漫談地產(貸款)系列之八十四 出租物業時常遇的糾紛(5)
開利地產負責人 李秉信
筆者猶然記得, 在幾個月前華人報紙,出現這樣一則新聞。 由於房客沒有按時繳租,房東竟然把房客擋在房外,不讓房客進入。 兩造之間不但口角, 更報以拳腳。這樣的作法,著實讓人為房東捏了一把冷汗。根據租賃法律規定,即便房東想讓房客搬走,他必須透過法院的逐驅程序,在法院未作判決前,房東不能擅自換鎖,不得將租客鎖在門外,或是把租客的個人物品丟出門外或窗外。也不能擅自斷水,斷電或者斷暖氣, 這些攸關生活的基本設施。如果有以上情況發生,房客可以起訴房東。如果你勝訴,房東將支付所有損失,包括房客的律師費。如果房客敗訴,你可能需要支付房東的律師費。由於美國和其他國家的國情不同, 房東如果沒有下足工夫, 徹底瞭解美國的租賃法律,在處理房客欠租的事實下, 常常作出讓人啼笑皆非的作為。
筆者就曾遇到,剛來美國投資公寓的新移民, 碰到房客欠租, 馬上打電話到警察局,理直氣壯的要求警察馬上來到現場趕人。 當警察來到現場, 雙方鬧成一團, 像是一場鬧劇一樣。 本來只是單純欠租事件, 變成了複雜毀謗及傷害案子。在實務上,驅逐房客過程裡, 是區分成兩個區塊。 第一個區塊是房東主張房客未付房租, 要求法院判決驅離。 這個過程,是必須先交付房客三天的欠租通知, 若房客未在三天內繳交欠租, 房東可以向法院提出驅除訴訟。如果房東在判決勝訴後,獲取到法院的驅逐令,房東可以叫警察來驅逐租客,如果租客不搬走,即構成非法侵佔他人財產,而警察有權逮捕租客。第二個區塊是屬於民事賠償責任, 房東向小額法庭主張,房客須清償所積欠的房租。 房東在拿到勝訴判決書後, 依此向房客雇主要求扣抵薪資, 或是在房客的財產上登記債權。
就驅趕房客一案上,若是法庭判房客敗訴,房客需要搬走,而且法院可能還會判你支付房東的訴訟費用,包括其律師費和到期但未交得租金。同時,房客有上訴的權利。但上訴並不意味著你可以不搬,除非法院批准你暫緩搬離直至上訴有決定為止。如果房客不上訴,房客必須要搬。否則,房東有權請警察來帶你搬走。在法院判決驅除令後, 房東可以依此判決書向郡警察局申請驅離。 警長會依序排出驅除的時間, 並事先七天告知房東。 在制式驅離的作法是, 房東會在驅離當日約好鎖匠, 等待警長進行驅離。 是日警長會在徵詢房東的同意下, 要求房客立刻遷出物業。 並會在物業門上貼驅逐令。 房東並當場指示鎖匠換鎖, 房客無法再進入物業內。房客必須在驅逐令規定的日期前搬走。
如果房客不搬,警察有權把房客的物品鎖在房裡,迫使房客搬離。如果房客遺漏了一些物品在房裡,房東必須給你十五天時間領取。在實務上筆者就曾遇到, 房客在心不甘情不願的強迫下, 必須遷出物業。 心存報復念頭,蓄意留下了一整房的拋棄物和垃圾, 揚長而去。 房東問筆者, 是否可以逕將整屋的遺棄物, 馬上整理,重新上市出租, 減少損失。 依照現行租賃法規定,如果房客未能在規定時間內, 也就是在十五天內領取,房東有權將其視為被遺棄的物品從而進行處理。如果你的物品價值在$300美金以下,房東有權保留或是丟棄。如果超過$300美金,房東須公開拍賣。因此比較保險的作法是, 房東可以將房客遺置在物業內的物品打包裝箱, 找個倉庫放置十五天, 並要求房客前來處理。 過了時效以後, 再來處分遺置物。 這樣的作法, 在法律上是站得住腳的。
