漫談地產(貸款)系列之一百零五 擁屋和租屋的比較 (2)
開利地產負責人 李秉信
許多房客都沒有注意到這個現實, 租屋市場的供需,已經出現結構上的改變。目前,抵押貸款利率仍就處於歷史上的低點, 不斷上漲的最低工資和不斷高漲的租金,通貨膨脹的腳步早就悄俏地出現。 由於美元的強勢走高, 吸引國外的資金不斷流入美國,讓物業的價格一起居高不下。 這個物業價值看起來不不容易再跌的現象,促使越來越多的業主惜售, 寧可保留自己的物業,尋求更低利率的重新貸款, 而不作出售現有房子的計劃,轉而從屋主的身份投入租屋市場。這是筆者在實務上的經驗, 在這幾個月以來,有些客戶在面臨許多買主追價,自己房屋要出售的關鍵時刻,突然改變原來要出售獲利的動機, 嘎然而止的決定下市。 正是這個原因,不但衝高了房屋的價格, 讓眾多的租客從租賃到擁房的距離越來越遠, 也讓租屋市場的存貨奇貨可居, 間接衝高了房租的結構。
筆者發現,許多屋主已經不把眼光, 只是單純放在出售圖利的角度上, 開始轉型成為房東。即使他們決定再多購買一個物業,永遠也不會賣掉原有的單位。這個道理是很簡單的, 當賣方看到房價只漲不跌的趨勢,這些屋主統一的說法都是, 房子用這個價錢賣掉,恐怕再也買不回來的。 筆者就有一位居住於喜瑞都市的賣主, 本來他已經決定要出售現住的房子, 把房屋的淨值抽出,來做退休的規劃。 但是當他發現房價一直衝高, 似乎沒有回頭的傾向。 本來是做出售計劃的業主,在2014年把房子再進行二次抵押貸款融資,以30年期支付3.25%的固定貸款利率。之後,她再購買了臨近城市的另一個物業,但並沒有出售原有的單位。這樣的考量,是而跳出盒子外思考的非典型方式。 誰知道,這麼低利率的政策,還會再維持多久。 在利率起漲之前, 恐怕在現在這個時刻, 是他人生中最容易投資房地產,當房東的時刻, 何不順勢而行。
她所解釋的理由,恐怕是所有現在在市場上賣方的心聲。如果貸款市場利率很高,每個月要負擔的分期付款很重,賣方會考慮賣掉它, 來降低自己的負擔。但是,現在市場上的利率,處於歷史上的低點。 幾乎每個合格的借款者,都有最理想的貸款計劃,當然,沒有借款者忍心放棄它。就以這個客人為例,現時,她每月收取2100美元的租金,用來償還抵押貸款之外,還有幾百元的利潤收入。他實在是沒有理由,賣掉這個會生蛋的母雞。 其實,房東這樣的想法,對於房客是很不利的。從房東這個角度,來看房客的立場, 如果是租客不在現在這個低利率的時候進場, 把自己房客的身份轉換成屋主。 當貸款利率逐漸上揚以後, 每個月的分期付款負擔比現在沈重, 要擺脫無可蝸牛的身份,恐怕遙遙無期。 根據雷德芬報告指出,2011年至2013年期間,美國有19%的業主購買或再融資房屋,其抵押貸款的利率下降至歷史最低點,略低於3.4%。
筆者客人中,就有一對年輕的夫妻,正在計劃生兒育女,需要購買更大的房子。但是,他卻不想放棄原來的家園。他們説:目前我們得到的按揭貸款利率為3%,這是非常難以放棄的。2012年11月,當他們購買房屋時,利率下跌至最低點,30年期貸款利率大約為3.4%。如果出租現時居住的單位,每月可以收取2,400美元至2,500美元的租金,完全可以覆蓋其按揭供款1500美元的總金額。這樣計算的公式, 幾乎完全可以涵蓋大多數的業主的想法。 也正是因為借款的成本實在是太低,自2006年中以來,房地産泡沫高峰期,全美各地的租金平均上升約20%。但是,房屋的價格平均下降21%。這樣的貨幣使用利率價差,不但為大多數的投資者所使用,對於一些負資産的業主來説,既然無法從銷售中獲利,出租房子反而有更長遠的利潤。
這樣的計算公式,廣泛的用在現時的地產市場上。舉個例來說,2005年6月,筆者有個客人以462,000美元的天價,購買阿提夏市3臥室的房屋。 以現在的眼光來看,他當然買的太貴,但是以當時全美的房地産市場正是火紅的氛圍下, 她買的還算是合理。在現在房價大為下跌的時候,他們選擇了一個可調利率抵押貸款,當利率大幅下跌,有助減低他們供款的金額和壓力。現時,他們以2.75%的貸款利率供40萬美元的貸款餘額,減低其物業的虧蝕。但是,自從他們育有3名孩子之後,他們需要更多的生活空間。他們在附近購買了一間6臥室的房子,並出租原有的單位, 還可以有多餘的收入貼補家用。房地産市場的復甦,讓更多的買主有能力支付按揭和收取租金盈利。這樣的觀念上改變, 對於許多租客而言,是一個需要警惕的訊號。 若不當機立斷, 即時的擁有自己的物業。 以這樣的趨勢來看, 擁有自己房子的美國夢,會越來越艱難。
