漫談地產(貸款)系列之二十三  地產市場輪漲和輪跌的指標

開利地產負責人 李秉信

     說到美國夢， 每個人不論是在自己的事業， 或是生涯規劃上，都希望有自己築夢的天地。這是個由移民組成的國家，每個來美國的人，都希望在這塊土地上， 能有有個安身立命的產業。 人人都說美國地大物博， 人大， 車大， 物大， 房子也很大。從最早第一批坐“五月花號”來美國的英國移民，到目前還是不斷湧入美國的新移民，都擁有一個共同的美國夢，就是希望有一棟屬於自己的房子。

    然而 ， 這又是個值得深思的問題，每個人都須要一棟大房子嗎？在房市由底部返轉的週期中， 各個不同種類的物業產品， 在觸底反彈輪漲的順序中， 又有什麼講究？在這波千載難逢， 物業價格非常合理的大好時機。 如果能 瞭解自己的需要， 在對的輪漲順序上， 在對的時機，挑選一棟適合自己需求的物業， 是一門須要講究的學問。

     許多從亞洲剛到美國的朋友，對美國的物業種類是很沒有概念的。特別是來自台灣和 中國大陸的朋友，看到這裡的住宅都非常興奮，每棟房屋(SINGLE FAMILY HOUSE)對他們來說都像是別墅。因為在他們原來所住國中， 由於土地狹小，地價昂貴，再高級的住宅一般都是在高層樓房裡的一套住房而已，準確來說就是一間公寓(APARTMENT)。而且要和其他住戶， 共同分擔公共設施的成本及費用。

     美國這裡的房屋住宅分類較細，一般分為：公寓(APARTMENT)；共渡房屋(CONDOMINIUM)；城市屋(TOWN HOUSE)；獨棟住宅(SINGLE FAMILY HOUSE)；別墅(CUSTOM HOUSE/VILLA) 幾種等級。對於一般業主而言， 這些區分充其量只是美國房屋的分類而已。 但是對於地產專家而言， 每一種住宅種類， 代表了在一個完整地產漲跌週期中， 論漲或是論跌的指標。 那一種物業在漲， 就代表了漲跌週期中， 現在波段所在的位置。

1。 跌幅先行者， 漲幅的後行者-公寓: 一般而言，美國公寓房子指的是平房或樓房裡的一個套間，這類住宅不帶車房，通常車是停在地下停車場，或是地面的停車棚，或是露天停車位。這類房子一般都是用作出租房子，靠近大型商業中心附近，居住環境的人口密度較高。有的地產專家， 將之歸類為收入型的物業。 這類產品， 往往在地產市場由極盛而逐漸走下波時， 最先反應市場走勢的產品。 在2006年的中期時， 地產專家就感覺到， 當一般住家地產還在往上衝天價的時候， 怎麼公寓開始跌了。 代表著跌勢即將開始， 地產專家將之歸類為波段跌幅的先行者。

2。 漲跌幅的次行者-共渡房屋: 這類的產品，指的是雙併或連排的樓房，此種住宅帶有自己的車房，這類住宅的特點是：屋主擁有自己的房子，但不擁有房子座落在的地，地是屬於這個共渡小區的，屋主每月還需交納一定費用的社區費，用作小區園林綠化的維護和房子外觀的維修等用途，費用從幾十美元到幾百美元不等。通常這一類的社區都會有自己的游泳池和網球場等設施。共渡房屋可以歸類成較高級的公寓， 擁有較多的隱私權。 但是嚴格來說， 只擁有建物的專屬權， 和土地的共有權。 在地產輪跌週期中的次序， 公寓起跌後的產品， 就輪到它了。

3。 漲跌幅的次末行者-城市屋: 城市屋的的定義很嚴格的。 一般來說， 獨立、雙併或連排的房子，帶有自己的車房，以及一個小花園，才能歸類為城市屋。這類房子的特點是：需要與別的鄰居或小社區內的其他住戶共用車道，一般來說這類房子擁有的地都較為小，私家花園也很小，通常只有後院而沒有前院，這類小社區可能有，也可能沒有社區費。比較起共渡公寓， 這類的產品算是擁有土地的。 但又不若獨立住宅非常明顯的隱私性。 當城市屋及獨棟屋開始起跌時， 代表著房市的大空頭行情即將啟動。

4。 漲幅的先行者， 跌幅的末行者-獨棟住宅: 在房地產分類的定義中， 獨棟住宅指的是獨立的平房或是樓房，有連帶的或獨立的車房，擁有屬於自己的前 後花園， 獨立屋的居住面積較前面三類房子為大，並有自己獨立的私家車道。獨棟住宅使用的資源成本及社會成本較高， 有時一片山頭， 只能蓋四，五十棟獨棟住宅。 因此在都市計劃的區分中，這類房子所在的社區人口密度較低，所處的地理環境條件也較優越，所以房屋的價值也比前三類房屋貴。在美國，一般中產階級都能住上這類的房子。因此在房市反轉的週期中， 獨棟住宅通常都是領頭羊。 獨棟住宅不論是漲或是跌， 都是非常敏感的指標。若是獨棟住宅開始起漲， 通常可以論作漲勢確定的指標。 若獨棟住宅在跌， 代表了空頭行情的啟動。

5。 無行無市的產品-別墅:在美國稱為CUSTOM HOUSE，是專門為屋主量身訂制的房子。按照每個屋主的不同要求和愛好，由建築師為他們專門設計出不同風格的建築外形，特定的平面佈置，以及各類高科技功能用途，同時，設計上還會考慮到不同地塊和環境與建築風水學的影響，以及南北通透和氣候的影響等等。這類房子的最大特點是：按照每位房主個人的特別要求，最大化地滿足他們需求和愛好，使別墅達到天人合一的最高境界。這類房子占地面積普遍較大，相應地別墅的建築面積也會較大，同時，這類房屋座落的社區也是自然條件最好的地區，因此，別墅的價值是這幾類房屋中最貴的。在房市週期的循環中， 別墅沒有一定的規律可參考。 可能在房市多頭行情中， 在瞬間有被追成天價的可能。 但在空頭行情中， 在市場上放臭也無人問津。 在某種大眾化的市場和高度而言，這類產品的風險是很高的。