物業管理資產理財系列之十 僱用無照包商潛藏建築糾紛風險
開利地產負責人李秉信
筆者注意到，最近媒體上出現的一則新聞， ，蠻值得大家深思的。新聞是這麼說的，德州遭遇到50年來所遭遇最強的颶風—「哈維」（Harvey）。磅礡的雨勢造成嚴重災情，三天內下完一年份的雨量。其中沿海的美國第四大都會區休士頓，更因海水倒灌、市區河水爆漲而出現大規模淹水。
海水浸泡大批的建築物，許多居民都無家可歸。聯邦政府決定要花下鉅資，做災後的重整。在建築工人本來已經短缺的德州市場，許多建築商，蠢蠢欲動的想要提高成本，加入家園重建的行列。洛杉磯的建築及裝修業， 風聞到這個千載難逢，巨大的商機，紛紛的計劃要往德州發展。
在這兩年中，本來在加州洛杉磯已經欣欣向榮，供不應求的建築裝修市場，恐怕會更加吃緊。 為什麼，加州的建築業會捨棄現成的市場，前往德州發展呢？因為政府出的工資，以及承包價格，高於市場40%。而且每一項支出，都受到工會的監控，不怕會出現，看得到吃不到的窘象。
這樣的趨勢，會不會在形勢比人強，供不應求的市場現實下，墊高的洛杉磯裝修建築的成本。這是有待觀察的，但是無可否認的， 建築承包商不但以高姿態， 冷面孔，面對僧多粥少， 供不應求的裝修市場。 在實務上， 筆者發現， 許多屋主常常會有捨棄正規承包商不用， 卻吃足無照包商苦頭的實例。
上個星期 ，筆者為客戶詢問個急於開工的工地， 這位和筆者合作多年的執照包商， 告訴筆者最近工期，竟然排到了六個月以後。再加上德州的重整計劃，如箭在弦，更會吸引洛杉磯的建築工人，往休士頓發展 。由此可見裝修包商的生意真是興旺。 而這樣的回答， 聽到後真讓人為之氣結。
許多客戶在購買物業以後， 急於在最短時間內完成裝修。又不願花費較高的工資， 僱用有執照的建築承包商開工。 以為只要是裝修工， 就可以得到相同的效果。 殊不知這樣的作法是有風險的， 而且如果牽扯到工人的受傷， 而且承包商又沒有購買工商險的話， 這樣風險不但很大。
而且就像是無照開車般， 誰都不知道何時禍從天降，只是業主自己不自知， 還以為佔到了便宜， 省到了錢。 僱用無照包商裝修最常發生的糾紛是， 就是這個工程在施工的程序上沒有保障， 如果發生工程糾紛，也沒有個可以向政府申訴， 要求索賠或是訴訟的正規部門。
在現今的裝修市場上， 無照包商無資料庫可以管理， 甚至許多工人， 拿了訂金就不再出現，常常會有詐欺的行為發生。 在實務上筆者常觀察到，不但是裝修工人可以不為完成的工程負責任， 甚至有些沒有牌照的裝修工人， 常常工程做到一半， 發現成本算錯， 恐怕會賠本結工。
不但丟下未完成的工地，一走了之。 而且更麻煩的是， 如果無照包商和下包商，有工資及物料糾紛， 下包商追索無門， 業主物業的產權會被下包商登記建築債權， 那是另外一種法律上的糾紛。 而且，更殘忍的事實是，收爛攤子的成本，往往比全新的建築成本還高。
正規的作法，而且對消費者有保障的制式流程是，當您的房子面臨找裝修承包商的問題時，應該要不厭其煩尋找， 並比較適合你裝修價位的建築商。 而且不要貪小便宜， 只是斤斤計較於包商的報價。 而是所報的價錢和承包的工程相比， 是不是貨真價實。
在這裡說到個很重要的觀念，裝修業裡有個行規， 就是一分錢一分貨。 中國人說的好， 殺頭的生意有人做， 賠錢的生意沒人做。 建築包商不會賠錢這個定律，尤其是千真萬確的用在裝修業上。 如果，今天你的承包商，願意用低於成本的價錢，來承攬你的工程。那就注定了，他們一定會用追加工程款，來彌補他的損失。
筆者記得十年前在考建築包商執照時， 就有百分之三十考題，在測試考生估計材料和成本的能力。 因為主考者知道，包商算錯成本， 是所有勞資糾紛的主因。 但是從另外個角度來考量， 業主希望花費最少的代價， 得到最多的建築成果。
不但在估價時， 對於裝修包商的報價殺價毫不留情， 包商為了爭取訂單， 只好忍痛流血接受。但是可以預見的糾紛是， 這個差價會在以後業主追加的工程款裡， 逐一索回， 也埋下了工程糾紛的引火線。 為了避免工程發包以後， 兩造無謂的糾紛。 將建築的內容陳述條列清楚，並要給承包商有合理的利潤，雙方才會有雙贏的好收場。
這是筆者的建議，建房前看清楚， 並比較建築商以往的作品。 詢問這個包商以前的客人， 是否和這個包商發生過工程上的糾紛， 最後是如何的解決。 正本之道， 就是尋找正規且有保險的建築商， 才能將工程糾紛發生的可能性降到最低。(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
