漫談地產(貸款)系列之八十一 出租物業時常遇的糾紛(2)

開利地產負責人 李秉信

許多剛移民到美國的華人在租賃房屋時， 不論是房東或是房客， 都曾遭遇過相同的問題。因為對於英文不甚熟捻， 在閱讀英文合約時，常有無法瞭解的困難。 現在的科技很發達， 上網可以查詢的資訊包羅萬象， 五花八門。 對於不想花錢請經紀人簽約的房東而言，網上都有些制式不用付費的租賃契約是非常好用的。 許多人在簽契約時， 就在網上下載這些已製作好的契約， 不但簡單明瞭， 租賃雙方在該簽名的地方簽字，就算是簽約完成， 完成手續。 但是這樣的作法也有缺陷， 網上的契約都是格式化，無法因地制宜的修改。是個常發生在簽約雙方的通病， 並不是很多人對於契約的內容有完全的瞭解， 多半是一知半解， 似懂非懂。 尤其是許多網上制式的契約都是在十多年前製作的， 許多法令都過時， 並不符合現狀。 簽下這種契約， 在日後發生爭執時， 租客可以主張部份條文無效。

就拿筆者曾遇到案例來說， 對於現行的租賃法令而言， 房客遲交房租， 不論遲交多久， 房東只能要求房客支付一次性的罰款。 不但不能一次遲交多次罰款， 在進行訴訟時， 也沒有權利要求併入欠款， 同時追償。 但是在舊式網上的過時契約， 常常含有房客一次遲交， 房東有權利多次罰款的條文。 面對這些已經電腦打字的制式契約， 許多房客常問， 他有沒有權利要求修改契約。有些房東及房客， 個性比較謹慎， 常常會逐條審視每個條文的內容， 對於一些比較偏袒對方， 或是想要加強保護自己的約束條款， 就想要以自己的意願， 修改這些制式的契約。 尤其是租賃的房客， 在簽約時常位處弱勢， 很難在這些已打字好合約上據理力爭。常常會問筆者， 這些看起來像是官方文件一樣打印好的文件，房客可以更改書面合約嗎?

這是個須要澄清的迷思，不要被這些正規打印好的表被迷惑住，美國契約遂行的精神， 是以租賃雙方合意為取向。 也就是說， 簽約必須以雙方的同意，作為約定的原則。不論是手寫的合約， 或者是打字合約， 只要雙方意願相同， 就是可以成立的。 一般而言， 不論是網上下載的契約， 或者是房東在坊間所購買，提供的合約表格，大都偏袒房東， 房客在簽約前應該詳加審視， 不可以蒙頭簽名。 等到日後違約以後， 再以當時不瞭解合約內容， 作為據理力爭的說辭。 這樣的辯解， 常常是於事無補的。 筆者在最近就遇到個案例， 房客是從中國來美國生產的孕婦， 前後待產到生產的租賃期只有三個月。 但是市場上沒有房東想作短期租賃， 在生產在即找不到適合的出租物業時， 情急下就和房東簽了一年的租約， 並繳了兩個月的押租。 等到生產完畢， 想要提前解約索回押金， 房東當然不肯善罷甘休， 兩造發生了爭執， 鬧上了小額法庭。

從這個案例中我們看到，所有合約裡面的內容，都可以透過雙方協商而進行改動。而且最重要的是， 在簽約時兩造就要說好。只要房東同意，在你簽字前可以進行修改。租賃兩造可在合同上直接劃去雙方都同意刪除的部分，或者進行補充。雙方都必須在更改的地方註明各自的姓名縮寫， 那麼這樣的修改就算生效。就以這個案來說，若是房客真的只能居住短期， 最好據實以告， 不可以假意相瞞。 房東在被告知的情形下， 就其最大利益作考量， 是否可以接受。若是願意接受，在簽約時條文就必須要有所修改， 而且須經兩造同意。一般而言，簽完約後， 一切約定都已生米煮成熟飯， 是很難再有轉圜的空間。 此外， 租賃兩造必須要留心，在修改條約時， 必須要經過雙方的同意， 簽名算數。 單方面的修改，是最容易引起租賃雙方的糾紛， 另外一方可能日後不認賬，必須小心以對， 避免惹禍上身。

筆者就曾看過這樣的案例， 房東在簽完合約以後， 發現交租條款日期寫錯了。 但臨時又找不到房客回頭修改， 情急之下， 自己未經對方簽名， 就把日期加以塗改， 以為口頭說好的事情， 單方面修改就生效了。 雙方依約行事， 多年下來也沒有糾紛。日後這個物業轉賣， 新的屋主和舊的房客在交租日期上發生了爭執， 房客主張交租該依約而行。 但是檢視雙方的契約，房客的租約是未塗改日期的原始契約， 而新屋主的租約，是舊屋主塗改未告知房客的單方契約， 甚至有偽造文書的嫌疑。追根究底是舊房主的疏失， 須負擔賠償損失。 此外如果合約說房子各項條件良好，而房客未有機會檢查，房客可以在該條邊上註明“有待檢查”。若是房客勾選了房況良好， 遷入以後發現問題重重， 房東可以主張在交屋時屋況完美， 是房客使用不當而造成損壞， 是房客須負責的修繕義務。 許多人在簽約時， 往往忽略了這些檢查屋況條款的重要性。 房客遷入房子後， 發現洗碗機壞了， 攪拌機不工作了。 但是房東翻臉不認賬， 咬死房客在契約上同意一切屋況良好， 兩造發生糾紛。

簽定契約最重要的精神， 就是約定的內容必須要合法。 不但不可以有傷風害俗的約定， 不合理的要求， 或者是過時的法律也不會生效。很多人都是直接從網上下載打印合同，其中有些條款由於法律的更新現在已經無效。房客不會被這些已經過時或者違法的條款所限制。例如，合同可能會說如果你因為建築物沒有按時維修而受傷，房東不負責。但是這樣的條款在法律上不一定有效。在租賃上保險的的承保範圍， 任何由被保險物業有關所產生的損害，房客都是有權利向房東索賠。 也就是說，在租賃物業中因物業缺失，而造成房客的損失，保險公司都必須理賠的。 房客不得向房東索賠的契約條文， 並不合乎現時租賃法令， 當然無法生效。所以最新契約， 又更新了以下這個條文， 對於房客私人財產損失， 房東有權要求房客購買私人財產險， 保障房客在私人車輛， 或是私人財物， 如同現金和金飾上的損失。 這樣的條文， 就對房東的風險， 多了一層保障。

在這裡筆者必須要提醒讀者注意， 筆者發現許多過時制式合同中規定， 若是房況有問題， 使用設備有毀損，房客不能自己維修，然後從租金中扣除維修費用，但事實上，這樣的條文已不符合現時租賃法的規定， 這樣的約定對於租客並沒有約束力， 若是雙方不加以澄清， 會造成誤解， 發生糾紛。 現在加州的租賃法， 是非常保護房客的居住權利， 確定房客能夠享有個適合居住的物業。如果房客通知房東維修，而他們置之不理，房客可以依最新租賃法規定， 事先維修， 保留收據和維修憑證，而事後從租金中扣除預付的修理費用。要知道有關租賃的法律一直在更新， 租賃雙方的約定須符合現在的法律規定， 否則所約定的條款無效， 自己的權益還受到損害。 這樣的例子不勝枚舉， 租賃雙方必須小心留意。既然要當房東， 或者是作房客， 須多瞭解些現時法律規定， 行之於條文， 才不會瞎子摸象，算是對自己有真正的保障。