另外個非常容易引起租賃糾紛的爭執是, 在房客搬走後,房東以各種理由扣除房客大筆押金,讓房客心生不滿, 鬧上法院。法律規定房東在房客搬走的三個星期內,必須將押金退還給租客。房東可以扣除合理的清理費用,以及租客造成的財物損壞,如地毯被燒,牆壁被打破,甚至洗碗機的損壞。這樣的求償, 主要侷限於功能性損害, 及結構性破壞的求償, 是可以合理要求的。但是, 這是個基本認知, 求償不可以無限上綱, 損害到租客的權利。 要知道物業使用久了,一定有折舊上的損耗, 依照租賃法令,租客不應賠償日常使用的損耗。筆者就曾遇到那種力求完美的房東, 要求房客在遷出時, 必須交出完全如新的地毯及油漆。 折舊上的破壞, 要求房客負責, 在法律上是站不住腳的。這種屬於物業折舊的損耗, 房東是沒有權利向租客求償的。租客有權利向房東索取所有的開支收據,如果認為所扣除的數額不合理,可以到小額法庭告房東,要求房東退還不應扣除的金額以及法庭訴訟費用。加州法律規定,如果涉及的數額不到一萬元,必須到小額法庭審理,雙方都不能聘請律師。
許多在校園附近的出租物業, 常常會遭遇到分租欠租的棘手法律關係。 首先二手房東必須得瞭解, 在現時制式的租賃契約, 都有這樣的規定。當你從房東手上承租物業以後, 必須經過房東的同意, 才能再分租出去。 否則在未經房東同意下的分租, 都是違約的行為。 房東有權利逕行取消租約, 要求房客遷出。 筆者就遇過這樣的實例, 大學學生從房東租來大屋,然後經房東的同意分租給其它同學,以為只要把分租的房客的管理好, 不但自己不用付房租,還可以再小賺點零頭。 殊不知分租租客不付房租, 自己又被原房東催繳房租, 真的是房漏偏逢連夜雨, 不知該怎麼辦? 首先分租二房東必須知道,你從屋主處租來房屋再分租給他人,雖然你是屋主的租客,但是對於你的分租客而言,你就是房東。
這種二房東的出租形式要注意兩點: 第一,你的分租期約不能超過你與屋主簽署的期約, 否則這樣的租約是無效的;因為無效契約而收取的價金是違法的。第二,既然在法律的定位上你是房東,你必須遵守所有房屋出租的房東責任,如維修等,如果分租客不付房租,你仍必須按照房東驅逐房客的程序進行驅逐。此外,即使你的分租客不付房租,你仍必須遵守與屋主簽署的合約依時支付租金。此外筆者發現, 許多房東在出租房屋時,廣告上標榜只出租給女性,或者是華人租客的針對性。 有些房客更覺得房東因為他是外國留學生,而故意歧視他,不願出租。 有些華人房東在出租物業上, 只放上華文的廣告, 或是明目張膽的表明, 不租給華裔以外族裔的租客,這樣的作法都會招來麻煩的。
許多華人的房東, 因為自己的喜好, 在出租物業時, 有強烈的針對性。 不知不覺形之於言語或是文字, 犯了法而不自知, 惹上了無妄之災。在租賃上嚴格規定,房東不可因為你的種族,性別,年齡,膚色,收入,宗教信仰,身體疾病,所屬國家,婚姻狀況或收入,而拒絕出租房屋給你。但房東可以用你沒有良好的信用記錄,或你養寵物為由拒絕出租。因而,“只限女性”,“不租給中國留學生”等理由都構成歧視行為。如果房客的懷疑是正確的,房東這種做法即屬違法。房東不能因為以上你的個人狀況,而拒絕出租給房客。房客可以寫信或致電就近的加州平等就業及住房部門或,者房屋及城市發展局(HUD) 投訴房東的違法行為。
