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漫談地產(貸款)系列之八十二 出租物業時常遇的糾紛(3)
開利地產負責人 李秉信
雖然說是租賃的法律千變萬化, 租賃的關係錯綜複雜。 但是租賃行為的講究是很單純的, 不外乎租客在什麼樣的條件之下交付房租, 房東在契約及租賃法的要求下, 必須提供房客個可以居住的環境。 這是筆者在物業經營的實務中, 最常被租客詢問的問題,除了簽署合約之外,我還需要支付其它什麼樣的費用嗎? 每個房東在租賃時各有其巧妙及著墨之處, 依照筆者多年來的物業管理經驗,通常租賃契約的合意, 在制式的作法上,是分成兩個階段的。 第一個階段叫作租賃申請階段, 房東及房客在初次會面以後, 或者是電話及電郵的溝通後, 若有初步的合意,房東通常會交付房客一份物業租賃申請書。 在申請書上, 房客應該依據申請書上的問題, 逐一如實填寫個人資料。 包括駕照號碼, 社會安全號碼, 居住資料, 工作現狀以及工資收入等基本資料。 房東在徵詢租客同意的前提下, 可以預先收取查詢信用費用, 徵信房客的信用歷史。
許多剛作房東的業主, 常常來者不拒對每個申請租賃者, 都逕行進行信用調查。 但是畢竟物業只能租給一個人, 若是對於其他申請者, 都以信用資格不合, 作為拒絕的理由, 小心吃上歧視房客的官司。 這是筆者私房的建議, 和房客首次面談是很重要的, 若是根本沒有意願要租給這個申請者, 就必須要很小心處理他隱私的資料。房東在經過了查詢信用的步驟以後,覺得這個被查詢者符合要求, 可以安排簽署合約時。房東有權利要求租客支付以下費用:預先支付最後一月的房租,押金,清潔費或深入信用背景調查費用。在一般實務上, 除了要求支付租金外,房東可能要求押金(Security Deposit)。押金主要是房東為了保證自己的財產免受不必要的損壞,在租客搬走後,房東可以從中扣除租客損壞房屋的所有費用以及清潔費用。
按照現今制式的契約,當房客搬走前,房客可以請房東在相互約定的時間內檢查房子,如果有問題你自己先修理好,這樣可以取回押金。因此在現今租賃契約上, 多半含有下列在出租解約前, 房東及房客共同檢查房屋的條款(Pre-Moveout Inspection)。 就是雙方在解約和搬出前,可以有共同檢視的機會, 避免租約解除後, 產生無謂的糾紛。但如果你是欠租金而被要求搬走,則不適用以上情況。在最近物業管理實務上, 有越來越多的糾紛來自於,房客遷出後, 房東自房客押租扣取費用, 支付清潔和修繕。 房客不認同被扣取的額度, 以及房東沒有依時返還押租, 兩造鬧上了小額法庭。 訴訟標的主要來自於依照現行租賃法, 房客搬走的三個星期之內,房東必須返還押金,或者給出解釋為何不能返還,以及押金的使用情況。房東在扣除清理費之後,應於期限內返還餘額, 並且提出費用清單。
同時,加州對押金數額也有要求,對未帶家具的房子,押金不應超過2個月的月租, 對有家具的房屋,則不應超過三個月的租金。押金最好用支票支付,這樣有銀行記錄,如果是現金,請索取收據。。 許多華人的房東, 常常針對信用歷史不夠好的租客, 或是剛移民美國, 沒有信用歷史的申請者,自作聰明的調高押租, 殊不知這是個違法行為。 其實, 對於信用不夠的房客, 要求共同擔保人簽署合同, 是比較妥當的作法。 筆者最近踫到個案例, 這個人的朋友剛來美國,完全沒有信用資抖, 禁不起朋友苦苦請求,替他朋友在租屋時做擔保人。 但是在美國工作不穩定, 過沒有多久付不起租金,房東當然可以要求租約的共同簽署人負責。依此類推, 如果三位同學一起簽約合租一個公寓,其中一位同學搬走而不再付租金,房東可以要我們二位負責所有的租金,在法律上這樣做是合法的,房東可以要求任何一位簽約的人士支付全部的所有租金。因此, 當申請者要求你共同加名簽署契約, 最好要把自己責任澄清, 才不會捲入無謂糾紛。
