漫談地產(貸款)系列之三十七 對於反向貸款的初步認識
開利地產負責人 李秉信
在筆者近期的實務經驗中, 越來越多接近退休年齡的嬰兒潮屋主, 面臨了個對於退休生涯規劃, 不知如何安排的窘境。 畢竟辛苦大半輩子, 用每個月薪水扣除開銷賸下的餘額付清每月的分期付款, 也存了不少的房屋淨值, 但仍有餘額未付清。 若是退休以後, 自己的月退休金數額不大,付起這樣相同額度的分期付款, 肯定吃力。 若是賣掉現有的房子, 拿到手上的價款,扣除貸款額及稅金以後的餘額, 也所賸不多。 由於當事人已經退休, 退休金收入大不如前, 再申請購屋貸款的條件及額度也會大幅縮水。 於是一種適合六十二歲以上耆老反向貸款產品正在悄悄的流行著。 客觀的說, 這個產品設計的背景是不錯的, 但不見得適合每一位退休人士。
因此筆者常會建議有心借貸反向貸款的耆英,在申請前, 最好先諮詢住房與城市發展部認可的反向貸款顧問。顧問可幫助您決定, 除了反向貸款以外, 是否有一些替代選擇是否最適合您。如需查找您附近住房與城市發展部認可的顧問,可致電(800)569-4287。 確定您是否真的需要反向貸款。因為反向貸款是一個費用很高的產品, 具體的粗估, 化費在反向貸款的費用, 約佔貸款額的5%到8%。有些其他類型的貸款,可能是可以用費用較低的成本, 就貸到相同的額度。如何在不同產品中作出選擇, 筆者建議與您反向貸款的顧問進行討論。
另外一個非常實際的考量是, 用來作質押以取得貸款的物業, 在被抵押成為擔保品之後,牽涉到價值減少, 債務增加的遺產繼承法律問題。 這是一個制式動作,讓值得信賴的家庭成員參與決策過程。家族中的成員可以在進行反向貸款作業前形成共識。如果財產繼承是一項議題,成年子女可能願意提供幫助,或許面臨退休的耆英生活可以得到保障 , 就不用借貸反向貸款。 如果反向貸款是借貸者老年耆英的最後的決定。 那麼,貨比三家,對貸款細節完全掌握, 並對報價進行比較, 才不會作完貸款之後就後悔了。並不是所有的反向貸款都是一樣的,它們的條款可能有很大的不同。而更重要的議題是, 耆英要確定您的反向貸款收入, 是否影響您獲得「基於需求」的公共援助福利的資格。如果有了收入, 失去了社會福利, 甚至醫療保險,會不會得不償失,這是耆英要慎重考慮的因素。
首先我們先對反向貸款作個簡介。什麼是反向貸款?如果您年齡在62歲或以上,反向貸款是將您房屋的淨值(房子的價值減去您可能面臨的抵押貸款額)作抵押去借款,以提供可能是免稅的「收入」(被稱為「現金流」)。反向貸款不需要定期歸還貸款,直到貸款期結束為止。反向貸款的潛在優點在於,可幫助您繼續保持財務獨立或改善您的生活品質。也就是借款者如同在退休前一樣, 每個月都有一分穩定的收入。 反向貸款的另一個特點是,放款銀行允許您住在您的家中並保留所有權。直到了借款者往生的那一天為止。 因此借款者, 仍是感覺到完全掌握及使用這個物業, 沒有那種住在出租物業, 寄人籬下的不安全感。
通常貸款者所得到的錢款通常不被視為應稅收入, 因此每個月的收入都像是稅後的收入。對某些人而言, 那樣的收入比起退休前有工行收入, 毫不遜色。當然每個人的收入規劃不同, 若再加成其他的收入, 或是佣金及房租收入。是否影響稅基及稅率, 借款者應諮詢獨立的稅務專業人員,以決定反向貸款的個人稅務後果。反向貸款的最強項是,在反向貸款期限結束之前, 借款人不須做任何支付。 所謂的貸款期限結束,是指當最後一位合格借款人永久離開或出售房屋,當您去世,當到了固定到期日,或另行確定的貸款到期日。有許多的耆英喜歡用反向貸款所得款項,清償現有貸款來消除抵押貸款付款。
