漫談地產(貸款)系列之一百零三 購屋決定的原則(3)
開利地產負責人 李秉信
在這麼多年以來, 筆者觀察到許多買主購入的房屋的目的,是多重的取向。 除了擁有一個可以安身立命的居所以外, 無可否認的,他們更在乎的是這楝物業能否保值?多快可以增值?買主需要有一個基本的概念, 除了仔細聆聽房屋經紀人口沫橫飛的,盡其所能介紹這棟房子的優點之外。 更重要的是,一個好的房產經紀人能夠有這樣的眼光, 或者說是第六感吧,可以指出房產的長期價值以及具備投資潛力。當市場上每個買主都在買房的時候, 一個獨具慧眼的地產經紀人, 他不但幫你買到了夢想的皇宮,還幫你買到了將來的財富, 可以說是一舉數得。 這樣的特色, 正是房地產和其他投資產品, 最不一樣的地方。 有智慧的買主,他所要確保的方向是, 所購買的房產一定要有增值空間,或者最起碼能夠保值。
許多買主常常會重複這個動作, 也就是在自己購入物業成交以後, 常常上網查看,附近其他類似產品的賣出價格。沒有人喜歡這樣的感覺, 當買這了棟房子以後,沒有多久, 發現鄰居的房子竟然以更便宜的價錢賣出。 那種捶心肝, 嘔悶氣的郁悶,是市場上常常在看到的現象。 這樣的訊號,常常會出現在房地產市場上。 尤其在一個小型的城市,或者是待售屋籌碼不是很多的封閉社區內, 是很容易就把房價炒熱的。幾組有心要把這個社區房價炒高的房屋經紀人, 彼此交互作價, 這次我帶我的客人買你的房, 下次你帶你的客人買我的房。 幾經交互炒作以後, 這個社區或者是這個城市的房價,不被炒成天價才怪, 這個技巧就是帽客炒屋的秘訣。 作為一個正正當當的買主, 以及正派經營的地產經紀人, 必須要非常謹慎小心,不要帶客人誤入這樣的陷阱, 良心會不安的。
這樣一個檢討的動作,只要透過買賣時的角色互換扮演, 就可以輕易的防範於未然。 當買主非常認真的想下單時, 這個值得深思的問題, 就必須放在心坎裡。當你在購入的時候,市場形勢可能非常好,你要問自己,賣家為甚麼在後市還看漲的樂觀氣氛, 想要賣屋呢?拋開自己現在衝昏頭的眼光,市場現在到底是個什麼樣的情況呢?如果市場不好了,這套房產會怎麼樣?筆者猶然記得, 大約在十年前, 一個座落在華人聚集喜瑞都市旁的小城市, 叫作阿提夏市。 這個城市的幅員不大, 市場上待售的物業也不多, 但是可以炒作的題材卻不少。 筆者觀察到, 在那個時候,市場上有幾個地產經紀人,暗地裡用賣方的角色吃貨, 順勢拉低市場上代售屋的存貨量, 藉以拉高房價,增加估價的價值。 無辜地買方,如果沒有警覺到這樣炒作, 就很容易買到一個超過市價許多的房屋。
許多買主在做購屋決定的時候,常常會忽略稅費、手續費以及其它費用。 而在不知不覺中, 忽略了最後買屋成交的總價,超過了自己的預算, 負擔非常的辛苦。許多人在計算購屋成本的時候, 忘掉計算,每年要交兩次的地產稅的固定開銷。 嚴格地來說, 地產稅應該平均分擔在每月的稅費, 你才不會忽略這個費用的存在。對於稅務局而言, 除非這套房子的用途,是為非營利組織使用以外,幾乎每套房產都需要繳稅。同時, 另外一個暗藏的費用,是社區委員會對於每棟房子的要求。 一個正派經營的社區委員會,定期會對房屋進行評估, 確保房屋的品質是符合社區的要求標準。在實務經驗上, 筆者常常發現,有些檔次非常高級的社區, 對於每棟房子的品質要求是非常嚴格的。 動輒就要求屋主重新油漆,換新屋頂, 甚至要求業主重新設計前院的景觀。 這些費用積少成多,也是一筆驚人的開銷。
