漫談地產(貸款)系列之二十六  簡介商業貸款(下)



開利地產負責人 李秉信

 觀察每位第一代華人在美國的奮鬥史， 除了生下來就長在富人之家的天之驕子外。每位移民都一定是從小本經營開始，到來日創辦大型工商業集團。 不管是從事各行各業， 一定會和商業貸款打交道。 資金上的槓桿操作， 可以讓讓企業的經營人以小博大，以多換少。 用銀行的錢來賺取利潤， 是商業貸款的終極精神。 筆者觀察許多成功華人經營者的御財之術， 都是在自己的能力範圍內， 用最大的融資換取最大的利潤，和資產的增值。 中國人能夠在洛杉磯的經濟貢獻上，扮有有舉足輕重的地位， 都一定和商業貸款有密切的關係。

     在另外一方面，新一代移民美國的華人， 來到這塊美麗的土地， 人人都抱著一顆美國夢﹐希望在這片土地上可以闖出一片新天新地。而且只要曾經在所生長的國家作過生意， 都會知道如果能取得商業融資， 做起生意來一定如虎添翼。但是新移民很多時因為言語、文化和社會體制的差異﹐造成很多不必要的誤會和障礙。由其在商業貸款的程序上，須要許多文書和徵信上的程序，和原來所生長的國家有很大的出入。 因此筆者在本文中， 將介紹如何透過專業和可靠的管道， 取得工商物業貸款方﹐協助華人投資發展工商物業﹐並簡列以下資料以供參考。

1。辦理工商物業貸款有何途徑﹖

最直接的方式可以直接找銀行貸款﹐但一般零售銀行批准工商物業貸款之條例較為嚴格﹐並會收取貸款手續費﹐批准與否費用概不退還。但是透過銀行取得貸款可以避免被詐欺的風險， 但是所有的文書工作都得親力親為。對於英文不佳的新移民而言，可找商業貸款經紀代為辦理﹐優點是有經驗﹐熟悉申請程序﹐更與多間貸款機構有聯繫﹐故獲批准機會將大大提高。一般經貸款經紀辦理貸款是要支付經紀服務費﹐而服務費是在貸款手續完成時才收取。

2。工商物業貸款有何種方式﹖

在商業貸款中最常出貸的利率，一般都是以浮動利率貸款 (Adjustable Rate Mortage ) 為主﹐通常 以3 個月、6 個月或1 年變動一次利息。但亦有貸款機構以固定利率貸款融資﹐但是為期不如住家貸款長久。 最常的固定期為3 年、5 年或10 年。固定期過後利率轉為浮動或一次過清還﹐視乎貸款合同規定﹐但借款人可選擇重貸。用商業貸款作生意的最大風險就是浮動利率。當利率不是固定的時候， 經營成本會跟著利率的波動， 上下起伏。 在2007年中時， 利率連續往上加碼， 增加了資金週轉上的成本。 財務不佳的企業， 就會有成本增加甚至賠錢的機率。

3。浮動利率是怎樣決定﹖

浮動利率是由兩個部份組成﹕『指數』(Index)， 不同貸款機構使用不同指數﹐指數是跟隨市場經濟而變動。 貸款機模之常用指數包括﹕

11th District Cost of Fund Index ( 簡稱 COFI) 第十一區聯邦資金成本指數

12 month Treasury Average Index ( 簡稱 MTA)12 個月政府債券平均指數

Constant Maturity Treasury Index ( 簡稱 CMT) 固定到期政府債卷指數

London Inter Bank Offering Rates Index ( 簡稱 LIBOR) 倫敦銀行同業拆息指數

Prime Index ( 簡稱P ) 最優惠利率指數

雖然指數不同﹐但可視為貸款機構之資金來源成本。『邊際利率』(M)， 邊際利率是固定的﹐通常會在 2% 至 5% 不等﹐邊際利率可視為貸款機構賺取利潤部分。融資銀行會針對客戶的品質， 訂出不同的邊際利率。對於財務結構優良的生意人， 銀行都會提供最好的邊際利率吸引客戶。 至於採用何種指數及邊際利率之多寡，會在簽訂貸款合同時訂定。

4。工商物業貸款所需費用﹖

    工商物業貸款費用與住宅物業貸款相同，都是要收取費用的。但要注意下列各項﹕工商物業貸款機構通常會收取申請手續費(Application Fee)，此手續費多數不會退還 (Non-refundable) 。 這些費用是預付的。 相反的， 一般住宅物業貸款皆不需收取任何申請手續費。只有在放款時， 貸款機構才能被允許收取批准費用(Origination Fee) 。 所以住家貸款的費用是後付的。

     大部份工商業貸款機構會收取批准費用，但住宅貸款看貸款的品質，決定要不要付此費用。 許多住家貸款經紀服務費用(Brokers Service Fee) ，及其他貸款費用(Closing Cost)， 都由貸款代理員自行吸收，或是轉嫁給銀行。 在表面上看起來提供無任何手續費(No Point No Fee) 之服務，但購買工商物業或重貸皆要支付一切手續費(Closing cost) 及貸款代理服務費(Broker Service Fee) ，和貸款機構批準貸款費用(Origination Fee)。

在商業貸款中估價費(Appraisal Fee) 是一筆為數不小的開支。 一般而言，工商物業估價費用皆比住宅物業高出兩倍以上﹐視乎工商物業估值而訂﹐而且商業貸款機構通常都會有指定之物業估價師 (Certified General LicensedAppraiser) ，一般估價師之報告並不適用。

5。第二貸款之許可細則？

一般貸款機構都會訂明如借款人需申請第二貸款時﹐須獲得原先貸款機構書面同意才可實行﹐否則無效。但亦有可能訂明不容許第二貸款。

6。工商物業貸款注意事項﹕

必須核查工作記錄﹐收入及資產。視乎情況﹐貸款機構會要求下列報告以批准貸款

物業結構工程報告(Structural Engineering Report)環境污染報告(Environmental Hazards Report)協議短期還款 雖然工商物業貸款可接受以 30 年期計算攤還本金及利息﹐但大都要求在 3 年、5 年、或 10 年期滿時全部還清。到時借款人可選擇重貸。提前清還貸款罰則( Prepayment Penalty) 一般貸款機構都容許借款每年除支付指定的本金及利息外﹐歸還不超過 20% 本金之額外還款﹐否則將會實施提前清還貸款罰則。所以簽訂貸款合時必須弄清楚是否有罰則或罰金之數目。

不準提前清還貸款(Blackout Period)

有些特殊情況下﹐貸款機構會訂明在指定期間不容許清還全部貸款。必須每月攤還本金及利息。 購買或重貸工商物業為商業行為﹐不像住宅物業貸款受法例多方保障﹐ 故宜找一位有經驗及擁有專業知識之貸款經紀代為辦理﹐不但成功機會大增﹐而且節省時間﹐更不需支付申請手續費﹐最重要的是不會錯誤簽訂不利於借款人的貸款合同。