當想作為房東的業主的激增,對於房地産市場有一定的影響。這是一個很簡單的數學,當物業轉換成為出租單位時,代表市場上的待售房屋供應減少,因此,近年來的房屋銷售增長也變得緩慢,這是其中一個重要原因。而租金上漲, 更意味著房價穩定性會出現結構上的改變。 而且仔細觀察了市場上各項目的經濟數據, 敏感的人一定會發現,所有的數字都有同步性的訊號, 而且都同時一起出現。 上個月失業率為5.8%,與經濟,就業增長方面,都有一致的正面期待性。 市場上信心無可置疑的正在樂觀。就業增長,加上低失業率, 一定會直接或是間接的帶動住房市場。只要這種趨勢持續下去,預計在許多城市租金市場, 一定會呈現一致上漲租屋現狀 。相形之下,房客會越來越陷入兩難, 不但房租貴,買房更是沈重負擔, 而會造成隱性的社會問題, 這是房客要未雨綢繆警覺的訊號。
隨著租金上漲,還有一個更現實的狀況, 由於買不起房子的人越來越多, 買方變成租客, 和其他人尋求租賃競爭加劇。在租金價格較高,利潤更豐厚的循環下,地主個會不計成本購買更多的出租物業, 追求更高的租金,讓首次購物者擁有物業的難度更高。這種現狀和動態,可以很容易地迫使家庭留在原地,無法從房客轉換成屋主。 而且筆者也發現, 越來越多的房東在出租物業時,姿態漸行強硬, 擺出了姜太公釣魚,願者上鈎的強勢作風。 並且契約簽訂的有效期間越來越短, 甚至不再簽訂長期契約,並嚴格要求房客,必須遵守他們目前的租賃協議的約束和條件, 沒有甚麼講價還價的空間。 承租客要正視的現實是 ,房客能夠堅持談判的立場,越來越薄弱, 恐怕沒有太多能夠挑三揀四的餘地。如果作風過於挑剔,恐怕真的還得淪落到無屋可租的地步。
許多房客都沒有注意到這個現實, 租屋市場的供需,已經出現結構上的改變。目前,抵押貸款利率仍就處於歷史上的低點, 不斷上漲的最低工資和不斷高漲的租金,通貨膨脹的腳步早就悄俏地出現。 由於美元的強勢走高, 吸引國外的資金不斷流入美國,讓物業的價格一起居高不下。 這個物業價值看起來不不容易再跌的現象,促使越來越多的業主惜售, 寧可保留自己的物業,尋求更低利率的重新貸款, 而不作出售現有房子的計劃,轉而從屋主的身份投入租屋市場。這是筆者在實務上的經驗, 在這幾個月以來,有些客戶在面臨許多買主追價,自己房屋要出售的關鍵時刻,突然改變原來要出售獲利的動機, 嘎然而止的決定下市。 正是這個原因,不但衝高了房屋的價格, 讓眾多的租客從租賃到擁房的距離越來越遠, 也讓租屋市場的存貨奇貨可居, 間接衝高了房租的結構。
筆者發現,許多屋主已經不把眼光, 只是單純放在出售圖利的角度上, 開始轉型成為房東。即使他們決定再多購買一個物業,永遠也不會賣掉原有的單位。這個道理是很簡單的, 當賣方看到房價只漲不跌的趨勢,這些屋主統一的說法都是, 房子用這個價錢賣掉,恐怕再也買不回來的。 筆者就有一位居住於喜瑞都市的賣主, 本來他已經決定要出售現住的房子, 把房屋的淨值抽出,來做退休的規劃。 但是當他發現房價一直衝高, 似乎沒有回頭的傾向。 本來是做出售計劃的業主,在2014年把房子再進行二次抵押貸款融資,以30年期支付3.25%的固定貸款利率。之後,她再購買了臨近城市的另一個物業,但並沒有出售原有的單位。這樣的考量,是而跳出盒子外思考的非典型方式。 誰知道,這麼低利率的政策,還會再維持多久。 在利率起漲之前, 恐怕在現在這個時刻, 是他人生中最容易投資房地產,當房東的時刻, 何不順勢而行。