筆者猶然記得, 在幾個月前華人報紙,出現這樣一則新聞。 由於房客沒有按時繳租,房東竟然把房客擋在房外,不讓房客進入。 兩造之間不但口角, 更報以拳腳。這樣的作法,著實讓人為房東捏了一把冷汗。根據租賃法律規定,即便房東想讓房客搬走,他必須透過法院的逐驅程序,在法院未作判決前,房東不能擅自換鎖,不得將租客鎖在門外,或是把租客的個人物品丟出門外或窗外。也不能擅自斷水,斷電或者斷暖氣, 這些攸關生活的基本設施。如果有以上情況發生,房客可以起訴房東。如果你勝訴,房東將支付所有損失,包括房客的律師費。如果房客敗訴,你可能需要支付房東的律師費。由於美國和其他國家的國情不同, 房東如果沒有下足工夫, 徹底瞭解美國的租賃法律,在處理房客欠租的事實下, 常常作出讓人啼笑皆非的作為。
筆者就曾遇到,剛來美國投資公寓的新移民, 碰到房客欠租, 馬上打電話到警察局,理直氣壯的要求警察馬上來到現場趕人。 當警察來到現場, 雙方鬧成一團, 像是一場鬧劇一樣。 本來只是單純欠租事件, 變成了複雜毀謗及傷害案子。在實務上,驅逐房客過程裡, 是區分成兩個區塊。 第一個區塊是房東主張房客未付房租, 要求法院判決驅離。 這個過程,是必須先交付房客三天的欠租通知, 若房客未在三天內繳交欠租, 房東可以向法院提出驅除訴訟。如果房東在判決勝訴後,獲取到法院的驅逐令,房東可以叫警察來驅逐租客,如果租客不搬走,即構成非法侵佔他人財產,而警察有權逮捕租客。第二個區塊是屬於民事賠償責任, 房東向小額法庭主張,房客須清償所積欠的房租。 房東在拿到勝訴判決書後, 依此向房客雇主要求扣抵薪資, 或是在房客的財產上登記債權。
就驅趕房客一案上,若是法庭判房客敗訴,房客需要搬走,而且法院可能還會判你支付房東的訴訟費用,包括其律師費和到期但未交得租金。同時,房客有上訴的權利。但上訴並不意味著你可以不搬,除非法院批准你暫緩搬離直至上訴有決定為止。如果房客不上訴,房客必須要搬。否則,房東有權請警察來帶你搬走。在法院判決驅除令後, 房東可以依此判決書向郡警察局申請驅離。 警長會依序排出驅除的時間, 並事先七天告知房東。 在制式驅離的作法是, 房東會在驅離當日約好鎖匠, 等待警長進行驅離。 是日警長會在徵詢房東的同意下, 要求房客立刻遷出物業。 並會在物業門上貼驅逐令。 房東並當場指示鎖匠換鎖, 房客無法再進入物業內。房客必須在驅逐令規定的日期前搬走。
如果房客不搬,警察有權把房客的物品鎖在房裡,迫使房客搬離。如果房客遺漏了一些物品在房裡,房東必須給你十五天時間領取。在實務上筆者就曾遇到, 房客在心不甘情不願的強迫下, 必須遷出物業。 心存報復念頭,蓄意留下了一整房的拋棄物和垃圾, 揚長而去。 房東問筆者, 是否可以逕將整屋的遺棄物, 馬上整理,重新上市出租, 減少損失。 依照現行租賃法規定,如果房客未能在規定時間內, 也就是在十五天內領取,房東有權將其視為被遺棄的物品從而進行處理。如果你的物品價值在$300美金以下,房東有權保留或是丟棄。如果超過$300美金,房東須公開拍賣。因此比較保險的作法是, 房東可以將房客遺置在物業內的物品打包裝箱, 找個倉庫放置十五天, 並要求房客前來處理。 過了時效以後, 再來處分遺置物。 這樣的作法, 在法律上是站得住腳的。
