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漫談地產(貸款)系列之八十三 出租物業時常遇的糾紛(4)
開利地產負責人 李秉信
根據統計,在租賃關係裡, 除了房客欠租以外, 最容易引起租賃糾紛的爭執, 就是物業修繕責任的歸屬。 許多來自海外的投資客, 常常不瞭解到, 洛杉磯租賃法律對於消費者承租物業權利保護, 幾乎是達到最極致的。 房東常常在簽約以後會諮詢,房子的修理到底要由誰來負責?一般來說,誰損壞,誰負責。如果房客堅持, 這個設備不是被房客損壞,則通常由房東負責。筆者曾遇到過個非常有爭議的案例, 房東在他的出租物業裡, 裝置了最先進的中央空調及暖氣系統, 並再三的交代房客, 不可以使用冷氣完後馬上使用暖氣, 溫度感應器會因為這樣的操作而故障。 殊不知不到一個月, 房客就向房東報告中央空調故障, 要求修理。 冷氣技工回報溫度感應器因為不當操作而故障, 房東要求房客自行自責, 房客不同意, 兩造因為這個事件,埋下了日後欠租糾紛的導火線。
由這個案例我們觀察到, 房客提出修理的最好時機是簽約後,搬進來之前。在現時的租賃契約裡, 租賃兩造都會約定這樣的條款, 房客在簽約以後的三天內,應該向房東提出個修繕清單。 制式的作法是,租客可帶上你的朋友一起視察房子,發現損壞可當場向房東提出或是拍攝照片,你的朋友可以做證人。關於修理的請求最好以書面方式提出,並註明日期,自己保留證據。嚴格的來說, 租賃物業的損壞是有層次性的。如果物業設備故障, 導致房子環境不適合居住,房客有權利可以投訴房東的。在程序上的規範是, 房客在發現設備故障的第一時間裡,可以要求房東維修,如果房東拒絕,你可以向當地市政府的房屋管理部門投訴。如果房子內發現老鼠,你可致電城市衛生健康部門清理。如果垃圾堵塞防火通道,你可以向消防部門投訴房東。政府部門一般會給房東六十天時間改正。如果房東還未改正,租客可以透過法律途徑來保護自己的權益。
筆者管理的物業就曾遭遇到如下棘手的案例, 房客在遷入後的三個禮拜後, 就向房東提出房內有床蟲, 全家被咬傷不適宜居住。 物業管理公司請殺蟲公司來回殺了三次, 仍是徒勞無功。 追根究底,原來來自於房客沒有依照殺蟲公司的指示, 事先移動家當, 方便殺蟲。 由於房客衣物家當零亂太多, 床蟲生命力太強, 藏得太深, 而無法徹底清除乾淨。 在這個點上, 租賃兩造起了糾紛, 房客投訴房東沒有殺蟲乾淨, 而不適合居住。 房客主張, 他可以暫停繳租直至房東修理好房子,但是這麼做房東可能以違約為由將你告上法庭。或者房客可以把房租交到第三者保管賬戶,這樣確保房東改正後你可以支付租金。無論如何,房客該書面通知房東,向其解釋你準備怎麼做。同時要預留房東合理的時間進行維修m並在暫停支付租金之前向律師做具體諮詢。如果其它房客有同樣的問題,大家可以一起討論,再向房東提出。如果房客是低收入者,可以向一些法律援助社求助。
美國是個非常重視隱私權的國家, 在現時租賃契約裡, 有非常嚴格規定。房東必須給24至48小時事前通知, 才可以在經房客同意下,進入房子。 但是這樣的約定也是有例外的狀況, 那就是只有在緊急情況下才允許。例如房客樓上的浴缸的水滿溢,房東有權在你不在家的情況下進你房子查修水管。筆者就遇過這樣的案例, 在集合住宅內有戶房客出國遠遊, 將近個月都沒有回來。 但是屋內的煙霧警報器電池即將耗盡, 一直發出警報聲擾鄰。 根據2014年最新的地產法規規定, 房東可以逕行進入出租物業, 更換警報器電池, 保障租客的生命安全。如果是非緊急情況,房東必須提前24小時通知你,而且進入的時間必須是白天工作時間。例如你要搬走,房東有權向其它有意租房的房客展示房屋,或者房東有權請電工來查電路。如果房東要在你搬走前檢查房子,要給你提前48小時的書面通知。