許多房東及房客對於租約到期的法律效力產生誤解,最近就有位房東詢問筆者, 如果這個房客交租不準時, 他的租約到期,如果沒有續簽會怎麼樣? 這個問題的答案沒有標準答案, 端看當初雙方在簽約時, 對於合同到期時,是如何約定。許多制式租約對此有規定,例如合約是否會在到期時,自動續約或自動解約, 作出片面有利於房東的條文規定。但是須要知道, 如果這類條款如果不是以8號粗體字出現在合約內,則可能被視為無效。如果合約沒有此類條款,但是如果你按月付租,而且在租約滿後,房東照樣接受你的租金,則你的租約自動按月租租約延續。如果房東不接受你的租金,你則需要搬離。如果是長期租約而雙方沒有續簽,此合約就會變為每月的短期租約。不論是房東或是房客,在實務上更謹慎的作法, 就是在契約到期前三十至六十天內, 給予對方書面通知, 表達自己想續約或是解約意願, 免生誤解。
在租賃法上房東有哪些權利, 是被條列的。 例如,房東有權要求房客按租約行事,包括按時交租金,合法使用所租用的房屋,租客不能租來做商業用途,租屋內不能養動物,租客不能分租給他人等。如果你違反租約規定,房東有權請你搬走,如果你拒絕搬走,房東可以上法庭要求驅趕你。房東也可以規定房客的人數。此外,房東有權變賣房產。如果房子被賣了,你的租約不會受到影響。房東必須把你的租約轉給新房東或者退款給你。在法律上租客的權利也是被條例的, 依照租賃法, 房客可以轉租或分租,除非合約禁止你轉租或分租。如果合約禁止,你可以和房東商量,房東可以書面同意。如果承租者造成房屋的損害,你需要付賠償責任。當然兩造最關心的就是調漲租金幅度。 在洛杉磯有些城市會有租金調漲的限制,規定屋主漲租金的幅度。但是,大部份城市都允許房東與房客自已商定。
租賃法對於房客最重要的保障, 就是確保房東必須提供個適合居住環境給租客。 房客在交租後的對價關係, 就是有權享有一個適合人居住的環境。如果你的房子變得不適合居住,租客可以搬走。搬走後你可能無需繼續付租金。租客也可以就居住期間付的租金,告房東而要求退還不適宜居住期間的租金。所謂不適宜居住的情況包括:漏水,破損的窗戶;房子結構出現危險;沐浴和清潔的熱水和冷水供應不足;沒暖氣;電路系統故障;房子地面或建築不衛生;蟑螂和老鼠為患;沒有足夠的垃圾桶等。然而不適合居住並不是個口說無憑的片面說法, 房客必須要有所舉證。 在訴訟上最常見到的實例是,當地市政府的衛生部門,或房屋安全檢查部門,因為租屋的安全或衛生採取禁制行動, 房東通常須負起沒有提供適合環境的責任。
這個法令的延伸, 不只侷限於市政府衛生部門,或房屋安全檢查部門, 就連瓦斯公司或是自來水公司的證辭, 都會不利於房東。筆者負責的物業出租經營公司, 近日就遇到個非常暸解租賃法的房客, 把一個只是欠租的糾紛, 引導成一個非常棘手的案子, 讓房東吃足了苦頭。 兩年以前, 房東出租了一棟房子給一對夫妻, 在申請租賃時,這兩個人都有非常高薪水的行業, 而且信用分數及工作紀錄都無懈可擊, 因此房東決定把物業租給這對夫妻。但是好景不常,幾個月前,兩人都被公司裁員及解雇, 沒有能力付租。由於房客不繳租,房東就按加州房東房客法的要求,給了房客三天「繳租否則搬家」的通知。
