漫談地產(貸款)系列之二十 房市擺脫谷底的指標

開利地產負責人 李秉信

      過去這兩個星期以來， 我們可以看到不論是在社區的華文媒體， 或是英文媒體， 都以大幅的版面報導美國的房市復甦再傳捷報。 不但是今年全美3月平均房價大幅躍升，漲幅創2006年6月來最大，與去年以來房市穩健復甦的基調保持一致；4月以來新屋銷售雖然在前月攀至高點後下滑，但仍創2008年8月以來最強勁的連續兩月銷售成績。而在地產經紀人實際短兵相接的買賣市場上， 更可以感受到那種一屋難求的火熱。 華人買主用現金競價購屋的比例，衝到五年以來地產市場的最高峯。屋主惜售的氣氛， 或是待價而估的高姿態也正在成形中。 那麼， 地產市場真的是擺脫谷底了嗎？

           有些個性 敏感謹慎的買主會問筆者說， 是不是2006年那種泡沫的房市又回來了， 現在購屋會不會又被套住了？然而， 市場上更有一大群尚未進場的買主， 日日夜夜焦燥的在網上來回搜尋， 深怕錯過了房市大漲前的最後一班船。 雖說市場上各家的看法分歧， 各說各話。其實，這只是呈現每一個人現在都在問的問題，到底， 房地產市場是否真的復甦？現在是該買還是該賣的時候呢？在本文中， 筆者想用一些地產原理中， 用以判斷房市漲跌的指標， 來和讀者談一談， 如何用觀察市場出現的跡象， 來判斷房市的走勢。

        拿開主觀的情緒反應，數字是會說話的。根據史坦普公司彙編的凱斯-席勒指數26日公布，3月全美20大都會區房價較去年同期上漲12。1%，超越彭博資訊訪調經濟學家預期的7。9%。其中20大都會區的房價都出現同比增長，八個都會區的房價漲幅更上達二位數。根據統計，亞利桑納州鳳凰城的房價以23。2%漲幅拔得頭籌，加州舊金山與內華達州拉斯維加斯則以17。5%與15。3%緊追其後，瀕臨破產的底特律亦有13。8%漲幅，洛杉磯成長12。1%。紐約市的房價漲幅雖以0。6%墊底，卻是在連續28個月同比下滑後扭轉頹勢。

     經歷過房地產市場週期的經紀人都知道， 房價沒有永遠在高點， 或是在低點的。一個房價上升或是下降的趨勢， 一定是會有些先行訊號產生， 可以幫助我們判斷現在是買進還是賣出的時候。 如同中國人常說的， 山雨欲來前必先風滿樓， 一葉落地就可以知秋。 如同釣魚般的， 大魚上鉤前必有「浮標」先動效應出現。 房地產市場在漲跌前， 也會有浮標的訊號出現。 由以上各大城市房價的漲幅來看， 似乎市場上預期房市樂觀的氣氛遠較悲觀的氣氛， 更勝一籌。 而且很重要的訊號是， 這是在全美各地區的走勢都有一致性的。 似乎一個因為美國景氣復甦， 全美各地房價都水漲船高的氣勢正在成形, 而且無一例外。

       再則， 一個很重要判斷的指標， 就是在場外觀望的買家和賣家的動向。 尤其是那種最挑剔， 最難纏的買賣家的決定。 這是個很簡單的道理， 當房市逐漸回温的時候， 會讓場外猶豫不決， 優柔寡斷觀望的買家心生不安。 當他們發現漲勢確定， 不會再回頭， 而自己已錯失最好的買點時。 這樣的情境 會驅使最觀望的買家進場。 在房地產的銷售理論中認為， 連這麼懷疑的買主都進場了， 這是個房地產市場即將噴火的先兆。 以筆者最近在地產實務中發現， 不少已經觀望二年仍未出手的挑剔買家， 紛紛說服了自己內心的懷疑,在這兩個月中都投入房市。 似乎說明了， 房市衰退在買主心中造成的陰影， 正在退潮中。

     第三個明顯的浮標效應是新屋開工及銷售量。 當本有出售二手屋企圖的屋主認為， 明天的價錢會比今天更好， 而心生惜售的效應時。 或是 當一個很不錯的價錢，仍是無法吸引更多屋主將房子上市。 房屋市場存貨量會瞬時銳減。 這樣的環境， 會營造一種有蓋新屋就必獲利的心態。 相對的也會鼓勵營建業者快馬增建新屋， 房市正紅， 打鐵趁熱。尤其現在的房貸利率維持低點與就業市場逐漸改善，都為新屋房市穩健復甦創造前提，可望使美國經濟擺脫往年的春季魔咒，衝破阻力區間加速成長。

    我們看到2月的新屋銷售數據， 雖然有部分地區受到供給拖累，新屋存量只有增加1.3%至15萬2000戶，卻已經逐漸脫離新屋開工的歷史低點。最近公布的政府數據也顯示，新屋開工的速度遠不及銷售速度，表示供不應求的效應正在產生。 這樣新屋開工強勁復甦的效應， 正如同IHS全球透視公司經濟學家鈕柏特(Patrick Newport) 所預期的，「房市在今、明兩年都會強勁復甦，且會是推動經濟成長重返正軌的關鍵要素」。

    第四個我們可以觀察房市是否回昇的指標， 就是房屋裝修的生意是否興隆？在房地產交易的原理中， 把地產交易業和營建業定義成， 兩種行業都是同穿一條袴子的難兄難弟。筆者猶記得在2009年時， 地產業最蕭條時， 營建業的工程也幾乎完全停擺。 那時候， 筆者的建築公司可以用請零工的費用， 就僱用了有B級執照的營建商從事畫圖， 設計及改建。 每呎的營建成本， 可以壓到70元以下。然而在今日地產交易量日趨火紅之時， 營建業者接工更是都接到手軟，。要排一件簡單的裝修工程， 都要等到三個星期以後， 徨論討價還價。 和三年前隨叫隋到， 服務到家的彈性度相比， 真是不可同日而語。

      根據全美裝修業協會的調查，有Ｃ級執照以上的營建商，在2012年第四季裝修業生意就已經完全反轉。 不僅是生意翻了幾番，生意比2012年第三季已經成長2。1%，客戶詢價數量也成長近4%，改建比價成長3。5%，而且3/4的裝修協會業者，都對今年(2013年) 第二季的業績抱持樂觀，這種樂觀的比例比上季更增加了13%。營建業似乎成為今日最火紅的行業。 在另外一方面物料的供應上而言，根據財會日報調查，營建用材料如石膏板、木材、銅管， 水泥等價格上漲，而營建業的人力許多在經濟蕭條時轉業，或者離開美國，使得營建業的人力成本也上漲，這些成本的上漲都會反映在裝修和新屋的營建上。