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漫談地產(貸款)系列之九十九 申請貸款的技巧(3)
開利地產負責人 李秉信
在現在貸款實務上,銀行對於借款人收入的審核是非常嚴謹的。如果核查的報稅收入,不 符合貸款申請表所填的收入,銀行就可拒絕給與借 貸, 或者是要求更多的輔助文件, 以資證明。在最近筆者辦理的貸款申請案件中, 申請人在申請表上,填報他有三個工作, 一個是全時工作,兩個是本職工作。 貸款銀行非常仔細的,要求申請人必須提出工資證明, 而且不厭其煩地,打電話向雇主求證。 從申請人何時被雇用,現在的工資如何, 將來會不會繼續雇用的問題,都鉅細糜遺的一一查證, 絲毫沒有僥倖渾水摸魚的空間。這樣嚴格審查的制度,對很多華人來說,並不是個好消息。因為大多 數華人手頭持有現金,也具備償還貸款的能力。 但是怕繳稅,可能不會在報稅時,填入大量金額的收入。 而且在稅表上,有許多支出上的申報, 整個淨收入還是損失的。在申請貸款時, 會遭遇銀行對於在信比例不夠的質疑。
以前在貸款審核不是這麼嚴格的時候, 許多華人的貸款申請人,可以採用 不查收入的貸款方案,輕易取得貸款。只要個人信用分數在700 或 740分以上, 沒有不良的被追債記錄, 有資產證明, 單憑口頭申報收入,就可以貸款。但是這次次貸金融風暴和 信用危機,導致許多銀行因損失過巨而關門大吉。 那些沒倒閉的銀行, 在現行貸款法規嚴格的管理下,從此緊縮各類貸款方案,而且從嚴審查。 過去所有零 頭款申請、百分之百貸款、不查收入、不查資金的 貸款方案已步入歷史,不復存在。如要想趁今年冬天以及明年年初房價往回調整的時刻,准備買房投資。 今年報稅時最好和會計師先研究一下,把收入提高 並多繳收入稅,把報稅表做得漂亮一點。這樣就比 較有高的機率貸到款。至於少數幾家放款給外國人的美國銀行,現也不 復存在。
只有非常少數在美的中國銀行,或者是當地中國人,韓國人及印度人, 集資開設的社區銀行,如BEA銀 行, 能憑藉其雄厚的資金實力,以及在中國的分行 業務,還會貸款給境外人士。他們的貸款方式如 下: 貸款額度不能超過50%,還要審閱貸款人的資 產証明、銀行存款証明, 並且借款人須在申請貸款的銀行, 開設戶口。要求貸款申請人, 在所開設的戶口中,至少存入六十個月分期貸款的總額, 作為資產證明,就可以核准貸款。 另外一個會影響貸款額度, 甚至影響到能否核准貸款的重要因素, 就是標的物業的鑑價報告。根據新規定,貸款機構必須在收到房屋鑑價評估報告後,立即免費把這份報告,提供給計畫申請貸款的購屋人。因為購屋人在決定買房前,就可及時看到鑑價報告,也有時間核實鑑價結果。在現行的貸款法規中, 非常嚴格的要求,抵押品的價值絕對不能少於貸款的額度, 而且必須維持在規定的成數以內。
在過去申請貸款的環境裡, 對於估價的法規,並沒有太嚴格的規定。 許多估價師,為了讓放款銀行能夠放足貸款額度, 減少成交上的變數。對於標的物的估價價值, 常常配合買賣契約上成交的數字, 沒有太大的變化, 可以說是皆大歡喜。 但是因為這種包庇的做法, 讓有些不肖的估價師和貸款公司相互勾結, 營造了貸款詐欺。 最典型的手法是, 和貸款公司有勾結的估價師, 刻意的衝高估價的數字, 讓貸款公司可以 超額放貸借款, 賺取傭金。 這樣的做法,往往 讓借款人借了一個自己還不起的債務。 銀行放了一個收不回的債信。在房屋價格下跌或者是往下調整的時候, 這些超額放貸的借款債信, 都是潛在會引爆物業被法拍的不定時炸彈, 更引起許多法律上的訴訟。 不良的債信, 讓放款銀行面對層出不窮的貸款糾紛, 更增加放款銀行倒閉的危機, 影響金融的穩定性。
因此在重新規範的貸款法規中, 正本清源的管理方法, 就是加強對於估價的管理。 率先出爐的第一個法規, 就是對於估價管理的明細法條。 其中最重要的精神是, 貸款公司和放款銀行都沒有自己專屬的估價師, 必須透過估價經營公司, 雇用沒有利益相勾結的估價師進行估價。 這樣的做法是可以防止一些弊端, 但是也增加了一些貸款上的變數, 貸款申請人必須要小心面對。 首先必須留意的是,時間上的掌控。由於申請估價的過程,是要花費一定的流程及時間。貸款機構在收到貸款人的申請以後, 往往會做的第一件事,就是申請房屋估價。 整個估價過程所需消耗的時間,大概是在十四到二十天左右。 而這樣的時限, 是不是能夠符合買賣契約上, 必須在十七天內取消條件的約定, 必須小心應對。
