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漫談地產(貸款)系列之十九 在美國置業所須付擔的費用及租稅
開利地產負責人 李秉信
2013年開春以來, 洛杉磯的房市呈現一片蓬勃之象。 不論是來自國內外的投資者, 或是美國本地的購屋者, 像是全民運動一樣,紛紛投入房地產的市場。 而在兩三年前置業的投資者, 也差不多有了百分之二十的漲幅, 想脫手獲利了結。對於許多人而言, 這可能是他們人生的第一次購屋或是賣屋經驗。 不論是買方或是賣方,對於美國房地產交易的程序和稅法, 會有許多不了解或是誤解的地方。本文將專注在美國購置房地產過程中會產生的費用, 以及業主就算不出售房子,在持有物業的過程中,每年固定支出和應繳的稅和規費, 作一個很簡單的解釋。
首先我們要有個認清,在美國房地產交易中,大部分費用, 包括買賣双方經紀人的佣金,產權保險, 修繕開銷, 及賣方過戶費用,和殺蟲支出都是由賣方承擔。這些費用的比例, 大約佔了賣價的6%到8%的比例。因此, 每次賣方要求筆者計算賣屋之後的利潤。 最快計算的公式, 就是所期待的賣價,扣除賣價6%到8%的費用, 再減去原始的購屋成本, 就是賣屋之後的淨利潤。買方的主要費用是過戶和驗屋費。費用約1,000元。但是如果買方要申請銀行貸款, 買方的費用便會主要集中在貸款開銷上, 並且大幅的增加。 貸款費用大約是了貸款額度2%或3%。貸款申請費用,一般而言由貸款人負擔, 但是在有些買方須承貸FHA貸款的買賣契約上, 常常看到買方希望賣方支付賣價3%貸款費用的條款。
買方購置物業後,每年固定支出包括房屋保險和房屋稅。 簡述如下:
1,房屋產業保險:美國置業後的保險概念, 是和台灣以及中國一樣的。 尤其如果你有用銀行貸款來購屋,你將會被銀行要求購買足夠的產物保險,火險以及責任險, 用來保障銀行貸款的質押資產。如果您是付現金,銀行對於你就沒有這樣的要求。但是筆者強烈的建議, 在美國這個喜好興訟的國度裡, 自己的產業不論是自住, 或是投資之用,一定要投保。所謂千金難買早知道, 誰曉得會不會有什麼意外發生。 與其在意外發生之後哭訴無門, 懊悔不已, 還不如事先買好保險, 作好萬全準備。若是能力可以付擔, 多買個傘險更加牢靠。 物業產物險及責任險保費約在500-1000之間。
2。 地產物業稅:美國是一個公平的國家,不分本國或外國人在洛杉磯置業,房屋稅稅率一樣。美國加州的地產稅,約佔1%-1.2%的政府評估價值。每年將分兩期收費,一在4月30日繳一半;並在12月10日繳交另外的一半。一個在加州特有的地產稅法規定, 州政府有權利針對現在的政府估價值, 每年作百分之一點二的升幅。這裡值得一提的是, 業主每年只要能提出足夠的證據, 就可以申請降低地產稅。 物業降稅的資格是, 業主必須提出在物業所在地半哩之內, 三個類似物業的地產,在半年之內的成交價, 低於物業的課稅政府估價, 就有機會可以申請降稅。
3。 投資物業扣抵額: 若是屋主在每年的報稅稅表上, 有條列投資物業的資產及房租收入,那麼有些費用在年度報稅時, 是可以課抵的。 這是個很簡單的投資觀念, 過去在高房價的日子裡,購買投資物業, 就是希望房屋出租賺取租金收入, 只要可以支付貸款開銷, 投資者就很高興了。 但是以目前房價仍低,銀行利率低,租金收入足以支付貸款利息費用之外, 以及其他所有開支。 每年在報稅時, 投資者可以在稅法允許申報的範圍內, 核銷銀行利息,維修費,管理費,甚至交通旅費。
但是屋主在隔年申報所得稅時,不可以用總括報稅方式,必須採用列舉扣除額方式報稅才能享受稅務優惠。這種報稅方式比標準扣除額複雜許多,屋主需提供包括房貸利息、房屋稅、申請房貸時支付的點數費用、房貸保險金,與慈善捐助等各項憑據。大體上而言,收入扣除支出再扣除免稅額後乘以稅率約10%-15%。免稅額個人3800,夫妻倆人7600。以一間三房兩衛的獨立屋租金約1250-1500元之間,扣除各項開支和免稅額後要交的稅就非常有限。
4。 自住屋出售的稅務優惠:屋主出售的房屋若為自住房,即在過去五年間有兩年住在該房,則個人可享25萬元、夫妻可享50萬元的免稅額度。這樣的優惠, 是美國政府鼓勵美國人, 持有並長期居住物業的誘因。在此筆者要提醒讀者的是, 除了出售自住屋所得稅的優惠之外,歐巴馬總統於年初為避免財政懸崖簽署的稅務協議,也延長兩項對屋主的稅務優惠。其一是房貸保險金的抵稅優惠,通常房貸額度若占房屋價值的78%以上,貸款機構將要求屋主購買這項保險。而這個保險在現行的稅法中是可以抵稅的。其次則是節能裝修工程的減稅優惠。屋主若購買或安裝具節能效果的熱水器、中央空調系統、隔熱措施、窗戶或屋頂等,可取得總開銷費用10%或最多500元的減稅優惠。
