漫談地產(貸款)系列之二十四 要低賣高是噴火行情的前兆
開利地產負責人 李秉信
最近三個月以來,南加州各大媒體都以顯著的篇幅報導, 洛杉磯售屋存量突然在2013年的春天,跌至13年新低。 可是市場上却出現了一份非常軌異的氣氛, 有些剛上市的物業,房價不漲反跌。按照房地產市場上供需的道理,既然房屋市場的存貨供不應求, 賣主應該一如往常自覺奇貨可居,拉高房價出售。 但在現在房屋市場賣方的作法出現改變。 我們看到賣家一反傳統高出價,再議價成交的銷售方式,反而很反常的放個低價, 有的時候是超低價上市,吸引買家互相殘殺,不斷抬高價錢,再來賣家漁翁得利。
筆者的客人常常會問筆者, 為什麼市場上出現這種房價漲, 但是上市價格反跌的反常的現象呢?看透房地產的市場,其實它是一個心理的市場。 同樣的一棟房子, 座落在相同的地點二十年, 為什麼二十年前可以賣十萬, 十年前竟然賣到了三十萬, 然而在五年前正逢金融風暴,價值又跌的只賸七,八萬, 現在又說景氣回升, 房價又漲回二十萬了。 從表面上來看,這楝物業和它所處的地點在過去這二十年來從來沒有改變過呀, 怎麼同物卻不同價呢?初入市場的買家, 很容易會對這種看似沒有規律性的房價漲跌大感困惑。 但是筆者的看法剛好相反, 房地產價格的升降實際上是太有規律了, 它的規律性和市場上的信心習習相關。
一份最俱權威性市場信心的報告顯示,依據房貸巨擘房利美(Fannie Mae)4月份的調查,約51%受訪者認為房價會在未來12個月內上漲,僅35%預期房價下跌。這個比率透露出一些玄機, 也就是最牽引房市上下起伏的房價的信心指數,開始返負轉為成長訊號, 這是個扭轉點的指標。 長期在地產市場上的經紀人都曉得, 房價是信心的先行指標。 往往房價都已經漲了一大截, 市場的信心指數才開始轉正。 這樣的訊號通常是噴火行情的引爆點。 這次信心指數的比例數據,不僅扭轉一年前預期房價下跌者占多數的局面,亦是三年來預期房價上升者首次占了多數。
另外一個房地產數據公司CoreLogic最新出爐的報告也顯示,3月全美房價較一年前彈漲10.5%,為2006年3月來最大年增幅度,且為連續第13個月同比上升,若排除售價較低的短售與法拍交易,房價漲幅更大。這份房價調查的最新數據, 確認了房價的信心指數和房價彈漲的訊號呈現了同步性。 當房價指數和信心指數呈現一個黃金交叉點, 或者說是一個反轉點的時候, 市場上會出現一個很特別的現象, 那就是「低要高賣」。 簡單的說, 就是賣出的價格比期待的價格好, 而且有的時候會好的很多。 其中的意義是很明白的, 因為房價是比信心先行的。 當信心還是很保守的時候, 房價早就漲了大截。 當然最後的成交價會比期待價來得高。
這是一個物業買賣行之多年的定律,在房地產市場房價仍是處在居高的頭部,賣家會標高出價,精挑細選買家。 而在房市處在由空轉多的底部時, 賣家會出低出價,吸引買家進來再說。 筆者公司一位不願透露姓名的資深地產經紀說,「讓買家『自相殘殺』,已成為目前南加州不少地區房屋賣家和房屋經紀的賺錢殺手鐧」,買家彼此競價下場,最後會讓賣家賺更多。筆者的客人毛太太和毛先生月前,在擁有良好學區的富樂頓市看中一棟房子,開價79萬9000元。「2萬呎地,3200呎房子,開價不算高」,筆者給她建議,稍微出高一點價格,希望一舉打敗所有競價者拿下物業。