筆者在數年前,就曾遇到這樣容易讓人混淆的案例。租客投訴, 他的租屋被人入屋偷盜,損失現金及黃金,要求房東要負責。 這樣類似的案例是常常會遇到的, 而且看起來好像是租客有理, 房東必須負責。 如果房東沒有在簽訂租賃契約時, 將雙方的權利和義務約定清楚,舉凡租客的車子在出租物業停車位被撞, 要求房東賠償, 都會造成房東的困擾。而且投訴的案情千奇百怪, 不勝枚舉,房東必須要瞭解相關法律的規定, 才不會作出錯誤的判斷。一般而言, 房東不須為房客私人財產損失,作出賠償。除非該租屋經常被偷,而房東置之不理,或不採取任何補救措施。房東所購買的責任保險,是賠償租客在租屋外面,如樓梯,停車場,游泳池等公共場所發生的人體傷害案件,而不負責租屋內的財物損失。租客如有貴重的物件,應到銀行申請保險箱,將一些貴重的物件及重要的文件放在保險箱內。在制式的租賃契約裡, 就會告知租客, 如有必要,租客也可以購買租客保險(renter insurance), 來保障租客的私人財產。
如果租屋發生火災, 或者物業水管爆裂, 在全房淹水下,而租客的財物受損,房東的保險應該作出賠償。筆者管理的物業就曾遇到過, 出租物業年久失修, 地下水管破裂, 整個屋子像是遭遇水災一樣, 房客認為自己的財產損壞, 要求房東負責。 租客獅子大開口, 索賠的價碼超過了正常的行情, 這時候雙方就發生爭執, 到底那些財產是因為水災而有損害的呢?雙方堅持不下, 產生了嚴重的糾紛。 這是筆者的建議, 房客為了保護自己的財產,以及避免將來維修費的糾紛,租客可以在遷入前先對租屋的狀況錄像或拍照,在搬入後,再對住屋內的所有財物錄像或拍照,最好能顯示出每次拍照的時間(除錄影機或照相機設置顯示功能外,可在旁放置一份有日期的報紙來確定日期), 將來在舉證賠償時, 才能有憑有據, 房東才能依此向保險公司, 舉證索賠, 減少搜證的時間及精力。
當房客因為租賃糾紛, 而拒付房租時,房東的最後防線, 就是可以上法庭要求驅趕房客。 當房東主張房客不付房租為由, 提出訴訟驅逐租客時,這種情況下,房東上庭前需要給租客提前三天書面通知。這是個制式程序,如果房東要驅趕你,必須去法院提出訴訟。當你收到房東的逐驅通知書,房客可以與房東協商自動搬走,如果你在三天內沒有達成協議,房東必須向法院提供正式的驅逐令。房客收到法院的通知後,房客有五天時限對起訴作出書面回應並出庭應訴。如果租客未按時回應,房東自動獲勝。如果租客出庭應訴而法官裁定租客必須搬離,房東有權要求支付未付的租金以及訴訟費用。除訴訟以外,你還可以通過調節解決爭端。中立的調解員可以為你和房東進行調解。調解員的名單可以參考這個網址:www.dca.ca.gov/consumer 。
根據統計,在租賃關係裡, 除了房客欠租以外, 最容易引起租賃糾紛的爭執, 就是物業修繕責任的歸屬。 許多來自海外的投資客, 常常不瞭解到, 洛杉磯租賃法律對於消費者承租物業權利保護, 幾乎是達到最極致的。 房東常常在簽約以後會諮詢,房子的修理到底要由誰來負責?一般來說,誰損壞,誰負責。如果房客堅持, 這個設備不是被房客損壞,則通常由房東負責。筆者曾遇到過個非常有爭議的案例, 房東在他的出租物業裡, 裝置了最先進的中央空調及暖氣系統, 並再三的交代房客, 不可以使用冷氣完後馬上使用暖氣, 溫度感應器會因為這樣的操作而故障。 殊不知不到一個月, 房客就向房東報告中央空調故障, 要求修理。 冷氣技工回報溫度感應器因為不當操作而故障, 房東要求房客自行自責, 房客不同意, 兩造因為這個事件,埋下了日後欠租糾紛的導火線。
由這個案例我們觀察到, 房客提出修理的最好時機是簽約後,搬進來之前。在現時的租賃契約裡, 租賃兩造都會約定這樣的條款, 房客在簽約以後的三天內,應該向房東提出個修繕清單。 制式的作法是,租客可帶上你的朋友一起視察房子,發現損壞可當場向房東提出或是拍攝照片,你的朋友可以做證人。關於修理的請求最好以書面方式提出,並註明日期,自己保留證據。嚴格的來說, 租賃物業的損壞是有層次性的。如果物業設備故障, 導致房子環境不適合居住,房客有權利可以投訴房東的。在程序上的規範是, 房客在發現設備故障的第一時間裡,可以要求房東維修,如果房東拒絕,你可以向當地市政府的房屋管理部門投訴。如果房子內發現老鼠,你可致電城市衛生健康部門清理。如果垃圾堵塞防火通道,你可以向消防部門投訴房東。政府部門一般會給房東六十天時間改正。如果房東還未改正,租客可以透過法律途徑來保護自己的權益。
