漫談地產(貸款)系列之二十一 房屋淨值牽動房市冷熱的巧妙

開利地產負責人 李秉信

         這似乎是每一個人愰惚都知道的直覺， 那就是美國經濟興衰和房地產的價值， 若有似無的暗藏一條彼此相互牽扯的繩子。 但是很少有人能把這樣依存的關係，詮釋的很清楚。 這個觀念其實是很簡單的， 經濟的起伏在於消費市場上現金的流量， 如同河流的暢通在於河床上的流水量。 經濟市場上若沒有現金， 經濟活動如何活絡？因此每每在經濟最好和最壞的時候， 联準會一定會用貨幣政策來作調節。有許多的指標， 可以衡量市場上的現金流。 如同最低工資的標準， 就業率的高低。 但是， 一個最直接影響市場現金流量的因素， 就是物業的淨值。

     根據統計，當業主的物業能夠產生淨值的時候， 百分之六十的業主會向銀行套現，把淨值加以現金化， 再把現金 放進更多的投資和消費中， 刺激市場的經濟。 若是業主的物業淨值減縮， 銀行會很現實的緊縮銀根， 收回放出去的淨值現金， 降低銀行持有風險。 這也就是在2008年底發生次貸風暴後， 大多數銀行馬上抽回淨值信貸額度或是緊縮淨值貸款銀根。 所以我們看到， 地產市場跟著崩盤，隨即發生的金融風暴。就是銀行緊縮淨值貸款後， 所產生落井下石幫凶的邊際效應。

        因此觀察銀行對於淨值貸款放款的意向， 可以協助買賣雙方作出買進或賣出的判斷， 而且非常準確。 這是一份很有趣的數據，在2013年彭博資訊報導中指出，美國房屋淨值在2012年締造65年來的最大增幅，可望在令美國家庭感到更為踏實之虞，也再次促使他們申請房屋淨值貸款（home equity loan）擴增消費。更實際的數字是，聯準會（Fed）數據顯示，2012年美國房屋淨值上升25%至8兆2000億元，達2007年來最高水平，顯示屋主2012年總計收復1兆6000億元的房屋淨值。而且這樣的趨勢會持續到2013年， 估計會有20%的成長。

     這樣的數字所呈現出來的具體意義是，隨著美國房市持續復甦，不少銀行也逐漸放寬貸款要求，協助更多屋主取得房屋淨值貸款， 轉變成現金。根據統計， 在2012年底已有約6%房貸業者放寬房屋淨值貸款的要求，比例達18個月來最高。北卡州房貸分析公司Icon顧問集團副總裁李察森（Shaun Richardson）估計，今年房屋淨值貸款的核發金額將增加10%至830億元，高於去年的750億元。而且在洛杉磯一半以上的華資銀行， 都加入了淨值貸款放款銀行的行列。 今年淨值放款的標準更加寬鬆， 有些銀行甚至可以不查收入， 信用分數只要在720分以上， 第二和第三棟的投資物業， 放款淨值可達百分之六十。 我們看到， 過去三年借不到錢的華人業主， 紛紛在今年年初都成功的作成淨值貸款。

        另外一個激勵銀行承作淨值貸款的原因是， 從去年開始，這波房市復甦房價提昇，也改善違約情況，鼓勵銀行增加放貸。根據聯邦存保公司(FDIC)統計，去年第三季違約90天以上的房屋淨值貸款，較前季減少25%至32億元。SMR研究公司總裁費斯坦（Stuart Feldstain）說，這是銀行重新將這類貸款視為獲利工具的原因。「市場若出現更多房價穩定上升與就業改善的證據，就會有更多美國家庭考慮使用這項借錢管道。房屋淨值上升將令他們心理感到踏實，有助於提振消費信心， 他們也更願意用淨值貸款取得的現金， 投入地產和消費市場」。

          細心的物業投資者發現，淨值貸款的寬鬆簡易， 讓房地產市場上的現金充斥， 游資浮濫。 地產市場上的現金流量實在太充裕了。買方捧著現金， 動轍就用全現金購屋， 甚至加價買屋， 讓人深感房市的加温。 在 筆者公司掛單求售的數楝房子， 在上市求售的五天內，竟然收到了10個出價單，實在令人驚訝。洛杉磯的房屋住宅市場，早已從2012年4月後蛻變成今天百分百的賣方市場，每一間房子上市，短期內都會收到數個以上的購屋出價合同 (簡稱RPA)，少的不到十個，多的超過40個。

        以洛杉磯中等區Lakewood住宅區的一般房屋舉例、3月初短售形態上市的一棟約1600平方呎、2000年建的房子為例。Short Sale星期一上市，Listing上寫明不Show(不帶看)，也不能打擾房客的指示。 若是買主想買房出價， 只能依據10餘張網上照片出價，接受後再安排帶合格且已被接受的買家看屋子，同周星期五則看「出價合同」，挑最好最高價的買主。本來這棟房子原始要價僅32萬8000元，客人已加價5萬2200元，自認已出到最高價應該是可以十拿九穩， 非我莫屬。但是買家仍是買不到房子， 非常有挫折感。

     殊不知在現在加溫的房市中， 淨值貸款的寬鬆活絡了市場上的現金流。 純粹以加價多少來判斷一個出價， 這樣購買短售屋的觀念是不討喜的， 現在的房市全然不同於往昔傳統的物業市場。 由於市場上的現金太多， 存貨太少。 順利成交的關鍵不在於買方「加價」多少而定，而是出價是否能趨近於市價。 許多短售屋經紀為了吸引買家出價，通常會以超低的要價寫在Listing上，因為最後決定買賣能否成交的權利在銀行，既是短售，最後的成交賣價當然比所欠的貸款額短少很多。所以如何才是正確的出價方式？不難，但要有技巧，且需作足功課，必須查同一區甚至相鄰街道最近兩、三個月的真正成交價，這樣的出價才有機會買到房子。

       筆者在地產市場上太久， 看多了市場上的千變萬化。 在這個 每天都是不同的物業市場。 太多人都習慣以過去的經驗判斷現在的市場， 但往往會有失誤。 如同在兩年前的市場， 現金客購屋大受歡迎， 而且可以挑三揀四。 但是以現在資金充裕的物業市場而言， 每一個出價客都有充裕的現金， 現金客的優勢已減少。 我常對購屋客人說：這世界上萬物皆有合理價格，沒有誰特別笨或特別聰明。銀行主其事的負責人，也不敢自作決定擔全責，所以通常會請專業估價師做份估價報告，了解上述情況後，就較容易客觀估出何價才是合理出價，且可以獲得銀行青睞，被挑選上。許多的買主也深刻體會到了， 當房屋的淨值逐漸增加的時候， 整個地產市場也產生了結構上的改變。