，或停止所有非法活動。
如果租客未交租或繼續從事非法活動，房東可以在三天后可以到法院申請驅逐令， 要求警長在法官所判驅逐日驅逐房客。 另外一種常發生的情形是， 房客和房東簽了一年的合約，但住了二個月就不想住了，就想和房東商量是否可退押租。 依照一般的租賃契約， 如果房東沒有過錯，房客是沒有權利， 也不能要求房東退押租，除非房東同意。
一旦租客簽署了長期租約，租客就要承擔整個租期的租金，縱使租客搬走不住，房東仍有權要求租客所有的租金。法律規定房東有責任在租客搬走後，儘最大的努力找到新租客，但是簽署長期租約的租客，必須向房東支付空置期間的租金。 因此， 這是個很重要的動作， 在簽約時就要告知房東你想承租的期限， 並註明在契約上。
如果沒有辦法長期居住， 就要要求和房東簽署逐月租約， 或是短期租約。 避免在提早遷出時， 須付擔房東的空置損失。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