此外反向貸款的產品靈活多變, 有一次的現金給付, 往生前的每月付款, 也可以作成信用額度貸款。 甚至有的借款者, 喜歡選擇幾種不同的收益支付計劃, 以及選項以滿足借款者的需求。反向貸款的另外一個特色是,收入或信用分數在獲取反向貸款時並不是考慮因素,因為在貸款結束之前並不需要付款。任何一位耆老只要擁有一棟仍有不錯淨值物業, 都可以作得成反向貸款。 但是依照現行法規要求, 政府及放款銀行要求借款者事先進行獨立諮詢。專業的顧問會針對借款者的條件及需求, 來評估反向貸款是否適合這個借款者。 並不是有求必應。
當然反向貸款是含有潛在弊端的, 借款者須謹慎評估。 首先, 反向貸款比常規的貸款更複雜,而且不同計劃/選項之間的結果並不總是顯而易見的。一般的借款人很難憑藉他以前的借款經驗, 就作出最好的選擇。 反向貸款,包括住房淨值貸款在內,與其他貸款相比較貴,尤其是在貸款初始時, 借款人所要承擔的費用是比其他的貸款高出很多。這是筆者常遇到情形, 借款的耆英興緻高昂的進行反向貸款申請, 當他瞭解必須支付高昂費用後, 就安靜的停止不再進行了。雖然借款者所收到的錢款通常是免於個人所得稅的,但可能會影響您在現行法律下「基於需求」的公共援助福利,如社會安全生活補助金(SSI)和Medicaid/MediCal的資格。
因為反向貸款會減少或消除您房屋的資產淨值,最直接的影響是, 借款人在往生後分配給您繼承人的房產將大幅縮水。尤其現在在市場上反向貸款的產品太多, 若這個貸款不屬於聯邦住房管理局擔保的抵押貸款時,您應確認反向貸款, 在借款人往生後完全是無追索權的貸款。這意味著,貸款的償付責任僅限於您的住房(當時的市場價值或售價),將不會將您的其他資產或收入或您繼承人的收入和資產作為償付資源。否則當借款人往生後, 仍須用其他資產來清償反向貸款所欠額度, 那就失去了反向貸款的精神, 及白花了當初申請貸款時的昂貴費用。即使是房地產、抵押貸款、稅務或法律專業人士也常常不能完全理解這一點。在接受他們的建議之前應查看他們與抵押貸款相關的從業經驗。
下面幾個問題是選擇反向貸款之前應提出的重要問題
• 我需要多少錢款?
• 如果不用反向貸款,有辦法滿足我的需求嗎?
• 無論是現在還是將來,反向貸款會使我的伴侶或我失去任何「基於需求」的公共援助福
利資格嗎?
• 我的房屋有資格獲得反向貸款嗎?
• 我可從可提供的反向貸款產品中借到多少錢?
• 我要花費多少初始費、結算費、利息、每月或定期費用?
• 我必須在去世之前出售我的房屋以償還反向貸款嗎?
• 如果我去世,我的伴侶仍在我的房屋中居住,他或她將不得不搬離或償還反向
貸款嗎?
• 如果我要求長期照護且搬到支援性居住場所,或護理院或療養院時,反向貸款將變成到期應付嗎?
• 當反向貸款完全償還時,將會有什麼留給我的伴侶或繼承人或我本人嗎?
• 在反向貸款完全償付時,有任何收費、費用或其他收費嗎?(無論是何產品,當反向貸款部分或完全提前償付時,均不得要求提前償付罰金。)
• 我在反向貸款中的持續財務義務是什麼,如物業維修,物業稅,保險費,或房主協會評估或收費(如適用)?