而另外一個對於估價上重大的衝擊是, 經營公司所雇用的估價師, 往往是沒有利益相關的第三者。 這樣的做法,雖然可以減少弊端 。 但是估價師對於標的物所處的環境, 像是許多年輕人購屋時,最在意孩子就學的學區, 或者是物業隔一條街,價錢就有天壤之別的差距, 所謂的好區及壞區,並不是非常瞭解, 而造成估價價格和買賣價格上的差距。 筆者在實務上就曾遇到過, 買主千辛萬苦, 一再加價。 非常開心, 以為買到個自認為是好區中的房子。 但是在進行估價時,估價師卻有不同的見解。 估價和買價竟然有相當大的程度的差距, 造成了買賣和貸款上的糾紛。 這樣的案例,在現行的貸款市場上, 層出不窮一再發生。 這個道理是很簡單的,放款銀行需要準確的房屋評鑑報告,以確定房價和買價相當,如果兩個價格相差過大,可能導致無法達成交易。因此,正確的鑑價絕對是順利完成房屋交易的要件。
估價經營公司所有雇用房屋鑑價人的任務,是評估房屋的市場價格。這項評估需根據多項變數,包括附近房屋最近交易價格以及市場比較價格,因此鑑價人的責任並不是為售屋人開出的售價背書。為了避免狀況外的估價師, 不要估出一個太離譜的價格.售屋人應採取下列步驟,以避免不良的鑑價。首先最重要的事,儘量白紙黑字表列出房屋的優點, 在估價的當天, 以書面文字交付估價師參考。在報告中儘量列出房屋的優點,例如,『房頂是新的;廚房六個月前翻新;冰箱或爐具等家用品都是名牌。地板是新的;天花板重新油漆』。清楚地列出換新或維修房屋的時間,以及花費的明確數字, 而且如果有收據及發票為證, 更是一個非常聰明的做法。依照現行規定的估價法規, 所有有憑據的改良物價值, 必須在計算折舊以後,合列在估價報告中。如果廚房和浴室曾經翻修過,鑑價人必須記載翻修的時間。
在現在貸款實務上,銀行對於借款人收入的審核是非常嚴謹的。如果核查的報稅收入,不 符合貸款申請表所填的收入,銀行就可拒絕給與借 貸, 或者是要求更多的輔助文件, 以資證明。在最近筆者辦理的貸款申請案件中, 申請人在申請表上,填報他有三個工作, 一個是全時工作,兩個是本職工作。 貸款銀行非常仔細的,要求申請人必須提出工資證明, 而且不厭其煩地,打電話向雇主求證。 從申請人何時被雇用,現在的工資如何, 將來會不會繼續雇用的問題,都鉅細糜遺的一一查證, 絲毫沒有僥倖渾水摸魚的空間。這樣嚴格審查的制度,對很多華人來說,並不是個好消息。因為大多 數華人手頭持有現金,也具備償還貸款的能力。 但是怕繳稅,可能不會在報稅時,填入大量金額的收入。 而且在稅表上,有許多支出上的申報, 整個淨收入還是損失的。在申請貸款時, 會遭遇銀行對於在信比例不夠的質疑。
以前在貸款審核不是這麼嚴格的時候, 許多華人的貸款申請人,可以採用 不查收入的貸款方案,輕易取得貸款。只要個人信用分數在700 或 740分以上, 沒有不良的被追債記錄, 有資產證明, 單憑口頭申報收入,就可以貸款。但是這次次貸金融風暴和 信用危機,導致許多銀行因損失過巨而關門大吉。 那些沒倒閉的銀行, 在現行貸款法規嚴格的管理下,從此緊縮各類貸款方案,而且從嚴審查。 過去所有零 頭款申請、百分之百貸款、不查收入、不查資金的 貸款方案已步入歷史,不復存在。如要想趁今年冬天以及明年年初房價往回調整的時刻,准備買房投資。 今年報稅時最好和會計師先研究一下,把收入提高 並多繳收入稅,把報稅表做得漂亮一點。這樣就比 較有高的機率貸到款。至於少數幾家放款給外國人的美國銀行,現也不 復存在。