沒想到的是,賣家數天後將價格暴增到90萬元,足足高出10 萬元。賣家非常心安理得:既然大家都想要我的房子,那麼就讓你們自己爭個高下。筆者無奈的表示,在目前房市由底部翻升的初期, 常常會出現賣方心態仍是保守, 要價非常謹慎, 深怕出得太高。 底部市場賣方惜售, 以致於存貨太少,而出價者眾反常的現象。 所以有意購屋的買主須注意, 在物業市場剛從底部恢復的時候, 賣方的要價是低於市價的。 買家若真的有意購買, 須先瞭解實際行情, 才有機會在眾多出價者中, 脫穎而出。
筆者最近經手一個物業的買賣, 更深感整個房市仍在一份「要低賣高」的氣氛中。一年半前這位賣方由開發商和房地產商合夥,以不到30萬的價錢買下這棟2500呎的房子,18個月之後一翻一弄, 賣方決定上市這棟在拉哈布拉市的物業, 看看能賺多少, 並決定用獲利的差價, 轉而炒作出租公寓。在上市前工人正在翻修擴建,尚未正式上MLS,就有許多過路客, 門庭若市的上來詢價。 賣方本性保守只要價62萬元,就很滿足。 筆者建議他先以此價上市, 試試水溫, 看看氣氛, 但是不用太快決定要賣給誰。
沒想到在一上MLS,眾多的房地產經紀,竟然如飛蛾撲火般的送出價書, 而且越出越高。 賣方打進來詢價的電話量, 可以用瘋狂兩字來形容。 有的時候十分鐘就有一通。更有買方的經紀人, 直接跑到筆者的地產公司來套交情, 希望一定要賣給他。 賣方本來商量只要誰出價到65萬元就賣了,沒想到第三天又有買家出到了67萬元。最後的售價高出原始出價的10萬。這就是個非常典型的例子, 在房市的底部翻多時,屋主為吸引買家,常用低於市場價錢,聚集人氣,形成多人競價,讓最後售價高出原始出價的10至20萬,甚至更多。
最近三個月以來,南加州各大媒體都以顯著的篇幅報導, 洛杉磯售屋存量突然在2013年的春天,跌至13年新低。 可是市場上却出現了一份非常軌異的氣氛, 有些剛上市的物業,房價不漲反跌。按照房地產市場上供需的道理,既然房屋市場的存貨供不應求, 賣主應該一如往常自覺奇貨可居,拉高房價出售。 但在現在房屋市場賣方的作法出現改變。 我們看到賣家一反傳統高出價,再議價成交的銷售方式,反而很反常的放個低價, 有的時候是超低價上市,吸引買家互相殘殺,不斷抬高價錢,再來賣家漁翁得利。
筆者的客人常常會問筆者, 為什麼市場上出現這種房價漲, 但是上市價格反跌的反常的現象呢?看透房地產的市場,其實它是一個心理的市場。 同樣的一棟房子, 座落在相同的地點二十年, 為什麼二十年前可以賣十萬, 十年前竟然賣到了三十萬, 然而在五年前正逢金融風暴,價值又跌的只賸七,八萬, 現在又說景氣回升, 房價又漲回二十萬了。 從表面上來看,這楝物業和它所處的地點在過去這二十年來從來沒有改變過呀, 怎麼同物卻不同價呢?初入市場的買家, 很容易會對這種看似沒有規律性的房價漲跌大感困惑。 但是筆者的看法剛好相反, 房地產價格的升降實際上是太有規律了, 它的規律性和市場上的信心習習相關。
一份最俱權威性市場信心的報告顯示,依據房貸巨擘房利美(Fannie Mae)4月份的調查,約51%受訪者認為房價會在未來12個月內上漲,僅35%預期房價下跌。這個比率透露出一些玄機, 也就是最牽引房市上下起伏的房價的信心指數,開始返負轉為成長訊號, 這是個扭轉點的指標。 長期在地產市場上的經紀人都曉得, 房價是信心的先行指標。 往往房價都已經漲了一大截, 市場的信心指數才開始轉正。 這樣的訊號通常是噴火行情的引爆點。 這次信心指數的比例數據,不僅扭轉一年前預期房價下跌者占多數的局面,亦是三年來預期房價上升者首次占了多數。