在筆者近期的實務經驗中, 越來越多接近退休年齡的嬰兒潮屋主, 面臨了個對於退休生涯規劃, 不知如何安排的窘境。 畢竟辛苦大半輩子, 用每個月薪水扣除開銷賸下的餘額付清每月的分期付款, 也存了不少的房屋淨值, 但仍有餘額未付清。 若是退休以後, 自己的月退休金數額不大,付起這樣相同額度的分期付款, 肯定吃力。 若是賣掉現有的房子, 拿到手上的價款,扣除貸款額及稅金以後的餘額, 也所賸不多。 由於當事人已經退休, 退休金收入大不如前, 再申請購屋貸款的條件及額度也會大幅縮水。 於是一種適合六十二歲以上耆老反向貸款產品正在悄悄的流行著。 客觀的說, 這個產品設計的背景是不錯的, 但不見得適合每一位退休人士。
因此筆者常會建議有心借貸反向貸款的耆英,在申請前, 最好先諮詢住房與城市發展部認可的反向貸款顧問。顧問可幫助您決定, 除了反向貸款以外, 是否有一些替代選擇是否最適合您。如需查找您附近住房與城市發展部認可的顧問,可致電(800)569-4287。 確定您是否真的需要反向貸款。因為反向貸款是一個費用很高的產品, 具體的粗估, 化費在反向貸款的費用, 約佔貸款額的5%到8%。有些其他類型的貸款,可能是可以用費用較低的成本, 就貸到相同的額度。如何在不同產品中作出選擇, 筆者建議與您反向貸款的顧問進行討論。
另外一個非常實際的考量是, 用來作質押以取得貸款的物業, 在被抵押成為擔保品之後,牽涉到價值減少, 債務增加的遺產繼承法律問題。 這是一個制式動作,讓值得信賴的家庭成員參與決策過程。家族中的成員可以在進行反向貸款作業前形成共識。如果財產繼承是一項議題,成年子女可能願意提供幫助,或許面臨退休的耆英生活可以得到保障 , 就不用借貸反向貸款。 如果反向貸款是借貸者老年耆英的最後的決定。 那麼,貨比三家,對貸款細節完全掌握, 並對報價進行比較, 才不會作完貸款之後就後悔了。並不是所有的反向貸款都是一樣的,它們的條款可能有很大的不同。而更重要的議題是, 耆英要確定您的反向貸款收入, 是否影響您獲得「基於需求」的公共援助福利的資格。如果有了收入, 失去了社會福利, 甚至醫療保險,會不會得不償失,這是耆英要慎重考慮的因素。
首先我們先對反向貸款作個簡介。什麼是反向貸款?如果您年齡在62歲或以上,反向貸款是將您房屋的淨值(房子的價值減去您可能面臨的抵押貸款額)作抵押去借款,以提供可能是免稅的「收入」(被稱為「現金流」)。反向貸款不需要定期歸還貸款,直到貸款期結束為止。反向貸款的潛在優點在於,可幫助您繼續保持財務獨立或改善您的生活品質。也就是借款者如同在退休前一樣, 每個月都有一分穩定的收入。 反向貸款的另一個特點是,放款銀行允許您住在您的家中並保留所有權。直到了借款者往生的那一天為止。 因此借款者, 仍是感覺到完全掌握及使用這個物業, 沒有那種住在出租物業, 寄人籬下的不安全感。
通常貸款者所得到的錢款通常不被視為應稅收入, 因此每個月的收入都像是稅後的收入。對某些人而言, 那樣的收入比起退休前有工行收入, 毫不遜色。當然每個人的收入規劃不同, 若再加成其他的收入, 或是佣金及房租收入。是否影響稅基及稅率, 借款者應諮詢獨立的稅務專業人員,以決定反向貸款的個人稅務後果。反向貸款的最強項是,在反向貸款期限結束之前, 借款人不須做任何支付。 所謂的貸款期限結束,是指當最後一位合格借款人永久離開或出售房屋,當您去世,當到了固定到期日,或另行確定的貸款到期日。有許多的耆英喜歡用反向貸款所得款項,清償現有貸款來消除抵押貸款付款。
