漫談地產(貸款)系列之六十 合格房貸新法下的重新貸款
開利地產負責人 李秉信
在傳統美國的貸款行業中,重新貸款的業務量, 幾乎佔了整個貸款行業總量的百分之四十至五十之鉅。 根據統計,自2009年以來,進行重貸超過兩次的屋主多達220萬戶,在2006年至2008年重貸超過兩次的屋主為350萬戶。在傳統的房貸業務中,專家認為,只有房貸利率下降至少兩個百分點,且屋主打算久住,每月節省的房貸額,才能抵銷重貸引起的相關費用。對於業主而言,重貸的目的就是要降低成本及減輕負擔, 然而這樣一個傳統啟動重貸動機的環境已經在改變。 政府在過去三年幾乎零利率, 刺激經濟的政策操作下, 利率已經到了跌無可跌的超低水準以下,不少屋主在利率下跌不到半個百分點,就急忙重貸,我們可以大膽的說:“重貸規則已被打破。”
然而重新貸款的環境改變, 絕非借款人單方面一廂情願的意志就可促成,銀行也辦演了推波助瀾的重要角色, 尤其以減免手續費的方式, 更能牽動借款者重新貸款的動機。 這是一個很重要的觀察重點, 雖然目前房貸利率已緩步攀昇, 但是無可否認的, 現在利率仍處於歷年新低,一些房貸商還為客戶減免銀行交易手續費(closing costs),使得重貸成本降低。筆者有客戶自2009年以來已經四度辦理房貸重新按揭,過去一年就重貸兩次,目前他的房貸額是35萬元,15年期利率從4。25%調降至 2。875%,最後一次重貸後他每月還款額減少150元。其間最能引導借款者重貸的動機,就是近乎零費用的手續費, 以及更低的每月還款。
以今天的利率來說,目前仍是申請重貸的好時機,收入和信用良好 的業主,15年期重貸最低利率約為3.875%,30年期定息利率約為4.375%。這些數字在現今的貸款市場上, 仍是非常具有吸引力的。 然而再怎麼說, 借款者辦理重貸,仍是需要負擔不小的成本。 什麼時候是重貸的好時機, 業主應該考慮三方面因素,利率水平、貸款金額及還款期限的三個要素。 一般而言,房貸低 於10萬元以下, 也就是貸款金額太小,最好避免辦理重貸。 因為省下來的每月還款很難追上重貸的費用。貸款30萬元以上的紐約屋主,如果還款期限在10年以上,利率調降幅度超過1%申辦重貸較劃算,這是因為紐約州征收貸款稅 和銀行律師費用,而在其他多數州,利率降幅超過0。75%則可考慮重貸。
筆者觀察到最近有些華資貸款銀行,推出免收手續費優惠,吸引不少首次購房及重貸屋主前來咨詢。殊不知銀行在優惠免費用的對象上,仍是有經過篩選的。 簡單的說,免收銀行費用對收入、資產及貸款金額有一定限制,譬如,貸款金額要求20萬元以上。銀行費用通常包括四項,即估價費、銀行批準費、文件準備費及地稅服務費。然而銀行這樣為了推展業務, 不惜自行吸收費用的作法, 會不會引起另外一波貸款浮濫的風潮。 所謂前車之鑒引以為戒,為了保護消費者免於不良貸款的危害,並整頓貸款機構不負責、貸款浮濫的作風,消費者金融保護局 (Consumer Financial Protection Bureau,CFPB)新制訂的貸款準則,使消費者能得到更友善、安全和負責任的貸款服務,以及更完善的保護。這項準則於2014年1月10日期生效。
新準則主要的目的是預防不負責、不計後果的貸款,以及其他草率的貸款承作行為。這些法規的針對性,又以重新貸款, 拿出淨值的產品為主要對象。 如果大家對過去三年的經濟危機仍有印象, 讓美國人記憶猶新的次貸風暴引爆點, 就是來自於無點無費用的貸款產品。 就是因為貸款機構過去不負責的貸款作業,造成近年房市泡沫化和數百萬美國人失去房屋,因此,歐巴馬政府下定決心,責成CFPB整頓濫貸歪風。就算銀行持續推出沒有費用的貸款產品, 仍是須接受新法嚴密的規範。 在新準則有四項要點值得借款者及貸款承作者, 須有更全面性的瞭解。
