漫談地產(貸款)系列之七十八    簡介物業產權擔保制度(下)

開利地產負責人 李秉信

在過去這麼多年地產交易的歷史中， 消費者發現， 若只是通過擔保契約和律師諮詢做為產權保障，當事人無論再多麼小心，還是無法避免產權不清的風險。所謂魔高一尺， 道高一丈， 人為的檢視仍舊是有疏失的可能。 尤其若是詐欺集團和不肖律師及公證行聯手行騙， 買方在交易行為中，是很難發現產權的瑕疵。為了減少風險，預防可能存在的產權不清楚的隱患，美國發展了產權保險制度。目前產權保險制度，已成為美國房地產經濟活動中最基本的保障制度，也是保險行業普遍的險種之一。一個沒有產權保險介入的地產交易， 是有風險的存在。 許多華人為了節省費用， 喜歡跳過經紀人及產權保險制度， 私下交易， 殊不知這常常是地產糾紛的起源點。美國房地產產權保險制度的設立，是為彌補契約擔保和律師提供法律意見，這兩種產權保障方法的缺陷而發展起來的。

     產權保險制度與前面兩種制度相比，大致增加了以下幾個方面的保障：其中最重要的保障是，產權保險公司對委託人負有明確的合同責任，對將來可能發生的產權糾紛、產權障礙， 將會負起完全的賠償責任; 所以產權保險契約， 對於每個加保和不保的項目， 都有非常明確的規定。 簡扼而言， 在產權報告所列出的限制權， 都是應該要清除的紀錄， 在過戶時， 是一定要清理掉的。 但是不在產權報告上揭露， 或是不為人所知的限制權， 就見人見智， 端看產權保險公司有沒有承保。舉個例子來說， 在實務上常常發生的鄰居的牆， 蓋在我土地上產權糾紛， 一般而言，就不是產權保險公司承保的業務， 否則這樣的糾紛真的是沒完沒了， 防不勝防。 此外， 私下約定所產生的債務， 沒有登記在產權報告時， 就算是日後有糾紛產生， 也不是產權保險公司承保範疇。

      筆者再舉個實際上發生的案例， 許多四，五十前登記的老房子， 在測量登記地界上非常馬虎， 而且有錯。 更誇張的是， 在同個區段不同的地號及建號， 竟然都有相同的地界標示。 這個物業在過戶時，現在經手產權公司發現地號和地界標示有誤。 上一手的產權保險公司就擔起重新測量及登記的責任， 並再重新登記，讓這個物業在轉手時， 保有清楚的產權。 從以上我們所舉的幾個例子可以發現，產權保險承保項目必須要非常清楚的詳列，否則在實務上， 不論是有意或是無意的疏失， 本來就是執業上的風險， 必須要有人負責。 而最重要的是， 當疏忽或者是詐欺造成買方的損失時， 產權保險公司是否有足夠的賠償基金， 來賠償消費者的損失。 因此每個物業產權保險公司， 依法都必須俱有， 或者是購買足夠賠償基金的法定要求。

       當然賠償都只是損害發生後， 亡羊補牢的彌補措失。 對於產權保險公司而言， 最重要的治本之道， 就是他們的執業行為， 必須要受到政府和法律的嚴格監管， 不可輕忽其事。一般而言， 有規模的產權保險公司在接受委託後，首先要做的事與律師相同，仔細查閱登記機關、稅務機關、法院等所有有關該房地產的資料檔案，並儘可能收集其它相關資料。 在一般的產權報告中，大致會將加諸於產權的債務及限制， 作出政府和民間兩種限制權的區分。 執政機關的限制權大多侷限於水權及公共設施的限制權， 或者是國稅局的欠稅， 地產稅的欠稅， 這些紀錄都可以在產權報告上出現。 至於有關於民間的限制權， 就可以用五花八門和千奇百怪程度來形容。 不論是從民間的租賃權， 貸款權， 膳養費， 電話公司的欠費， 學生貸款， 汽車貸款， 破產欠資甚至訴訟糾紛， 幾乎你所能想到的各種名目， 都可以放在產權上。