此外反向貸款的產品靈活多變, 有一次的現金給付, 往生前的每月付款, 也可以作成信用額度貸款。 甚至有的借款者, 喜歡選擇幾種不同的收益支付計劃, 以及選項以滿足借款者的需求。反向貸款的另外一個特色是,收入或信用分數在獲取反向貸款時並不是考慮因素,因為在貸款結束之前並不需要付款。任何一位耆老只要擁有一棟仍有不錯淨值物業, 都可以作得成反向貸款。 但是依照現行法規要求, 政府及放款銀行要求借款者事先進行獨立諮詢。專業的顧問會針對借款者的條件及需求, 來評估反向貸款是否適合這個借款者。 並不是有求必應。
當然反向貸款是含有潛在弊端的, 借款者須謹慎評估。 首先, 反向貸款比常規的貸款更複雜,而且不同計劃/選項之間的結果並不總是顯而易見的。一般的借款人很難憑藉他以前的借款經驗, 就作出最好的選擇。 反向貸款,包括住房淨值貸款在內,與其他貸款相比較貴,尤其是在貸款初始時, 借款人所要承擔的費用是比其他的貸款高出很多。這是筆者常遇到情形, 借款的耆英興緻高昂的進行反向貸款申請, 當他瞭解必須支付高昂費用後, 就安靜的停止不再進行了。雖然借款者所收到的錢款通常是免於個人所得稅的,但可能會影響您在現行法律下「基於需求」的公共援助福利,如社會安全生活補助金(SSI)和Medicaid/MediCal的資格。
因為反向貸款會減少或消除您房屋的資產淨值,最直接的影響是, 借款人在往生後分配給您繼承人的房產將大幅縮水。尤其現在在市場上反向貸款的產品太多, 若這個貸款不屬於聯邦住房管理局擔保的抵押貸款時,您應確認反向貸款, 在借款人往生後完全是無追索權的貸款。這意味著,貸款的償付責任僅限於您的住房(當時的市場價值或售價),將不會將您的其他資產或收入或您繼承人的收入和資產作為償付資源。否則當借款人往生後, 仍須用其他資產來清償反向貸款所欠額度, 那就失去了反向貸款的精神, 及白花了當初申請貸款時的昂貴費用。即使是房地產、抵押貸款、稅務或法律專業人士也常常不能完全理解這一點。在接受他們的建議之前應查看他們與抵押貸款相關的從業經驗。
下面幾個問題是選擇反向貸款之前應提出的重要問題
• 我需要多少錢款?
• 如果不用反向貸款,有辦法滿足我的需求嗎?
• 無論是現在還是將來,反向貸款會使我的伴侶或我失去任何「基於需求」的公共援助福
利資格嗎?
• 我的房屋有資格獲得反向貸款嗎?
• 我可從可提供的反向貸款產品中借到多少錢?
• 我要花費多少初始費、結算費、利息、每月或定期費用?
• 我必須在去世之前出售我的房屋以償還反向貸款嗎?
• 如果我去世,我的伴侶仍在我的房屋中居住,他或她將不得不搬離或償還反向
貸款嗎?
• 如果我要求長期照護且搬到支援性居住場所,或護理院或療養院時,反向貸款將變成到期應付嗎?
• 當反向貸款完全償還時,將會有什麼留給我的伴侶或繼承人或我本人嗎?
• 在反向貸款完全償付時,有任何收費、費用或其他收費嗎?(無論是何產品,當反向貸款部分或完全提前償付時,均不得要求提前償付罰金。)
• 我在反向貸款中的持續財務義務是什麼,如物業維修,物業稅,保險費,或房主協會評估或收費(如適用)?