漫談地產(貸款)系列之八十    出租物業時常遇的糾紛(1)

開利地產負責人 李秉信

    許多來美國投資的國外買主， 在尋尋覓覓標的物的過程中，非常有眼光，也非常講究。 手上的資金充裕， 出手置業的速度，可以用快狠準的精確度來形容， 不會拖拖拉拉。 但是講到了成交後的經營物業， 卻是一頭霧水， 或是一知半解。 甚至對法律上房東和房客權利和義務上的講究， 不但不是很清楚， 更習慣用自己所來國家租賃法上的認為， 想當然耳的自以為是。 要知道美國的租賃法律， 尤其是在加州， 是相當保護房客的， 換個角度來說， 對於房東在租賃法上的舉證， 是比較嚴格而且講究證據的， 投資者不可不小心以對。 筆者常常看到， 許多誤觸法律紅線的朋友， 常常用我不知道有這條法律條文規定， 來作藉口。 法律界有句話說，對法律的無知，不是辯護的理由。

        我們新移民必須遵守美國的法規，但是，我們新移民大都是在美國以外的地方所成長，來到美國後，未必都馬上了解到美國的生活，往往從身邊的朋友或同事身上， 所發生的一些不幸事件，來吸取一些經驗教訓。但是，這種學習法律知識的方法，所付出的代價太大了， 還是多聽別人的意見， 少走冤枉路。因此， 筆者常常建議讀者， 對於未知或是無法掌握的狀況， 應該要多諮詢專精地產法的律師， 或是法律顧問。 至於在實務上所遇到的爭執或是糾紛， 應該要遵詢法律的程序， 循序漸進的解決。 不可以衝動及情緒用事。 否則說出的話， 做出的事， 像是潑出去的水一樣。 易出難收， 後悔莫及。 房地產租賃法的內容千頭萬緒， 實在很難用短短的幾千字， 就交待清楚。 但是萬變不離其宗， 一切和物業有關的權利， 義務及約定， 都要白紙黑字寫下來， 甚至兩造花些小錢，去公證人處公證存檔， 避免誤會。 這是個很重要的關鍵， 許多沒有用文字寫下來的契約， 都埋藏了日後糾紛的導火線。

     筆者在實務上常常觀察到， 許多剛來美國的新移民， 對於法律上的專用術語不熟捻， 甚至因為在閱讀契約上有困難。 常常問筆者，在美國租房子，是否一定需要簽合約? 我們一手交錢， 一手交屋， 中國人講究的一諾千金， 在租賃房子上算不算數呢？基本上而言，租約可以是口頭的，也可以是書面的。但是，一年以上的長期租約通常要求是書面的才具法律效力。美國法律對於口頭合約的約束力也是很嚴格的，口頭上達成協議也可以具備法律效力。一般而言， 效期約是六個月左右。 但是所謂的公說公有理， 婆說婆是對。隨著時間推移，雙方對合約的記憶和理解可能都有變化，各說各話。加上口說無憑，經常會產生不必要的糾紛及誤會，最好雙方簽署書面的合約為好。在地產領域的各式交易中， 都是以書面合約的約定條款為主， 和貸款有關文件， 更須經過公證人公證， 銀行才會放款。

     房東和房客兩造所簽訂的租賃契約，一定要仔細閱讀， 不可輕忽。 對於不是很暸解， 或是有疑慮的文字，必須當場要求對方解釋清楚。 不要在簽名以後又有所反悔， 憑增產生糾紛的風險。 現在坊間流通的租賃契約， 多半是制式契約， 們於房東和房客兩造的權利及義務， 都有兼顧沒有偏袒。 但是有些租約， 特別是商業租賃契約， 是當事人為特殊的狀況， 為自己量身訂作精心打造。 在契約上常有特別的規定或條款， 這些文字是非常講究的。 從某個角度而言， 對於對造的另外一方。 在權利和保護上是有所偏頗的，在簽約前必須要詳加瞭解， 避免受到不公平的對待。同時，留意合約上留空的地方是否在你簽字之前已經填寫完整。簽字之後，你有權索要一份副本。租房時，向房東或其經紀人索要房東的名字，地址和電話。遇到緊急情況或需要房東修理時，可以及時通知房東或其代理。房客可以要求房東將其聯絡電話寫入合約上。