2013年開春以來, 洛杉磯的房市呈現一片蓬勃之象。 不論是來自國內外的投資者, 或是美國本地的購屋者, 像是全民運動一樣,紛紛投入房地產的市場。 而在兩三年前置業的投資者, 也差不多有了百分之二十的漲幅, 想脫手獲利了結。對於許多人而言, 這可能是他們人生的第一次購屋或是賣屋經驗。 不論是買方或是賣方,對於美國房地產交易的程序和稅法, 會有許多不了解或是誤解的地方。本文將專注在美國購置房地產過程中會產生的費用, 以及業主就算不出售房子,在持有物業的過程中,每年固定支出和應繳的稅和規費, 作一個很簡單的解釋。
首先我們要有個認清,在美國房地產交易中,大部分費用, 包括買賣双方經紀人的佣金,產權保險, 修繕開銷, 及賣方過戶費用,和殺蟲支出都是由賣方承擔。這些費用的比例, 大約佔了賣價的6%到8%的比例。因此, 每次賣方要求筆者計算賣屋之後的利潤。 最快計算的公式, 就是所期待的賣價,扣除賣價6%到8%的費用, 再減去原始的購屋成本, 就是賣屋之後的淨利潤。買方的主要費用是過戶和驗屋費。費用約1,000元。但是如果買方要申請銀行貸款, 買方的費用便會主要集中在貸款開銷上, 並且大幅的增加。 貸款費用大約是了貸款額度2%或3%。貸款申請費用,一般而言由貸款人負擔, 但是在有些買方須承貸FHA貸款的買賣契約上, 常常看到買方希望賣方支付賣價3%貸款費用的條款。
買方購置物業後,每年固定支出包括房屋保險和房屋稅。 簡述如下:
1,房屋產業保險:美國置業後的保險概念, 是和台灣以及中國一樣的。 尤其如果你有用銀行貸款來購屋,你將會被銀行要求購買足夠的產物保險,火險以及責任險, 用來保障銀行貸款的質押資產。如果您是付現金,銀行對於你就沒有這樣的要求。但是筆者強烈的建議, 在美國這個喜好興訟的國度裡, 自己的產業不論是自住, 或是投資之用,一定要投保。所謂千金難買早知道, 誰曉得會不會有什麼意外發生。 與其在意外發生之後哭訴無門, 懊悔不已, 還不如事先買好保險, 作好萬全準備。若是能力可以付擔, 多買個傘險更加牢靠。 物業產物險及責任險保費約在500-1000之間。
2。 地產物業稅:美國是一個公平的國家,不分本國或外國人在洛杉磯置業,房屋稅稅率一樣。美國加州的地產稅,約佔1%-1.2%的政府評估價值。每年將分兩期收費,一在4月30日繳一半;並在12月10日繳交另外的一半。一個在加州特有的地產稅法規定, 州政府有權利針對現在的政府估價值, 每年作百分之一點二的升幅。這裡值得一提的是, 業主每年只要能提出足夠的證據, 就可以申請降低地產稅。 物業降稅的資格是, 業主必須提出在物業所在地半哩之內, 三個類似物業的地產,在半年之內的成交價, 低於物業的課稅政府估價, 就有機會可以申請降稅。
3。 投資物業扣抵額: 若是屋主在每年的報稅稅表上, 有條列投資物業的資產及房租收入,那麼有些費用在年度報稅時, 是可以課抵的。 這是個很簡單的投資觀念, 過去在高房價的日子裡,購買投資物業, 就是希望房屋出租賺取租金收入, 只要可以支付貸款開銷, 投資者就很高興了。 但是以目前房價仍低,銀行利率低,租金收入足以支付貸款利息費用之外, 以及其他所有開支。 每年在報稅時, 投資者可以在稅法允許申報的範圍內, 核銷銀行利息,維修費,管理費,甚至交通旅費。
但是屋主在隔年申報所得稅時,不可以用總括報稅方式,必須採用列舉扣除額方式報稅才能享受稅務優惠。這種報稅方式比標準扣除額複雜許多,屋主需提供包括房貸利息、房屋稅、申請房貸時支付的點數費用、房貸保險金,與慈善捐助等各項憑據。大體上而言,收入扣除支出再扣除免稅額後乘以稅率約10%-15%。免稅額個人3800,夫妻倆人7600。以一間三房兩衛的獨立屋租金約1250-1500元之間,扣除各項開支和免稅額後要交的稅就非常有限。
4。 自住屋出售的稅務優惠:屋主出售的房屋若為自住房,即在過去五年間有兩年住在該房,則個人可享25萬元、夫妻可享50萬元的免稅額度。這樣的優惠, 是美國政府鼓勵美國人, 持有並長期居住物業的誘因。在此筆者要提醒讀者的是, 除了出售自住屋所得稅的優惠之外,歐巴馬總統於年初為避免財政懸崖簽署的稅務協議,也延長兩項對屋主的稅務優惠。其一是房貸保險金的抵稅優惠,通常房貸額度若占房屋價值的78%以上,貸款機構將要求屋主購買這項保險。而這個保險在現行的稅法中是可以抵稅的。其次則是節能裝修工程的減稅優惠。屋主若購買或安裝具節能效果的熱水器、中央空調系統、隔熱措施、窗戶或屋頂等,可取得總開銷費用10%或最多500元的減稅優惠。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