筆者注意到，最近媒體上出現的一則新聞， ，蠻值得大家深思的。新聞是這麼說的，德州遭遇到50年來所遭遇最強的颶風—「哈維」（Harvey）。磅礡的雨勢造成嚴重災情，三天內下完一年份的雨量。其中沿海的美國第四大都會區休士頓，更因海水倒灌、市區河水爆漲而出現大規模淹水。
海水浸泡大批的建築物，許多居民都無家可歸。聯邦政府決定要花下鉅資，做災後的重整。在建築工人本來已經短缺的德州市場，許多建築商，蠢蠢欲動的想要提高成本，加入家園重建的行列。洛杉磯的建築及裝修業， 風聞到這個千載難逢，巨大的商機，紛紛的計劃要往德州發展。
在這兩年中，本來在加州洛杉磯已經欣欣向榮，供不應求的建築裝修市場，恐怕會更加吃緊。 為什麼，加州的建築業會捨棄現成的市場，前往德州發展呢？因為政府出的工資，以及承包價格，高於市場40%。而且每一項支出，都受到工會的監控，不怕會出現，看得到吃不到的窘象。
這樣的趨勢，會不會在形勢比人強，供不應求的市場現實下，墊高的洛杉磯裝修建築的成本。這是有待觀察的，但是無可否認的， 建築承包商不但以高姿態， 冷面孔，面對僧多粥少， 供不應求的裝修市場。 在實務上， 筆者發現， 許多屋主常常會有捨棄正規承包商不用， 卻吃足無照包商苦頭的實例。
上個星期 ，筆者為客戶詢問個急於開工的工地， 這位和筆者合作多年的執照包商， 告訴筆者最近工期，竟然排到了六個月以後。再加上德州的重整計劃，如箭在弦，更會吸引洛杉磯的建築工人，往休士頓發展 。由此可見裝修包商的生意真是興旺。 而這樣的回答， 聽到後真讓人為之氣結。
許多客戶在購買物業以後， 急於在最短時間內完成裝修。又不願花費較高的工資， 僱用有執照的建築承包商開工。 以為只要是裝修工， 就可以得到相同的效果。 殊不知這樣的作法是有風險的， 而且如果牽扯到工人的受傷， 而且承包商又沒有購買工商險的話， 這樣風險不但很大。
而且就像是無照開車般， 誰都不知道何時禍從天降，只是業主自己不自知， 還以為佔到了便宜， 省到了錢。 僱用無照包商裝修最常發生的糾紛是， 就是這個工程在施工的程序上沒有保障， 如果發生工程糾紛，也沒有個可以向政府申訴， 要求索賠或是訴訟的正規部門。
在現今的裝修市場上， 無照包商無資料庫可以管理， 甚至許多工人， 拿了訂金就不再出現，常常會有詐欺的行為發生。 在實務上筆者常觀察到，不但是裝修工人可以不為完成的工程負責任， 甚至有些沒有牌照的裝修工人， 常常工程做到一半， 發現成本算錯， 恐怕會賠本結工。
不但丟下未完成的工地，一走了之。 而且更麻煩的是， 如果無照包商和下包商，有工資及物料糾紛， 下包商追索無門， 業主物業的產權會被下包商登記建築債權， 那是另外一種法律上的糾紛。 而且，更殘忍的事實是，收爛攤子的成本，往往比全新的建築成本還高。
正規的作法，而且對消費者有保障的制式流程是，當您的房子面臨找裝修承包商的問題時，應該要不厭其煩尋找， 並比較適合你裝修價位的建築商。 而且不要貪小便宜， 只是斤斤計較於包商的報價。 而是所報的價錢和承包的工程相比， 是不是貨真價實。
在這裡說到個很重要的觀念，裝修業裡有個行規， 就是一分錢一分貨。 中國人說的好， 殺頭的生意有人做， 賠錢的生意沒人做。 建築包商不會賠錢這個定律，尤其是千真萬確的用在裝修業上。 如果，今天你的承包商，願意用低於成本的價錢，來承攬你的工程。那就注定了，他們一定會用追加工程款，來彌補他的損失。
筆者記得十年前在考建築包商執照時， 就有百分之三十考題，在測試考生估計材料和成本的能力。 因為主考者知道，包商算錯成本， 是所有勞資糾紛的主因。 但是從另外個角度來考量， 業主希望花費最少的代價， 得到最多的建築成果。
不但在估價時， 對於裝修包商的報價殺價毫不留情， 包商為了爭取訂單， 只好忍痛流血接受。但是可以預見的糾紛是， 這個差價會在以後業主追加的工程款裡， 逐一索回， 也埋下了工程糾紛的引火線。 為了避免工程發包以後， 兩造無謂的糾紛。 將建築的內容陳述條列清楚，並要給承包商有合理的利潤，雙方才會有雙贏的好收場。
這是筆者的建議，建房前看清楚， 並比較建築商以往的作品。 詢問這個包商以前的客人， 是否和這個包商發生過工程上的糾紛， 最後是如何的解決。 正本之道， 就是尋找正規且有保險的建築商， 才能將工程糾紛發生的可能性降到最低。(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
