漫談地產(貸款)系列之一百   申請貸款的技巧(4)

開利地產負責人 李秉信

許多初次購買物業的買主， 並不知道房屋鑑價在買賣的過程中， 是佔有一個非常關鍵的角色。 換句話說， 如果買了一個估價不到買賣價錢的物業， 才是所有麻煩的開始。 這是一個在實務上發生的案例， 買主興高采烈的在喜瑞都市， 買下了一棟學區超好， 環境清幽， 而且非常靠近購物中心的獨立屋。 這樣的產品，非常難得出現在喜瑞都市市場上， 而且一定是喜歡者多，追逐者眾。 這是一個殘酷的現實，在眾多的出價者中， 買方必須要出一個稍高於市價的數字，才有機會拔得頭籌， 擊敗眾多的競爭者。 買方覺得，雖然價錢買的有點貴， 但是只要房子位於好的學區， 能夠讓孩子念好的學校， 雖然多花點錢也是值得的。 但是在辦理貸款的估價時， 買主沒有注意到一些貸款的技巧，如同筆者所預期的，發生了問題。 其中一個最重要的關鍵， 就是要留意選擇申請貸款的放款銀行， 是否能夠估價出相同的價值。

       這是一個很簡單的道理， 如同你覺得一個美若天仙， 賽若西施的對象， 願意以更高的價格和眾多競爭者追逐。 然而，客觀的第三者是不是有相同的認為呢？還是只是認為買主情人眼裡出西施而已。 在這個時候，選擇一個適合的放款銀行， 就是一個非常重要的策略。買方在電子媒體上， 看到和聽到許多主流的銀行，提出利率非常具有競爭性的產品， 就向這些銀行提出的貸款申請。 殊不知主流銀行的物業估價，都是中規中矩，依照規定辦理，絲毫沒有討價還價的空間。 更不會因為一個人的愛惡及喜好，而增加和減少了估價報告上的價錢。 估價報告出爐以後， 買方發現 報告上所估計的價值， 竟然遠低於買賣契約上的數字。 在這個時候，買方覺得自己買貴了，要求賣方經紀和賣方進行談判降價。 賣方非常強硬，表達了不願降價的態度。 買方也不願意放棄， 這個好不容易爭取到的交易。 只得硬著頭皮，自己掏腰包補足差價的不足。

      在這個案例中， 買方經紀忽略了一個重要的功課， 就是在估價前， 向估價師提出可靠的房屋銷售比較價格。而且，不宜在估價完成，木已成舟之後，才據理力爭， 常常為時已晚。實務上，提出的房屋銷售比較價格的最佳時機， 是在物業估價前。 而且這樣的比較，必須真的具有比較的價值，不要只比較附近售出房屋的室內面積和銷售價格。 在這個時候，售屋人也要比較其他的細節， 才算是一份具有說服能力的資料。 在技巧上，最好是用近乎相同的產品， 才不會遭到估價師質疑， 不認同業主提出比較標的物的準確度。而且非常忌諱， 當事人自己一廂情願的看法。 在實際的案例中， 筆者就看到有些賣方經紀 ， 拿了幾筆其他地區的買賣記錄舉， 以及成交價格， 就想要影響估價報告上的數字， 這些都不是明智的做法。 業主必須提出非常適合， 而且適中的比較項目， 加以說明， 才具有影響力。 在估價準則中， 每一項有憑有據的比較， 都可以爭取到百分之十到十五的價差。

    舉個例子來說，如果附近售出房屋的規格比較差，不足以和自己的房屋比較，也應提出異議，並且條列自己物業優於其他房屋的條件及優點， 用白紙黑字及書面證明， 提交估價師作為參考， 才能真正發揮效果。例如，「那棟房屋緊靠一條人車熙攘的街道；那棟房屋沒有游泳池。那棟房屋的廚房已有40年歷史，我的廚房最近才翻新。」在實務上，筆者發現， 一個有經驗的估價師，常常不用等到買方提供資訊， 就會主動事先向賣方咨詢，是否最近有新增加的改良物，或者是裝修及裝潢的投資。 在估價法則中規定，這些設備及改建，扣除掉折舊的成數以後， 都可以用固定的比例，列入標的物的價值， 有效的增加估價報告的估價數字。 可以加入價值的改良物，五花八門， 無所不包。例如新建的車庫， 加建的閣樓， 甚至重新裝潢的廚房及衛浴， 加建的游泳池，都可以有效地衝高估價價值， 讓買賣雙方都皆大歡喜。