這個法案中最重要的精神, 就是銀行須作出更負責的貸款承作要求。 在傳統的貸款承作上, 一般人總是以為,只要擔保品的價值夠,貸款機構就應該放款。 針對此點,在新法中嚴格的規定,銀行在決定放款前,必須計算借款人或借款機構的的償債能力。貸款機構必須考量的因素包括借款人的收入、債務、資產和信用紀錄,並根據這些因素,考慮借款者長期償債能力。在過去貸款機構計算借款者,選擇採用浮動利率的還款能力時。 銀行提供的貸款,都是以初期利率 (teaser rates)較低的數字計算,所以借款者在被銀行評估還款能力時, 都可以輕易過關。 但在新法中就嚴格規定,貸款機構必須考慮在過了「初期」之後,借款人的「長期」償債能力, 才能當作評估的準則。
在新法中合格房貸的相關規定, 對於銀行向借款人所收的費用, 也有明文的規定。 為了確保借款人安全「合格房貸 (Qualified mortgage)」的目的, 也是確保借錢的屋主有能力償還貸款, 不會付出過高的每月還款及費用, 在新法中規定,合格房貸的年利率 (APR),必須在年度優惠利率的1。5 個百分點之內。還款期不能超過30年,點數和費用不能超過房貸欠款的3%,不能有負攤還 (negative amortization)或純利息還款。如果10萬元借款的點數和費用超過3%,就不能是合格房貸。如果銀行放款加諸於借款人的利率及費用, 超過新法的規定, 都是違法的房貸, 借款人可以向銀行遂行求償的程序。
在新法中也明文保護借款人,不受貸款仲介人操控的條款。 在新準則中,禁止貸款仲介人為了賺取較高的佣金,而促成借款人借貸成本較高的貸款。這是個在業界中很不道德的行徑, 貸款專員為了賺取較高佣金, 誘使引導借款人選擇高利率貸款產品。新的貸款服務規則在新準則之下,貸款機構必須遵守一些新的貸款服務規則,以保護借款人的權益。政府根據此規則的精神,規定配套措施。這些新貸款服務規則如下:以書面將收款訊息通知借款人,「書面貸款帳單 (written mortgage statement)」應包括的訊息包括欠款額、本金部分的償還額、月付款償還利息的金額、上次帳單之後的付款額、貸款機構的聯絡方式、遲付款的相關規定。
在傳統美國的貸款行業中,重新貸款的業務量, 幾乎佔了整個貸款行業總量的百分之四十至五十之鉅。 根據統計,自2009年以來,進行重貸超過兩次的屋主多達220萬戶,在2006年至2008年重貸超過兩次的屋主為350萬戶。在傳統的房貸業務中,專家認為,只有房貸利率下降至少兩個百分點,且屋主打算久住,每月節省的房貸額,才能抵銷重貸引起的相關費用。對於業主而言,重貸的目的就是要降低成本及減輕負擔, 然而這樣一個傳統啟動重貸動機的環境已經在改變。 政府在過去三年幾乎零利率, 刺激經濟的政策操作下, 利率已經到了跌無可跌的超低水準以下,不少屋主在利率下跌不到半個百分點,就急忙重貸,我們可以大膽的說:“重貸規則已被打破。”
然而重新貸款的環境改變, 絕非借款人單方面一廂情願的意志就可促成,銀行也辦演了推波助瀾的重要角色, 尤其以減免手續費的方式, 更能牽動借款者重新貸款的動機。 這是一個很重要的觀察重點, 雖然目前房貸利率已緩步攀昇, 但是無可否認的, 現在利率仍處於歷年新低,一些房貸商還為客戶減免銀行交易手續費(closing costs),使得重貸成本降低。筆者有客戶自2009年以來已經四度辦理房貸重新按揭,過去一年就重貸兩次,目前他的房貸額是35萬元,15年期利率從4。25%調降至 2。875%,最後一次重貸後他每月還款額減少150元。其間最能引導借款者重貸的動機,就是近乎零費用的手續費, 以及更低的每月還款。
以今天的利率來說,目前仍是申請重貸的好時機,收入和信用良好 的業主,15年期重貸最低利率約為3.875%,30年期定息利率約為4.375%。這些數字在現今的貸款市場上, 仍是非常具有吸引力的。 然而再怎麼說, 借款者辦理重貸,仍是需要負擔不小的成本。 什麼時候是重貸的好時機, 業主應該考慮三方面因素,利率水平、貸款金額及還款期限的三個要素。 一般而言,房貸低 於10萬元以下, 也就是貸款金額太小,最好避免辦理重貸。 因為省下來的每月還款很難追上重貸的費用。貸款30萬元以上的紐約屋主,如果還款期限在10年以上,利率調降幅度超過1%申辦重貸較劃算,這是因為紐約州征收貸款稅 和銀行律師費用,而在其他多數州,利率降幅超過0。75%則可考慮重貸。