三天之後, 房東沒收到租金,接著就到法院提訴,繼續驅逐程序。房客僱用了律師為他辯護。房客的辯解是,房子缺乏可居住性,所以他有理由拒絕支付租金,但在答辯書上並沒具體陳述,房東是那一項修理工作沒完成。房東告訴經營公司說, 每一項房客所提出的修繕要求, 他都有逐項完成, 自認為理直氣壯, 一定沒有違法之處。 筆者提醒房東, 諸如像熱水器, 暖氣爐, 煙霧警報器及長霉等類似要求, 是否有依照房客的請求, 按時修理完成。 房東回憶到,之前房客曾經通知房東,房子沒有熱水,當時房東也按部就班,即時派遣工人給他修好。但是,工人去檢查熱水器後告訴房東說,他發現熱水器的火苗沒點燃,以為這就是沒熱水的原因,所以他把熱水器點燃後,也沒有照相存證, 也沒有要求房客簽收修理單。就離開場地了。房東以為這問題已經解決了,於是從此也不再留意它。
出乎所料,開審當日,房客卻作證說,房子沒熱水, 所以他一個月沒有熱水可用。而且房客都有拍照存證, 也有和瓦斯公司聯絡的電話紀錄, 可以說是有備而來。房東因事先覺得理直氣壯, 這是個一定會嬴官司,沒料到房客竟然出此下策,所以沒作好準備,提前通知工人上庭作證,而且房東就熱水器修繕工程,也提不出任何報告以及相片為證。面對法官解釋時,房東的說辭有一點吱吱唔唔,有口莫辯,因此法官就不相信她的證詞。於是法官最終的判決是,因為房東沒提供熱水,房子缺乏可居住性,所以按加州法律,房客有權要求把租金調降。但是,房客仍然需要繳租,前提條件是房東必須先把熱水器修好。於是一個本來是欠租的官司, 竟然轉變成房東沒有提供可居住環境的理虧情境, 房東不可不謹慎。
雖然說是租賃的法律千變萬化, 租賃的關係錯綜複雜。 但是租賃行為的講究是很單純的, 不外乎租客在什麼樣的條件之下交付房租, 房東在契約及租賃法的要求下, 必須提供房客個可以居住的環境。 這是筆者在物業經營的實務中, 最常被租客詢問的問題,除了簽署合約之外,我還需要支付其它什麼樣的費用嗎? 每個房東在租賃時各有其巧妙及著墨之處, 依照筆者多年來的物業管理經驗,通常租賃契約的合意, 在制式的作法上,是分成兩個階段的。 第一個階段叫作租賃申請階段, 房東及房客在初次會面以後, 或者是電話及電郵的溝通後, 若有初步的合意,房東通常會交付房客一份物業租賃申請書。 在申請書上, 房客應該依據申請書上的問題, 逐一如實填寫個人資料。 包括駕照號碼, 社會安全號碼, 居住資料, 工作現狀以及工資收入等基本資料。 房東在徵詢租客同意的前提下, 可以預先收取查詢信用費用, 徵信房客的信用歷史。
許多剛作房東的業主, 常常來者不拒對每個申請租賃者, 都逕行進行信用調查。 但是畢竟物業只能租給一個人, 若是對於其他申請者, 都以信用資格不合, 作為拒絕的理由, 小心吃上歧視房客的官司。 這是筆者私房的建議, 和房客首次面談是很重要的, 若是根本沒有意願要租給這個申請者, 就必須要很小心處理他隱私的資料。房東在經過了查詢信用的步驟以後,覺得這個被查詢者符合要求, 可以安排簽署合約時。房東有權利要求租客支付以下費用:預先支付最後一月的房租,押金,清潔費或深入信用背景調查費用。在一般實務上, 除了要求支付租金外,房東可能要求押金(Security Deposit)。押金主要是房東為了保證自己的財產免受不必要的損壞,在租客搬走後,房東可以從中扣除租客損壞房屋的所有費用以及清潔費用。