另外個非常容易引起租賃糾紛的爭執是, 在房客搬走後,房東以各種理由扣除房客大筆押金,讓房客心生不滿, 鬧上法院。法律規定房東在房客搬走的三個星期內,必須將押金退還給租客。房東可以扣除合理的清理費用,以及租客造成的財物損壞,如地毯被燒,牆壁被打破,甚至洗碗機的損壞。這樣的求償, 主要侷限於功能性損害, 及結構性破壞的求償, 是可以合理要求的。但是, 這是個基本認知, 求償不可以無限上綱, 損害到租客的權利。 要知道物業使用久了,一定有折舊上的損耗, 依照租賃法令,租客不應賠償日常使用的損耗。筆者就曾遇到那種力求完美的房東, 要求房客在遷出時, 必須交出完全如新的地毯及油漆。 折舊上的破壞, 要求房客負責, 在法律上是站不住腳的。這種屬於物業折舊的損耗, 房東是沒有權利向租客求償的。租客有權利向房東索取所有的開支收據,如果認為所扣除的數額不合理,可以到小額法庭告房東,要求房東退還不應扣除的金額以及法庭訴訟費用。加州法律規定,如果涉及的數額不到一萬元,必須到小額法庭審理,雙方都不能聘請律師。
許多在校園附近的出租物業, 常常會遭遇到分租欠租的棘手法律關係。 首先二手房東必須得瞭解, 在現時制式的租賃契約, 都有這樣的規定。當你從房東手上承租物業以後, 必須經過房東的同意, 才能再分租出去。 否則在未經房東同意下的分租, 都是違約的行為。 房東有權利逕行取消租約, 要求房客遷出。 筆者就遇過這樣的實例, 大學學生從房東租來大屋,然後經房東的同意分租給其它同學,以為只要把分租的房客的管理好, 不但自己不用付房租,還可以再小賺點零頭。 殊不知分租租客不付房租, 自己又被原房東催繳房租, 真的是房漏偏逢連夜雨, 不知該怎麼辦? 首先分租二房東必須知道,你從屋主處租來房屋再分租給他人,雖然你是屋主的租客,但是對於你的分租客而言,你就是房東。
這種二房東的出租形式要注意兩點: 第一,你的分租期約不能超過你與屋主簽署的期約, 否則這樣的租約是無效的;因為無效契約而收取的價金是違法的。第二,既然在法律的定位上你是房東,你必須遵守所有房屋出租的房東責任,如維修等,如果分租客不付房租,你仍必須按照房東驅逐房客的程序進行驅逐。此外,即使你的分租客不付房租,你仍必須遵守與屋主簽署的合約依時支付租金。此外筆者發現, 許多房東在出租房屋時,廣告上標榜只出租給女性,或者是華人租客的針對性。 有些房客更覺得房東因為他是外國留學生,而故意歧視他,不願出租。 有些華人房東在出租物業上, 只放上華文的廣告, 或是明目張膽的表明, 不租給華裔以外族裔的租客,這樣的作法都會招來麻煩的。
許多華人的房東, 因為自己的喜好, 在出租物業時, 有強烈的針對性。 不知不覺形之於言語或是文字, 犯了法而不自知, 惹上了無妄之災。在租賃上嚴格規定,房東不可因為你的種族,性別,年齡,膚色,收入,宗教信仰,身體疾病,所屬國家,婚姻狀況或收入,而拒絕出租房屋給你。但房東可以用你沒有良好的信用記錄,或你養寵物為由拒絕出租。因而,“只限女性”,“不租給中國留學生”等理由都構成歧視行為。如果房客的懷疑是正確的,房東這種做法即屬違法。房東不能因為以上你的個人狀況,而拒絕出租給房客。房客可以寫信或致電就近的加州平等就業及住房部門或,者房屋及城市發展局(HUD) 投訴房東的違法行為。