漫談地產(貸款)系列之一百零五    擁屋和租屋的比較  (2)

開利地產負責人 李秉信

許多房客都沒有注意到這個現實， 租屋市場的供需，已經出現結構上的改變。目前，抵押貸款利率仍就處於歷史上的低點， 不斷上漲的最低工資和不斷高漲的租金，通貨膨脹的腳步早就悄俏地出現。 由於美元的強勢走高， 吸引國外的資金不斷流入美國，讓物業的價格一起居高不下。 這個物業價值看起來不不容易再跌的現象，促使越來越多的業主惜售， 寧可保留自己的物業，尋求更低利率的重新貸款， 而不作出售現有房子的計劃，轉而從屋主的身份投入租屋市場。這是筆者在實務上的經驗， 在這幾個月以來，有些客戶在面臨許多買主追價，自己房屋要出售的關鍵時刻，突然改變原來要出售獲利的動機， 嘎然而止的決定下市。 正是這個原因，不但衝高了房屋的價格， 讓眾多的租客從租賃到擁房的距離越來越遠， 也讓租屋市場的存貨奇貨可居， 間接衝高了房租的結構。

    筆者發現，許多屋主已經不把眼光， 只是單純放在出售圖利的角度上， 開始轉型成為房東。即使他們決定再多購買一個物業，永遠也不會賣掉原有的單位。這個道理是很簡單的， 當賣方看到房價只漲不跌的趨勢，這些屋主統一的說法都是， 房子用這個價錢賣掉，恐怕再也買不回來的。 筆者就有一位居住於喜瑞都市的賣主， 本來他已經決定要出售現住的房子， 把房屋的淨值抽出，來做退休的規劃。 但是當他發現房價一直衝高， 似乎沒有回頭的傾向。 本來是做出售計劃的業主，在2014年把房子再進行二次抵押貸款融資，以30年期支付3.25%的固定貸款利率。之後，她再購買了臨近城市的另一個物業，但並沒有出售原有的單位。這樣的考量，是而跳出盒子外思考的非典型方式。 誰知道，這麼低利率的政策，還會再維持多久。 在利率起漲之前， 恐怕在現在這個時刻， 是他人生中最容易投資房地產，當房東的時刻， 何不順勢而行。

        她所解釋的理由，恐怕是所有現在在市場上賣方的心聲。如果貸款市場利率很高，每個月要負擔的分期付款很重，賣方會考慮賣掉它， 來降低自己的負擔。但是，現在市場上的利率，處於歷史上的低點。 幾乎每個合格的借款者，都有最理想的貸款計劃，當然，沒有借款者忍心放棄它。就以這個客人為例，現時，她每月收取2100美元的租金，用來償還抵押貸款之外，還有幾百元的利潤收入。他實在是沒有理由，賣掉這個會生蛋的母雞。 其實，房東這樣的想法，對於房客是很不利的。從房東這個角度，來看房客的立場， 如果是租客不在現在這個低利率的時候進場， 把自己房客的身份轉換成屋主。 當貸款利率逐漸上揚以後， 每個月的分期付款負擔比現在沈重， 要擺脫無可蝸牛的身份，恐怕遙遙無期。 根據雷德芬報告指出，2011年至2013年期間，美國有19%的業主購買或再融資房屋，其抵押貸款的利率下降至歷史最低點，略低於3.4%。

      筆者客人中，就有一對年輕的夫妻，正在計劃生兒育女，需要購買更大的房子。但是，他卻不想放棄原來的家園。他們説：目前我們得到的按揭貸款利率為3%，這是非常難以放棄的。2012年11月，當他們購買房屋時，利率下跌至最低點，30年期貸款利率大約為3.4%。如果出租現時居住的單位，每月可以收取2，400美元至2，500美元的租金，完全可以覆蓋其按揭供款1500美元的總金額。這樣計算的公式， 幾乎完全可以涵蓋大多數的業主的想法。 也正是因為借款的成本實在是太低，自2006年中以來，房地産泡沫高峰期，全美各地的租金平均上升約20%。但是，房屋的價格平均下降21%。這樣的貨幣使用利率價差，不但為大多數的投資者所使用，對於一些負資産的業主來説，既然無法從銷售中獲利，出租房子反而有更長遠的利潤。

         這樣的計算公式，廣泛的用在現時的地產市場上。舉個例來說，2005年6月，筆者有個客人以462,000美元的天價，購買阿提夏市3臥室的房屋。 以現在的眼光來看，他當然買的太貴，但是以當時全美的房地産市場正是火紅的氛圍下， 她買的還算是合理。在現在房價大為下跌的時候，他們選擇了一個可調利率抵押貸款，當利率大幅下跌，有助減低他們供款的金額和壓力。現時，他們以2.75%的貸款利率供40萬美元的貸款餘額，減低其物業的虧蝕。但是，自從他們育有3名孩子之後，他們需要更多的生活空間。他們在附近購買了一間6臥室的房子，並出租原有的單位， 還可以有多餘的收入貼補家用。房地産市場的復甦，讓更多的買主有能力支付按揭和收取租金盈利。這樣的觀念上改變， 對於許多租客而言，是一個需要警惕的訊號。 若不當機立斷， 即時的擁有自己的物業。 以這樣的趨勢來看， 擁有自己房子的美國夢，會越來越艱難。

   當想作為房東的業主的激增，對於房地産市場有一定的影響。這是一個很簡單的數學，當物業轉換成為出租單位時，代表市場上的待售房屋供應減少，因此，近年來的房屋銷售增長也變得緩慢，這是其中一個重要原因。而租金上漲， 更意味著房價穩定性會出現結構上的改變。 而且仔細觀察了市場上各項目的經濟數據， 敏感的人一定會發現，所有的數字都有同步性的訊號， 而且都同時一起出現。 上個月失業率為5.8％，與經濟，就業增長方面，都有一致的正面期待性。 市場上信心無可置疑的正在樂觀。就業增長，加上低失業率， 一定會直接或是間接的帶動住房市場。只要這種趨勢持續下去，預計在許多城市租金市場， 一定會呈現一致上漲租屋現狀 。相形之下，房客會越來越陷入兩難， 不但房租貴，買房更是沈重負擔， 而會造成隱性的社會問題， 這是房客要未雨綢繆警覺的訊號。

     隨著租金上漲，還有一個更現實的狀況， 由於買不起房子的人越來越多， 買方變成租客， 和其他人尋求租賃競爭加劇。在租金價格較高，利潤更豐厚的循環下，地主個會不計成本購買更多的出租物業， 追求更高的租金，讓首次購物者擁有物業的難度更高。這種現狀和動態，可以很容易地迫使家庭留在原地，無法從房客轉換成屋主。 而且筆者也發現， 越來越多的房東在出租物業時，姿態漸行強硬， 擺出了姜太公釣魚，願者上鈎的強勢作風。 並且契約簽訂的有效期間越來越短， 甚至不再簽訂長期契約，並嚴格要求房客，必須遵守他們目前的租賃協議的約束和條件， 沒有甚麼講價還價的空間。 承租客要正視的現實是 ，房客能夠堅持談判的立場，越來越薄弱， 恐怕沒有太多能夠挑三揀四的餘地。如果作風過於挑剔，恐怕真的還得淪落到無屋可租的地步。