她所解釋的理由,恐怕是所有現在在市場上賣方的心聲。如果貸款市場利率很高,每個月要負擔的分期付款很重,賣方會考慮賣掉它, 來降低自己的負擔。但是,現在市場上的利率,處於歷史上的低點。 幾乎每個合格的借款者,都有最理想的貸款計劃,當然,沒有借款者忍心放棄它。就以這個客人為例,現時,她每月收取2100美元的租金,用來償還抵押貸款之外,還有幾百元的利潤收入。他實在是沒有理由,賣掉這個會生蛋的母雞。 其實,房東這樣的想法,對於房客是很不利的。從房東這個角度,來看房客的立場, 如果是租客不在現在這個低利率的時候進場, 把自己房客的身份轉換成屋主。 當貸款利率逐漸上揚以後, 每個月的分期付款負擔比現在沈重, 要擺脫無可蝸牛的身份,恐怕遙遙無期。 根據雷德芬報告指出,2011年至2013年期間,美國有19%的業主購買或再融資房屋,其抵押貸款的利率下降至歷史最低點,略低於3.4%。
筆者客人中,就有一對年輕的夫妻,正在計劃生兒育女,需要購買更大的房子。但是,他卻不想放棄原來的家園。他們説:目前我們得到的按揭貸款利率為3%,這是非常難以放棄的。2012年11月,當他們購買房屋時,利率下跌至最低點,30年期貸款利率大約為3.4%。如果出租現時居住的單位,每月可以收取2,400美元至2,500美元的租金,完全可以覆蓋其按揭供款1500美元的總金額。這樣計算的公式, 幾乎完全可以涵蓋大多數的業主的想法。 也正是因為借款的成本實在是太低,自2006年中以來,房地産泡沫高峰期,全美各地的租金平均上升約20%。但是,房屋的價格平均下降21%。這樣的貨幣使用利率價差,不但為大多數的投資者所使用,對於一些負資産的業主來説,既然無法從銷售中獲利,出租房子反而有更長遠的利潤。
這樣的計算公式,廣泛的用在現時的地產市場上。舉個例來說,2005年6月,筆者有個客人以462,000美元的天價,購買阿提夏市3臥室的房屋。 以現在的眼光來看,他當然買的太貴,但是以當時全美的房地産市場正是火紅的氛圍下, 她買的還算是合理。在現在房價大為下跌的時候,他們選擇了一個可調利率抵押貸款,當利率大幅下跌,有助減低他們供款的金額和壓力。現時,他們以2.75%的貸款利率供40萬美元的貸款餘額,減低其物業的虧蝕。但是,自從他們育有3名孩子之後,他們需要更多的生活空間。他們在附近購買了一間6臥室的房子,並出租原有的單位, 還可以有多餘的收入貼補家用。房地産市場的復甦,讓更多的買主有能力支付按揭和收取租金盈利。這樣的觀念上改變, 對於許多租客而言,是一個需要警惕的訊號。 若不當機立斷, 即時的擁有自己的物業。 以這樣的趨勢來看, 擁有自己房子的美國夢,會越來越艱難。
當想作為房東的業主的激增,對於房地産市場有一定的影響。這是一個很簡單的數學,當物業轉換成為出租單位時,代表市場上的待售房屋供應減少,因此,近年來的房屋銷售增長也變得緩慢,這是其中一個重要原因。而租金上漲, 更意味著房價穩定性會出現結構上的改變。 而且仔細觀察了市場上各項目的經濟數據, 敏感的人一定會發現,所有的數字都有同步性的訊號, 而且都同時一起出現。 上個月失業率為5.8%,與經濟,就業增長方面,都有一致的正面期待性。 市場上信心無可置疑的正在樂觀。就業增長,加上低失業率, 一定會直接或是間接的帶動住房市場。只要這種趨勢持續下去,預計在許多城市租金市場, 一定會呈現一致上漲租屋現狀 。相形之下,房客會越來越陷入兩難, 不但房租貴,買房更是沈重負擔, 而會造成隱性的社會問題, 這是房客要未雨綢繆警覺的訊號。
隨著租金上漲,還有一個更現實的狀況, 由於買不起房子的人越來越多, 買方變成租客, 和其他人尋求租賃競爭加劇。在租金價格較高,利潤更豐厚的循環下,地主個會不計成本購買更多的出租物業, 追求更高的租金,讓首次購物者擁有物業的難度更高。這種現狀和動態,可以很容易地迫使家庭留在原地,無法從房客轉換成屋主。 而且筆者也發現, 越來越多的房東在出租物業時,姿態漸行強硬, 擺出了姜太公釣魚,願者上鈎的強勢作風。 並且契約簽訂的有效期間越來越短, 甚至不再簽訂長期契約,並嚴格要求房客,必須遵守他們目前的租賃協議的約束和條件, 沒有甚麼講價還價的空間。 承租客要正視的現實是 ,房客能夠堅持談判的立場,越來越薄弱, 恐怕沒有太多能夠挑三揀四的餘地。如果作風過於挑剔,恐怕真的還得淪落到無屋可租的地步。