   筆者最近就遇到個有關租賃糾紛棘手的案例， 就是租客主張對租約不理解， 而簽下違法的契約的實例。 不但須要經過戎長時間上的處理流程， 更讓糾紛複雜化。 當事人是剛從台灣移民美國的投資客， 想用相同的成功經驗，像在台灣般的多買幾套投資物業，不但出租獲利又可以過生活。 房東不諳英文， 自以為全天下的租賃契約都大同小異， 只是語言不同而已。 為了節省請經紀人簽約的費用，就拿了台灣制式，用中文成稿的租賃契約， 依樣畫葫蘆的叫美國房客簽署。 殊不知不到幾個月，房客就不繳房租了， 兩造鬧上法庭， 在打官司時，這時候發現問題來了。 首先這份契約是用中文成稿的， 必須要先翻譯成英文， 才能作為呈堂證據。 更誇張的是， 契約內容又牽涉到台灣民法物權甲方， 乙方， 丙方複雜的擔保關係， 和美國租賃法的兩造關係， 在實際的民情上是不相合的。 房客又主張當初是在被誤導， 不瞭解契約內容， 在有脅迫性氣氛下，才簽下這個用中文所寫的契約。 本來只是個單純房客欠租民事案件， 當事人為了節省簽約諮詢費用， 因小失大的發展成誤導及詐欺的情境。

    許多投資客在臺灣投資民宿賺了不少錢， 在洛杉磯置業，就特別以旅遊區附近， 特別是迪斯耐樂園附近的物業為標的物， 期待用短期租賃的方式， 作為商業上的獲利。 這樣的作法是有爭議的， 不但遊走在旅館和公寓兩種不同出租物業中間灰色地帶， 更牽涉到了是商業還是住家，責任及保險的責任問題。 就單純的租賃關係而言，租屋合約主要有二種，一是固定期限的長期租約（LEASE），二是每週或每月的短期租約（RENTAL AGREEMENT）。常常有業者主張， 若是短期民宿， 應該適用短期租約的法律關係。 殊不知， 不論是那一種租約，除非你違反長期租約或者短期租約規定，否則房東不能擅自更改租約期限或者加租。房東也不能在租約到期前讓你搬走。短期租約並沒有一定期限，直到你決定搬出或者房東要求你離開。如果你要搬走，需要提前三十天通知房東。如果房東要加租，加租幅度在10%或以下，必須提前三十天以書面形式通知租客；加租幅度在10%以上的，則提前六十天。

     許多房客在入住的初期是表現正常的， 沒有造成房東任何的困擾。 但是有些房客住久了， 一些個人的問題逐漸浮上檯面， 例如和鄰局時有糾紛， 養大型狗， 常有複雜的訪客， 生活習慣很差讓房東不勝其擾， 想要提早解除租約。 依照租賃法，如果你依照短期租約居住不滿一年，而房東希望你搬走，房東需要提前三十天給你書面通知；如果居住在一年以上，房東需要提前六十天給租客通知。除非雙方均同意其它的期限， 否則都是以制式的法定期限， 要求房客遷出。 但在另外種情況下， 期限就不同了。如果房客未依約支付租金，或在租屋內從事一些非法活動如吸毒販毒等，房東可給你三天的提前通知，要求你馬上繳租，或停止所有非法活動。如果租客未交租或繼續從事非法活動，房東可以在三天后可以到法院申請驅逐令， 要求警長在法官所判驅逐日驅逐房客。

   另外一種常發生的情形是， 房客和房東簽了一年的合約，但住了二個月就不想住了，就想和房東商量是否可退押租。 依照一般的租賃契約， 如果房東沒有過錯，房客是沒有權利， 也不能要求房東退押租，除非房東同意。一旦租客簽署了長期租約，租客就要承擔整個租期的租金，縱使租客搬走不住，房東仍有權要求租客所有的租金。法律規定房東有責任在租客搬走後，儘最大的努力找到新租客，但是簽署長期租約的租客，必須向房東支付空置期間的租金。 因此， 這是個很重要的動作， 在簽約時就要告知房東你想承租的期限， 並註明在契約上。 如果沒有辦法長期居住， 就要要求和房東簽署逐月租約， 或是短期租約。 避免在提早遷出時， 須付擔房東的空置損失。