按照現今制式的契約,當房客搬走前,房客可以請房東在相互約定的時間內檢查房子,如果有問題你自己先修理好,這樣可以取回押金。因此在現今租賃契約上, 多半含有下列在出租解約前, 房東及房客共同檢查房屋的條款(Pre-Moveout Inspection)。 就是雙方在解約和搬出前,可以有共同檢視的機會, 避免租約解除後, 產生無謂的糾紛。但如果你是欠租金而被要求搬走,則不適用以上情況。在最近物業管理實務上, 有越來越多的糾紛來自於,房客遷出後, 房東自房客押租扣取費用, 支付清潔和修繕。 房客不認同被扣取的額度, 以及房東沒有依時返還押租, 兩造鬧上了小額法庭。 訴訟標的主要來自於依照現行租賃法, 房客搬走的三個星期之內,房東必須返還押金,或者給出解釋為何不能返還,以及押金的使用情況。房東在扣除清理費之後,應於期限內返還餘額, 並且提出費用清單。
同時,加州對押金數額也有要求,對未帶家具的房子,押金不應超過2個月的月租, 對有家具的房屋,則不應超過三個月的租金。押金最好用支票支付,這樣有銀行記錄,如果是現金,請索取收據。。 許多華人的房東, 常常針對信用歷史不夠好的租客, 或是剛移民美國, 沒有信用歷史的申請者,自作聰明的調高押租, 殊不知這是個違法行為。 其實, 對於信用不夠的房客, 要求共同擔保人簽署合同, 是比較妥當的作法。 筆者最近踫到個案例, 這個人的朋友剛來美國,完全沒有信用資抖, 禁不起朋友苦苦請求,替他朋友在租屋時做擔保人。 但是在美國工作不穩定, 過沒有多久付不起租金,房東當然可以要求租約的共同簽署人負責。依此類推, 如果三位同學一起簽約合租一個公寓,其中一位同學搬走而不再付租金,房東可以要我們二位負責所有的租金,在法律上這樣做是合法的,房東可以要求任何一位簽約的人士支付全部的所有租金。因此, 當申請者要求你共同加名簽署契約, 最好要把自己責任澄清, 才不會捲入無謂糾紛。
許多房東及房客對於租約到期的法律效力產生誤解,最近就有位房東詢問筆者, 如果這個房客交租不準時, 他的租約到期,如果沒有續簽會怎麼樣? 這個問題的答案沒有標準答案, 端看當初雙方在簽約時, 對於合同到期時,是如何約定。許多制式租約對此有規定,例如合約是否會在到期時,自動續約或自動解約, 作出片面有利於房東的條文規定。但是須要知道, 如果這類條款如果不是以8號粗體字出現在合約內,則可能被視為無效。如果合約沒有此類條款,但是如果你按月付租,而且在租約滿後,房東照樣接受你的租金,則你的租約自動按月租租約延續。如果房東不接受你的租金,你則需要搬離。如果是長期租約而雙方沒有續簽,此合約就會變為每月的短期租約。不論是房東或是房客,在實務上更謹慎的作法, 就是在契約到期前三十至六十天內, 給予對方書面通知, 表達自己想續約或是解約意願, 免生誤解。
在租賃法上房東有哪些權利, 是被條列的。 例如,房東有權要求房客按租約行事,包括按時交租金,合法使用所租用的房屋,租客不能租來做商業用途,租屋內不能養動物,租客不能分租給他人等。如果你違反租約規定,房東有權請你搬走,如果你拒絕搬走,房東可以上法庭要求驅趕你。房東也可以規定房客的人數。此外,房東有權變賣房產。如果房子被賣了,你的租約不會受到影響。房東必須把你的租約轉給新房東或者退款給你。在法律上租客的權利也是被條例的, 依照租賃法, 房客可以轉租或分租,除非合約禁止你轉租或分租。如果合約禁止,你可以和房東商量,房東可以書面同意。如果承租者造成房屋的損害,你需要付賠償責任。當然兩造最關心的就是調漲租金幅度。 在洛杉磯有些城市會有租金調漲的限制,規定屋主漲租金的幅度。但是,大部份城市都允許房東與房客自已商定。