        但是在這裡筆者必須要強調，有些業主常常抱有僥倖的心理， 報喜不報憂，刻意隱瞞物業的瑕疵， 反而會造成一些日後對於估價價值， 買方有不同的見解， 而造成的糾紛根源， 不可以不謹慎處理。 舉個例子來說， 依據建築法的規定，每一個加建及裝潢，或者是超過500圓以上的裝修， 都必須要向當地的政府建築管理部門， 申請建築許可，才能依法施工， 否則都算是違章建築。 當加建改良物有了 這些有施工許可後， 新建的建物， 才能依照估價法則，列入估價價值的計算。 因此筆者常常強調，說實話是在估價上非常重要的策略， 而且最好把相關文件，準備妥當， 才不會造成雙方的誤解。最近，筆者就遇到一個非常棘手的案例， 買方和賣方都因為違章建築物的見解不同，而僵持不下， 甚至揚言對簿公堂。 這樣的案例若是處理不當， 會進一步衍伸出認為買賣糾紛。 把買賣之間只是單純的交易， 擴張成複雜的詐欺行為。

     這位售屋屋主告訴鑑價人說，他買這棟房屋時，該屋車庫內已經有一棟加建的房間；事實上，這間房間是這位屋主非法加建的，估價師遲早會發現真相。依照估價法則， 所有沒有施工許可的建物， 都會對標的物的安全，造成衝擊， 甚至成為潛在性的危險。 這種不安全的建築物， 都必須要調列在估價報告上， 提供給貸款的銀行作為參考。這個時候問題來了， 放款銀行發現其建物有違章建築， 而且是危險性最高的車庫加建。 要求屋主，必須拆除違建為前提下， 才願意進行這個貸款。 然而，站在業主的立場， 物業根本都還沒有賣掉， 就要求我拆出房間。 如果到時候，買方因故取消交易， 那麼業主不但沒有拿到對價， 還把自己的房間拆了，不就是賠了夫人又折兵嗎？業主因為這個考量， 拒絕在交易成交前， 將違章建築物拆除。 而同樣的， 對於買方而言， 若是違章建築物不拆除， 根本沒有機會貸得到款。

        在這個時候，雙方就陷入了雞生蛋，蛋生雞的窘境， 雙方都不願意讓步。 然而遭到衝擊最大的就是買方， 因為這項在估價報告上， 必須拆除違章建築物的條件， 一定會讓他的貸款申請無法被核准， 而造成了買賣糾紛。 在這個案例上所產生的潛在的糾紛的可能，可以讓許多有意賣屋的賣方作為警惕。 及早做好準備， 免得到時候惹禍上身。筆者發現，許多業主在做加蓋的時候， 因為費用以及怕麻煩的緣故， 常常會忽略，向當地市政府申請施工許可的重要性。 這樣的做法是有風險的，尤其是在車庫內加建房間，衛浴及廚房， 都沒有考慮到日後再出售物業時， 可能會遭遇到的買賣糾紛。 一般而言，所有水電、煤氣、排污等改動需申領維修許可證。

      這是筆者多年來在實務上的經驗，不要以為自己懂一點水電， 就可以自己隨心所欲的施工。 依照建築法規，凡是要移位改道，必需經市政府許可證批核部門許可才屬合法，並要所屬部門(房屋、水電或排污部) 派員檢驗合格才算通過。 屋主可以申請業主房屋維修許可證(Owner Permit)，但規定必須是業主自己做，才屬合法，如業主自己申請業主房屋維修許可證，卻私下僱請無牌人士去做，一旦查出，實屬違法