    產權保險公司必須仔細研究受保房地產的產權狀況，對發現的產權障礙提出補救措施， 這些補救措失是確保產權乾淨的重要手段。 產權保險公司可以要求賣方的債權方，提出清償要求， 在產權過戶同時， 在公證行裡， 用所收價金清償欠債。 有的時候， 產權保險公司會要求限制權方， 直接塗銷限制權。 總而言之， 就是要確保買方能夠接收個乾淨的產權，最後為委託人作出擔保。 並對今後可能發生的產權責任，和造成的任何損失，保證給予賠償。產權保險制度消除了，因隱蔽的產權缺陷， 所引起的產權風險。目前美國投資者和貸款機構，都傾向於採用產權保險制度，房地產交易和房地產按揭都必須購買產權保險。房地產權保險的險種分為兩種：一是買方保險，二是貸款方保險。買方保險保障新業主的利益，保險期限可以延伸到包括房主的後代，及房主把房地產轉手之後。如同在上一段筆者所舉的例子， 上手的產權保險公司， 必須為下一手產權清楚乾淨負責。 至於貸款方的產權保險， 所保額度只保障抵押貸款債權人的利益，保險期限至也只保到貸款本息全部償還為止。

     至於產權保險的費用並不算是高昂，一般來說包括兩項：一是保險費。保險費標準是相對固定的，一般由美國房地產所在州的土地產權協會，按房地產價值， 這多半是買賣契約上的成交價來決定。 有些地區則以抵押貸款額結合房地產的產權現狀確定。不同的州保險費有所區別，一般來說在10萬美元以內的房地產，保險費不超過房地產價值的1%，超過10萬的房地產，保險費約為房地產價值的0.6%~0.9%，房地產價值越高，保險費比例越低。二是房地產權搜索費用。產權搜索費用一般根據工作量計費，對新房等產權歷史短的房地產，搜索費微不足道。但對產權來源複雜，歷史久遠的房地產，費用要高一些。因為搜索的資料庫眾多， 參考的資訊繁瑣， 比較曠日廢時。產權保險費用和一般的保險費的支付方式是不同的。 一般的保險費多半是每年更新， 逐年繳納。 至於產權保險，都是一次性的支付， 終生有效。

   說到產權保險公司的組成， 它是和一般的地產公司， 貸款公司或是公證行的組織不太相同。 大部份產權保險公司，大多是從代理房地產業務的律師行發展起來。 也就是說他們本業，多半是和地產法律有關的律師。 和保險行業相互配合， 而成為保險行業的一種，從業人員大多是具有豐富美國房地產經驗的律師。產權保險公司的行為除受保險行業法律的約束外，同時有專門的產權保險法律，規範產權保險公司的行為。產權保險公司一般是美國保險協會的會員，同時有自己專門的行業協會。美國土地產權協會(American Land Title Association)是美國產權保險業的全國性行業組織。由於搜索資料庫和政府稅務登記損資抖庫不盡相同，隨著業務的開展，許多產權保險公司建立了自己的產權檔案館，並與政府的登記、稅收、司法等機關建立了聯網電腦系統，提高了產權搜索的效率和產權的準確性。但是，由於產權的複雜性，無論產權保險從業人員多麼小心，經驗多麼豐富，錯誤總是難免的，風險總是存在，因此，產權保險公司利用收取的保險費建立保險基金，賠償投保人可能出現的產權損失。

    對於產權保險業者而言，房地產登記是最終能保護消費者權利的最重要防線，房地產登記更是房地產權保障的必要程序。在實行產權登記制度的國家，美國房地產登記的目的， 第一是確保權利的遂行，在自己的物業上， 業主享有完全擁有和利用的權利。 房地產登記第二重要功用是公示於大眾，任何人都可以經由經紀人或是律師，查詢和確認的公開資料庫。 換句話說，房地產登記是產權生效的充分和必要條件。在實行契約登記的製度的國家，房地產登記的目的主要是公示，並通過公示確定和保障優先權。美國房地產登記實行契約登記制度，法律要求，凡是影響房地產權益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產徵稅、法定規劃圖則等，都要登記。經登記的房地產權不一定成立，登記行為也不保障業主的產權，但經登記的房地產才具有優先權。也就是沒有經過登記的權利， 是會被挑戰及考驗的。