漫談地產(貸款)系列之一百零六    擁屋和租屋的比較  (3)

開利地產負責人 李秉信

很少租客會知道這樣的利害關係， 當南加州房市逐漸復甦，實際上是對房客相當不利的。 市場上越來越高的房價，和維持低利率水平的貸款， 這樣的態勢是有利屋主，卻苦了房客。最新房市數據顯示，很多屋主把握低利率重新貸款，來減少每月房貸。 面對供不應求的市場存貨，許多房東改變賣屋賺取價差，成為投資收租養房觀念。 面對市場上越來越高的行情， 越來越少的存貨， 房東選擇了增加房租，來提高投資報酬率。但是從房客的角度來觀察，他們卻得用更多收入來支付租金，而且租房的人越來越多。

     洛杉磯時報報導，聯邦人口普查局日前公布的數據顯示，洛杉磯都會區屋主去年支付的每月中位房貸為2241元，若算進通貨膨脹，這個數據比2007年減少17.7%。同時，用來衡量可否負擔得起房子的標準，也就是把至少35%的收入花在房子的屋主比率，降至30%。但是，該地區的中位房租上漲的速度，從2007年以來比通貨膨脹高2.3%，把至少35%的收入花在租金的房客逾半。租金沉重的部分原因，是公寓價格升高，另一個原因則是， 租客多年來收入停滯不漲。這種房貸相對低點， 但是房租卻相對偏高的不正常現象， 房租支出常常會成為房客非常沈重的負擔， 而長期停留在無殼蝸牛的無奈中。

    而這種不正常的現象，更容易出現在全美各大都市房市結構上。從某一層面而言，洛杉磯和舊金山都會區是，全國最租不起房子的地方。而洛杉磯這種房租和房貸大不成比例， 並且收入偏低的現象特別嚴重。2014年8月洛杉磯加大(UCLA)的研究才指出這一點，雖然該地區的租金和房價，與更貴的市場如舊金山和紐約幾乎一樣高，但是收入卻低很多。日前的人口普查數據強化該研究的發現，洛杉磯都會區去年的中位家庭收入為5萬8869元，比紐約都會區少 10.5%，比灣區少26%。雖然洛杉磯都會區去年的收入增加1.。4%，但若算進通貨膨脹，仍比2007年少10%，洛杉磯和這些大城市的房租比較起來， 卻沒有降低少。

   筆者常常奉勸首次購屋者，要把眼光放遠。 在美國隱性存在的社會問題，就是實際收入降低和租金上漲。 這是二十年以來長期存在的問題， 美國政府也針對這樣的詬病， 提出了許多解決方案。其中最重要的作為，就是針對首次購物者， 擔保他們將近百分之九十七的貸款額度。 這樣的做法， 幫助許多沒有足夠頭期款的自住屋者， 脫離了多年的租客生涯。在次貸風暴以後，現在政府還有面臨另一項挑戰。 由於太多的屋主在這次金融風暴中， 失去了他們的物業。 從屋主的角色轉變成租客，租房的需求提高，房客包括房子被法拍的前屋主。由於房貸危機和年輕人延後置產，洛杉磯都會區的擁屋率從2007年的52%降至目前的48%。屋主自住的房子減少11萬5000戶。