另外一個房地產數據公司CoreLogic最新出爐的報告也顯示,3月全美房價較一年前彈漲10.5%,為2006年3月來最大年增幅度,且為連續第13個月同比上升,若排除售價較低的短售與法拍交易,房價漲幅更大。這份房價調查的最新數據, 確認了房價的信心指數和房價彈漲的訊號呈現了同步性。 當房價指數和信心指數呈現一個黃金交叉點, 或者說是一個反轉點的時候, 市場上會出現一個很特別的現象, 那就是「低要高賣」。 簡單的說, 就是賣出的價格比期待的價格好, 而且有的時候會好的很多。 其中的意義是很明白的, 因為房價是比信心先行的。 當信心還是很保守的時候, 房價早就漲了大截。 當然最後的成交價會比期待價來得高。
這是一個物業買賣行之多年的定律,在房地產市場房價仍是處在居高的頭部,賣家會標高出價,精挑細選買家。 而在房市處在由空轉多的底部時, 賣家會出低出價,吸引買家進來再說。 筆者公司一位不願透露姓名的資深地產經紀說,「讓買家『自相殘殺』,已成為目前南加州不少地區房屋賣家和房屋經紀的賺錢殺手鐧」,買家彼此競價下場,最後會讓賣家賺更多。筆者的客人毛太太和毛先生月前,在擁有良好學區的富樂頓市看中一棟房子,開價79萬9000元。「2萬呎地,3200呎房子,開價不算高」,筆者給她建議,稍微出高一點價格,希望一舉打敗所有競價者拿下物業。
沒想到的是,賣家數天後將價格暴增到90萬元,足足高出10 萬元。賣家非常心安理得:既然大家都想要我的房子,那麼就讓你們自己爭個高下。筆者無奈的表示,在目前房市由底部翻升的初期, 常常會出現賣方心態仍是保守, 要價非常謹慎, 深怕出得太高。 底部市場賣方惜售, 以致於存貨太少,而出價者眾反常的現象。 所以有意購屋的買主須注意, 在物業市場剛從底部恢復的時候, 賣方的要價是低於市價的。 買家若真的有意購買, 須先瞭解實際行情, 才有機會在眾多出價者中, 脫穎而出。
筆者最近經手一個物業的買賣, 更深感整個房市仍在一份「要低賣高」的氣氛中。一年半前這位賣方由開發商和房地產商合夥,以不到30萬的價錢買下這棟2500呎的房子,18個月之後一翻一弄, 賣方決定上市這棟在拉哈布拉市的物業, 看看能賺多少, 並決定用獲利的差價, 轉而炒作出租公寓。在上市前工人正在翻修擴建,尚未正式上MLS,就有許多過路客, 門庭若市的上來詢價。 賣方本性保守只要價62萬元,就很滿足。 筆者建議他先以此價上市, 試試水溫, 看看氣氛, 但是不用太快決定要賣給誰。
沒想到在一上MLS,眾多的房地產經紀,竟然如飛蛾撲火般的送出價書, 而且越出越高。 賣方打進來詢價的電話量, 可以用瘋狂兩字來形容。 有的時候十分鐘就有一通。更有買方的經紀人, 直接跑到筆者的地產公司來套交情, 希望一定要賣給他。 賣方本來商量只要誰出價到65萬元就賣了,沒想到第三天又有買家出到了67萬元。最後的售價高出原始出價的10萬。這就是個非常典型的例子, 在房市的底部翻多時,屋主為吸引買家,常用低於市場價錢,聚集人氣,形成多人競價,讓最後售價高出原始出價的10至20萬,甚至更多。