筆者管理的物業就曾遭遇到如下棘手的案例, 房客在遷入後的三個禮拜後, 就向房東提出房內有床蟲, 全家被咬傷不適宜居住。 物業管理公司請殺蟲公司來回殺了三次, 仍是徒勞無功。 追根究底,原來來自於房客沒有依照殺蟲公司的指示, 事先移動家當, 方便殺蟲。 由於房客衣物家當零亂太多, 床蟲生命力太強, 藏得太深, 而無法徹底清除乾淨。 在這個點上, 租賃兩造起了糾紛, 房客投訴房東沒有殺蟲乾淨, 而不適合居住。 房客主張, 他可以暫停繳租直至房東修理好房子,但是這麼做房東可能以違約為由將你告上法庭。或者房客可以把房租交到第三者保管賬戶,這樣確保房東改正後你可以支付租金。無論如何,房客該書面通知房東,向其解釋你準備怎麼做。同時要預留房東合理的時間進行維修m並在暫停支付租金之前向律師做具體諮詢。如果其它房客有同樣的問題,大家可以一起討論,再向房東提出。如果房客是低收入者,可以向一些法律援助社求助。
美國是個非常重視隱私權的國家, 在現時租賃契約裡, 有非常嚴格規定。房東必須給24至48小時事前通知, 才可以在經房客同意下,進入房子。 但是這樣的約定也是有例外的狀況, 那就是只有在緊急情況下才允許。例如房客樓上的浴缸的水滿溢,房東有權在你不在家的情況下進你房子查修水管。筆者就遇過這樣的案例, 在集合住宅內有戶房客出國遠遊, 將近個月都沒有回來。 但是屋內的煙霧警報器電池即將耗盡, 一直發出警報聲擾鄰。 根據2014年最新的地產法規規定, 房東可以逕行進入出租物業, 更換警報器電池, 保障租客的生命安全。如果是非緊急情況,房東必須提前24小時通知你,而且進入的時間必須是白天工作時間。例如你要搬走,房東有權向其它有意租房的房客展示房屋,或者房東有權請電工來查電路。如果房東要在你搬走前檢查房子,要給你提前48小時的書面通知。
筆者在數年前,就曾遇到這樣容易讓人混淆的案例。租客投訴, 他的租屋被人入屋偷盜,損失現金及黃金,要求房東要負責。 這樣類似的案例是常常會遇到的, 而且看起來好像是租客有理, 房東必須負責。 如果房東沒有在簽訂租賃契約時, 將雙方的權利和義務約定清楚,舉凡租客的車子在出租物業停車位被撞, 要求房東賠償, 都會造成房東的困擾。而且投訴的案情千奇百怪, 不勝枚舉,房東必須要瞭解相關法律的規定, 才不會作出錯誤的判斷。一般而言, 房東不須為房客私人財產損失,作出賠償。除非該租屋經常被偷,而房東置之不理,或不採取任何補救措施。房東所購買的責任保險,是賠償租客在租屋外面,如樓梯,停車場,游泳池等公共場所發生的人體傷害案件,而不負責租屋內的財物損失。租客如有貴重的物件,應到銀行申請保險箱,將一些貴重的物件及重要的文件放在保險箱內。在制式的租賃契約裡, 就會告知租客, 如有必要,租客也可以購買租客保險(renter insurance), 來保障租客的私人財產。
如果租屋發生火災, 或者物業水管爆裂, 在全房淹水下,而租客的財物受損,房東的保險應該作出賠償。筆者管理的物業就曾遇到過, 出租物業年久失修, 地下水管破裂, 整個屋子像是遭遇水災一樣, 房客認為自己的財產損壞, 要求房東負責。 租客獅子大開口, 索賠的價碼超過了正常的行情, 這時候雙方就發生爭執, 到底那些財產是因為水災而有損害的呢?雙方堅持不下, 產生了嚴重的糾紛。 這是筆者的建議, 房客為了保護自己的財產,以及避免將來維修費的糾紛,租客可以在遷入前先對租屋的狀況錄像或拍照,在搬入後,再對住屋內的所有財物錄像或拍照,最好能顯示出每次拍照的時間(除錄影機或照相機設置顯示功能外,可在旁放置一份有日期的報紙來確定日期), 將來在舉證賠償時, 才能有憑有據, 房東才能依此向保險公司, 舉證索賠, 減少搜證的時間及精力。
當房客因為租賃糾紛, 而拒付房租時,房東的最後防線, 就是可以上法庭要求驅趕房客。 當房東主張房客不付房租為由, 提出訴訟驅逐租客時,這種情況下,房東上庭前需要給租客提前三天書面通知。這是個制式程序,如果房東要驅趕你,必須去法院提出訴訟。當你收到房東的逐驅通知書,房客可以與房東協商自動搬走,如果你在三天內沒有達成協議,房東必須向法院提供正式的驅逐令。房客收到法院的通知後,房客有五天時限對起訴作出書面回應並出庭應訴。如果租客未按時回應,房東自動獲勝。如果租客出庭應訴而法官裁定租客必須搬離,房東有權要求支付未付的租金以及訴訟費用。除訴訟以外,你還可以通過調節解決爭端。中立的調解員可以為你和房東進行調解。調解員的名單可以參考這個網址:www.dca.ca.gov/consumer 。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