漫談地產(貸款)系列之九十八 申請貸款的技巧(2)

開利地產負責人 李秉信

根據筆者多年的貸款實務經驗觀察， 許多借款人，並不是很瞭解放款銀行審核貸款的邏輯方式， 在申請貸款時，很容易遭到貸款銀行的拒絕。 許多貸款申請人常常自以為是， 自己的物業， 市場價值那麼高， 才借那麼一點點錢， 銀行實在是沒有拒絕的理由。 要知道現在的貸款環境， 和七，八年前只要口頭申報收入， 就可以借得到錢的時空， 全然不同。 就算借款人申請借款的額度， 只有物業價值的兩成到三成。 放款銀行還是中規中矩的審核， 貸款申請人到底有沒有穩定的收入。這是一個很簡單的邏輯， 每一個貸款，就算是額度很少的貸款， 放款銀行在核准前， 一定要確定借款人有清償的能力。 沒有一家銀行願意用物業拍賣取得淨值的方式， 清償借款人的債務。 因為法院拍賣的過程太過戎長， 訴訟的程序變數太多，而且費用太高， 並不符合放款銀行賺取利息的最大利益。

       正本清源的來看借款人的清償能力， 完全在於借款人是否有穩定的收入。換句話說，穩定的收入這是銀行放貸的保障。一般來說，月收入應是貸款支 出的2.5倍。目前通過的負債率DTI Ration (負債/ 收入) 為收入的55% 以下，但是各銀行的標準又不 同，不過可以用公式來計算，貸款本金加上利息，地產 稅，火險，所有信貸月付(從信用報表記錄)， 和借款人每月月總收 入的比例，必須小於55%。據說在2015年即將出爐的貸款法規， 將會更加嚴格的設限這個比例。 而且審核收入的標準也越加緊縮。 貸款人必須清楚的瞭解審核的標準， 才不會一廂情願的以為， 自己的收入這麼高， 怎麼在計算債信比例的時候， 無法列入收入總和。 許多借款人在申請貸款時，都忽略了一個非常重要的因素。 那就是在申請貸款的前後幾個月， 最好不要大幅度的改變現狀， 以免頻增變數。

    筆者最近在為客戶辦理貸款申請時，遇到個高收入，但是卻借不到錢的實例， 可以作為讀者的一個借鏡。  貸款申請人是個剛從學大學畢業兩年， 在生化科技公司工作，高薪的年輕人。 依照他的收入， 以及他的經歷， 一定可以借到成數高達屋價市值八成， 而且利息絕佳的貸款 。 但是，在申請貸款的過程中， 他被另外一家科技公司，用更高的待遇挖角。 對於放款銀行而言，薪水更高，本來是一件很有利的條件。 但是這家新公司， 在雇用他時，把這個年輕人的工作， 先定位成三個月的試用期。 而且將這個條件，白紙黑字的寫在雇用信上。 放款銀行依據個條文， 質疑申請人的工作不穩定，拒絕他的貸款申請。 從這個例子中，我們可以觀察到，現在貸款銀行對於借款人還款能力的要求， 非常的嚴格。 而且一定會依照借款人在貸款申請表格上填寫的雇用公司， 一個又一個的查詢真偽。

    一般而言，審核收入的基準有兩點。 首先考量的是， 申請人必須要有穩定的收入。這個穩定的定義是非常嚴格的， 一言以蔽之，借款人必須在所從事的行業上， 而且是相關的行業，有連續工作2年以上的紀錄。 而且這份收入證明必須要有報稅稅表， 以及薪資收入證明單。在現在貸款的環境中，足夠的收入來源， 是每個銀行要求的必要條件。而且所有的收入，都必須要有文件的證明收入証明， 放在年度的稅表上申報，才能算數。 一般而言，收入證明可用以下方式提交， 就可以列入債信比例的收入部份計算。 對於領取 固定工資的貸款申請人， 在實務上，這個族群，絕大多數用於上班族。 收入證明的文件比較簡單，只要提供2年的W-2表，按 稅前收入審核， 就算是穩定的收入。 所以在貸款界有一個令人莞爾的笑話， 打工領死薪水的員工借的到錢， 但是腰纏萬貫的老闆， 卻沒有銀行要借錢給他。

    從另外一方面而言， 對於自己做生意的貸款申請人， 在計算收入時， 所要求的輔助文件就比較複雜。 換句話說， 對於自雇企業業主審核，會比較嚴格。 因為自雇業主的收入， 會因為每年經濟景氣的上下起伏， 而有所變動。 放款銀行不但要審視他所領取年度1099表， 並且須提供2年的報稅單，按 照稅後AGI計算2年平均收入。 對於這樣資格的借款人，在申請貸款時， 穩定收入的文件雖然不易取得， 但是資產証明，也是一個非常有利的佐證因素。對於一些貸款條件比較寬鬆的貸款產品而言， 雖然申請人的收入都不夠， 但是產業頗豐，可以用資產作為輔助條件。 資產額度的證明，是沒有辦法作為申請貸款主要條件。 但是對於一些貸款條件在邊緣的申請人而言，這是確保貸款快速過關的關鍵。所謂的資產， 以流動的現金資產最受銀行的歡迎。如存款、支票帳 戶、定存、退休帳戶及股票等。借款人的頭款及購屋費用，加上3個月的月付房貸金額，是制式銀行會要求的流動資產。 在流動資產穩定的佐證上， 放款銀行需要有存在銀行兩 個月以上的證明。

    在這個時候，我們就說到貸款的規劃了。 嚴格地來說，每一個購物貸款的步驟， 是必須要精心設計的。 筆者在實務上， 看到有些買主， 銀行裡的確有些現金， 但是未加規劃，以為 隨心所欲的購買物業， 銀行就會配合。 但在實際的案例中， 銀行常常會因為買主的資金來源不明， 拒絕放款。 最明智的做法，先把您的現金準備好， 不要任意轉賬。如果想在近兩個 月內購買房屋，就要先把這筆現金存入銀行，然後 影印著兩個月的銀行帳單（全部頁數）作為存款証 明。如果房貸少或全淨值，更需要將這樣的文件準備齊全。銀行不接受從網路印出 的影印件，除非上面有申請貸款人的全名、位址和 帳戶等資訊。(通常網路版本都不顯示)。

       有些借款人多路進財， 他的收入並不局限在某個單一的工作。 依據貸款審核的原則，任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一 封解釋信，解釋錢的來源 (LOE-Letter of Explanation)。如果有大額存款是從國外匯入，也要解釋和証明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據。最後決定貸款額度的關鍵，是在於房屋價值。這是決定可獲得貸款金額尺度最後一條線。既然是房屋抵 押貸款，作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主 選擇LTV 80% (貸款額/房價)以內的貸款方案，因 為貸款超過80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保 險， 即PMI (Private Mortgage Insurance) 。根 據貸款額度的不同，月保費也從150美元 到250美 元不等。LTV 越低。貸款方案及利息利率就越好。 現在銀行對貸款人的收入查核，執行的非常嚴 格。除了要看2年的W-2收入表， 1099表，個人報稅 表 (Tax Return) 之外，還要貸款人填4506T表格 (IRS Form)，用以取國稅局核查個人報稅紀錄，藉 以印證真實報稅的收入。