筆者觀察到最近有些華資貸款銀行,推出免收手續費優惠,吸引不少首次購房及重貸屋主前來咨詢。殊不知銀行在優惠免費用的對象上,仍是有經過篩選的。 簡單的說,免收銀行費用對收入、資產及貸款金額有一定限制,譬如,貸款金額要求20萬元以上。銀行費用通常包括四項,即估價費、銀行批準費、文件準備費及地稅服務費。然而銀行這樣為了推展業務, 不惜自行吸收費用的作法, 會不會引起另外一波貸款浮濫的風潮。 所謂前車之鑒引以為戒,為了保護消費者免於不良貸款的危害,並整頓貸款機構不負責、貸款浮濫的作風,消費者金融保護局 (Consumer Financial Protection Bureau,CFPB)新制訂的貸款準則,使消費者能得到更友善、安全和負責任的貸款服務,以及更完善的保護。這項準則於2014年1月10日期生效。
新準則主要的目的是預防不負責、不計後果的貸款,以及其他草率的貸款承作行為。這些法規的針對性,又以重新貸款, 拿出淨值的產品為主要對象。 如果大家對過去三年的經濟危機仍有印象, 讓美國人記憶猶新的次貸風暴引爆點, 就是來自於無點無費用的貸款產品。 就是因為貸款機構過去不負責的貸款作業,造成近年房市泡沫化和數百萬美國人失去房屋,因此,歐巴馬政府下定決心,責成CFPB整頓濫貸歪風。就算銀行持續推出沒有費用的貸款產品, 仍是須接受新法嚴密的規範。 在新準則有四項要點值得借款者及貸款承作者, 須有更全面性的瞭解。
這個法案中最重要的精神, 就是銀行須作出更負責的貸款承作要求。 在傳統的貸款承作上, 一般人總是以為,只要擔保品的價值夠,貸款機構就應該放款。 針對此點,在新法中嚴格的規定,銀行在決定放款前,必須計算借款人或借款機構的的償債能力。貸款機構必須考量的因素包括借款人的收入、債務、資產和信用紀錄,並根據這些因素,考慮借款者長期償債能力。在過去貸款機構計算借款者,選擇採用浮動利率的還款能力時。 銀行提供的貸款,都是以初期利率 (teaser rates)較低的數字計算,所以借款者在被銀行評估還款能力時, 都可以輕易過關。 但在新法中就嚴格規定,貸款機構必須考慮在過了「初期」之後,借款人的「長期」償債能力, 才能當作評估的準則。
在新法中合格房貸的相關規定, 對於銀行向借款人所收的費用, 也有明文的規定。 為了確保借款人安全「合格房貸 (Qualified mortgage)」的目的, 也是確保借錢的屋主有能力償還貸款, 不會付出過高的每月還款及費用, 在新法中規定,合格房貸的年利率 (APR),必須在年度優惠利率的1。5 個百分點之內。還款期不能超過30年,點數和費用不能超過房貸欠款的3%,不能有負攤還 (negative amortization)或純利息還款。如果10萬元借款的點數和費用超過3%,就不能是合格房貸。如果銀行放款加諸於借款人的利率及費用, 超過新法的規定, 都是違法的房貸, 借款人可以向銀行遂行求償的程序。
在新法中也明文保護借款人,不受貸款仲介人操控的條款。 在新準則中,禁止貸款仲介人為了賺取較高的佣金,而促成借款人借貸成本較高的貸款。這是個在業界中很不道德的行徑, 貸款專員為了賺取較高佣金, 誘使引導借款人選擇高利率貸款產品。新的貸款服務規則在新準則之下,貸款機構必須遵守一些新的貸款服務規則,以保護借款人的權益。政府根據此規則的精神,規定配套措施。這些新貸款服務規則如下:以書面將收款訊息通知借款人,「書面貸款帳單 (written mortgage statement)」應包括的訊息包括欠款額、本金部分的償還額、月付款償還利息的金額、上次帳單之後的付款額、貸款機構的聯絡方式、遲付款的相關規定。