租賃法對於房客最重要的保障, 就是確保房東必須提供個適合居住環境給租客。 房客在交租後的對價關係, 就是有權享有一個適合人居住的環境。如果你的房子變得不適合居住,租客可以搬走。搬走後你可能無需繼續付租金。租客也可以就居住期間付的租金,告房東而要求退還不適宜居住期間的租金。所謂不適宜居住的情況包括:漏水,破損的窗戶;房子結構出現危險;沐浴和清潔的熱水和冷水供應不足;沒暖氣;電路系統故障;房子地面或建築不衛生;蟑螂和老鼠為患;沒有足夠的垃圾桶等。然而不適合居住並不是個口說無憑的片面說法, 房客必須要有所舉證。 在訴訟上最常見到的實例是,當地市政府的衛生部門,或房屋安全檢查部門,因為租屋的安全或衛生採取禁制行動, 房東通常須負起沒有提供適合環境的責任。
這個法令的延伸, 不只侷限於市政府衛生部門,或房屋安全檢查部門, 就連瓦斯公司或是自來水公司的證辭, 都會不利於房東。筆者負責的物業出租經營公司, 近日就遇到個非常暸解租賃法的房客, 把一個只是欠租的糾紛, 引導成一個非常棘手的案子, 讓房東吃足了苦頭。 兩年以前, 房東出租了一棟房子給一對夫妻, 在申請租賃時,這兩個人都有非常高薪水的行業, 而且信用分數及工作紀錄都無懈可擊, 因此房東決定把物業租給這對夫妻。但是好景不常,幾個月前,兩人都被公司裁員及解雇, 沒有能力付租。由於房客不繳租,房東就按加州房東房客法的要求,給了房客三天「繳租否則搬家」的通知。
三天之後, 房東沒收到租金,接著就到法院提訴,繼續驅逐程序。房客僱用了律師為他辯護。房客的辯解是,房子缺乏可居住性,所以他有理由拒絕支付租金,但在答辯書上並沒具體陳述,房東是那一項修理工作沒完成。房東告訴經營公司說, 每一項房客所提出的修繕要求, 他都有逐項完成, 自認為理直氣壯, 一定沒有違法之處。 筆者提醒房東, 諸如像熱水器, 暖氣爐, 煙霧警報器及長霉等類似要求, 是否有依照房客的請求, 按時修理完成。 房東回憶到,之前房客曾經通知房東,房子沒有熱水,當時房東也按部就班,即時派遣工人給他修好。但是,工人去檢查熱水器後告訴房東說,他發現熱水器的火苗沒點燃,以為這就是沒熱水的原因,所以他把熱水器點燃後,也沒有照相存證, 也沒有要求房客簽收修理單。就離開場地了。房東以為這問題已經解決了,於是從此也不再留意它。
出乎所料,開審當日,房客卻作證說,房子沒熱水, 所以他一個月沒有熱水可用。而且房客都有拍照存證, 也有和瓦斯公司聯絡的電話紀錄, 可以說是有備而來。房東因事先覺得理直氣壯, 這是個一定會嬴官司,沒料到房客竟然出此下策,所以沒作好準備,提前通知工人上庭作證,而且房東就熱水器修繕工程,也提不出任何報告以及相片為證。面對法官解釋時,房東的說辭有一點吱吱唔唔,有口莫辯,因此法官就不相信她的證詞。於是法官最終的判決是,因為房東沒提供熱水,房子缺乏可居住性,所以按加州法律,房客有權要求把租金調降。但是,房客仍然需要繳租,前提條件是房東必須先把熱水器修好。於是一個本來是欠租的官司, 竟然轉變成房東沒有提供可居住環境的理虧情境, 房東不可不謹慎。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