只有非常少數在美的中國銀行,或者是當地中國人,韓國人及印度人, 集資開設的社區銀行,如BEA銀 行, 能憑藉其雄厚的資金實力,以及在中國的分行 業務,還會貸款給境外人士。他們的貸款方式如 下: 貸款額度不能超過50%,還要審閱貸款人的資 產証明、銀行存款証明, 並且借款人須在申請貸款的銀行, 開設戶口。要求貸款申請人, 在所開設的戶口中,至少存入六十個月分期貸款的總額, 作為資產證明,就可以核准貸款。 另外一個會影響貸款額度, 甚至影響到能否核准貸款的重要因素, 就是標的物業的鑑價報告。根據新規定,貸款機構必須在收到房屋鑑價評估報告後,立即免費把這份報告,提供給計畫申請貸款的購屋人。因為購屋人在決定買房前,就可及時看到鑑價報告,也有時間核實鑑價結果。在現行的貸款法規中, 非常嚴格的要求,抵押品的價值絕對不能少於貸款的額度, 而且必須維持在規定的成數以內。
在過去申請貸款的環境裡, 對於估價的法規,並沒有太嚴格的規定。 許多估價師,為了讓放款銀行能夠放足貸款額度, 減少成交上的變數。對於標的物的估價價值, 常常配合買賣契約上成交的數字, 沒有太大的變化, 可以說是皆大歡喜。 但是因為這種包庇的做法, 讓有些不肖的估價師和貸款公司相互勾結, 營造了貸款詐欺。 最典型的手法是, 和貸款公司有勾結的估價師, 刻意的衝高估價的數字, 讓貸款公司可以 超額放貸借款, 賺取傭金。 這樣的做法,往往 讓借款人借了一個自己還不起的債務。 銀行放了一個收不回的債信。在房屋價格下跌或者是往下調整的時候, 這些超額放貸的借款債信, 都是潛在會引爆物業被法拍的不定時炸彈, 更引起許多法律上的訴訟。 不良的債信, 讓放款銀行面對層出不窮的貸款糾紛, 更增加放款銀行倒閉的危機, 影響金融的穩定性。
因此在重新規範的貸款法規中, 正本清源的管理方法, 就是加強對於估價的管理。 率先出爐的第一個法規, 就是對於估價管理的明細法條。 其中最重要的精神是, 貸款公司和放款銀行都沒有自己專屬的估價師, 必須透過估價經營公司, 雇用沒有利益相勾結的估價師進行估價。 這樣的做法是可以防止一些弊端, 但是也增加了一些貸款上的變數, 貸款申請人必須要小心面對。 首先必須留意的是,時間上的掌控。由於申請估價的過程,是要花費一定的流程及時間。貸款機構在收到貸款人的申請以後, 往往會做的第一件事,就是申請房屋估價。 整個估價過程所需消耗的時間,大概是在十四到二十天左右。 而這樣的時限, 是不是能夠符合買賣契約上, 必須在十七天內取消條件的約定, 必須小心應對。
而另外一個對於估價上重大的衝擊是, 經營公司所雇用的估價師, 往往是沒有利益相關的第三者。 這樣的做法,雖然可以減少弊端 。 但是估價師對於標的物所處的環境, 像是許多年輕人購屋時,最在意孩子就學的學區, 或者是物業隔一條街,價錢就有天壤之別的差距, 所謂的好區及壞區,並不是非常瞭解, 而造成估價價格和買賣價格上的差距。 筆者在實務上就曾遇到過, 買主千辛萬苦, 一再加價。 非常開心, 以為買到個自認為是好區中的房子。 但是在進行估價時,估價師卻有不同的見解。 估價和買價竟然有相當大的程度的差距, 造成了買賣和貸款上的糾紛。 這樣的案例,在現行的貸款市場上, 層出不窮一再發生。 這個道理是很簡單的,放款銀行需要準確的房屋評鑑報告,以確定房價和買價相當,如果兩個價格相差過大,可能導致無法達成交易。因此,正確的鑑價絕對是順利完成房屋交易的要件。
估價經營公司所有雇用房屋鑑價人的任務,是評估房屋的市場價格。這項評估需根據多項變數,包括附近房屋最近交易價格以及市場比較價格,因此鑑價人的責任並不是為售屋人開出的售價背書。為了避免狀況外的估價師, 不要估出一個太離譜的價格.售屋人應採取下列步驟,以避免不良的鑑價。首先最重要的事,儘量白紙黑字表列出房屋的優點, 在估價的當天, 以書面文字交付估價師參考。在報告中儘量列出房屋的優點,例如,『房頂是新的;廚房六個月前翻新;冰箱或爐具等家用品都是名牌。地板是新的;天花板重新油漆』。清楚地列出換新或維修房屋的時間,以及花費的明確數字, 而且如果有收據及發票為證, 更是一個非常聰明的做法。依照現行規定的估價法規, 所有有憑據的改良物價值, 必須在計算折舊以後,合列在估價報告中。如果廚房和浴室曾經翻修過,鑑價人必須記載翻修的時間。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