在房屋成交的前夕, 產權公司除了要確保房產稅已經付清, 還要確定社區委員會的評估,從一開始到現在就是清晰的, 賣主沒有延遲一些要求的修理。 一個盡職的地產經紀人, 在交屋以前向社區委員會查詢, 有甚麼應完成的工作賣主還沒有完成。如果有任何的疑慮,買主或者是地產經紀人,可以去諮詢市政廳或者上網查詢。如果你要購買共管公寓,可以去業主委員會諮詢相關情況。對房屋的評估, 常常會影響房屋的再次出售價值, 買方不可不留心。房屋的信息,比如財政信息,房屋狀況不確定,就會讓買家有顧慮。這是一個很重要的心理準備工作,在你開始看房之前,你需要確切地知道你能承受多少價格的房子。可以使用一些網上計算工具,但這些都是估計價格。你可以拿這些價格作參考,然後根據你的個人情況作調整。
這樣的調整是針對個人的狀況, 量身定做的。比如你現在每月支付的租金是多少?你支付的很輕鬆,還是有點緊張?你現在能負擔的租金,將是你將來能承擔的買房貸款還款的一個很好參考。一般的買家對於成交的費用, 大致可以有個估算及掌握。 但是,大多數的地產經紀人對於貸款的程序, 不是那麼的熟悉,也無法精確掌握最後貸款的費用, 很難對於自己的預算做一個精確控制。 一個保險的做法是,在決定下單前,可以先約見貸款機構,讓他們預先批准你能負擔得起的貸款。請記住,用比預批的貸款低一些的金額,要比高於預批的金額來的有保障。說的更保守一點,您也不必把你預先批准的貸款額度,全部用光。如果放款銀行願意借你四十萬, 大概購屋貸款的額度,維持在三十七,八萬, 那是一個比較安全的購屋策略。 不但為自己日後經濟上起伏預留空間, 也給自己有更多彈性的做法。
一旦你知道了你能借多少錢,下一步你就可以開始找房子了。但是不要過於樂觀, 是立於不敗之地的最基本底線。 也就是說,不要做一個超過自己能力的借貸, 才能經得起日後任何財務上的考驗。 筆者常常提醒買主, 那個確定你可以支付得起多少房貸天平,是立足於你今天到底真正能賺多少。也就是說,你和你的配偶的目前來源穩定的收入, 是不是真的可以在延續下去。放款銀行觀察借款者收入的穩定, 都是已過去兩年中的收入平均值為準。 筆者接觸到許多即將畢業於學校的大學生, 常常會對他將來的收入,過度的樂觀, 而做出誤判。例如,如果你在法學院的最後一年,不要假設你會在一兩年之內賺很多的錢,從而就去借更多的錢。如果你的太太可能將要升職,也不預先將她潛在的加薪,計算在你的貸款裏面。沒有人能預測未來,儘管你很可能明年的經濟狀況會好轉,但誰也不能保證這個加薪一定發生。而更壞的情形是, 如果你沒有賺到你在預期中可以得到的薪水, 在你找到下一份對你理想的工作前, 你是否能夠承擔其支付現在的貸款。
在這麼多年以來, 筆者觀察到許多買主購入的房屋的目的,是多重的取向。 除了擁有一個可以安身立命的居所以外, 無可否認的,他們更在乎的是這楝物業能否保值?多快可以增值?買主需要有一個基本的概念, 除了仔細聆聽房屋經紀人口沫橫飛的,盡其所能介紹這棟房子的優點之外。 更重要的是,一個好的房產經紀人能夠有這樣的眼光, 或者說是第六感吧,可以指出房產的長期價值以及具備投資潛力。當市場上每個買主都在買房的時候, 一個獨具慧眼的地產經紀人, 他不但幫你買到了夢想的皇宮,還幫你買到了將來的財富, 可以說是一舉數得。 這樣的特色, 正是房地產和其他投資產品, 最不一樣的地方。 有智慧的買主,他所要確保的方向是, 所購買的房產一定要有增值空間,或者最起碼能夠保值。
許多買主常常會重複這個動作, 也就是在自己購入物業成交以後, 常常上網查看,附近其他類似產品的賣出價格。沒有人喜歡這樣的感覺, 當買這了棟房子以後,沒有多久, 發現鄰居的房子竟然以更便宜的價錢賣出。 那種捶心肝, 嘔悶氣的郁悶,是市場上常常在看到的現象。 這樣的訊號,常常會出現在房地產市場上。 尤其在一個小型的城市,或者是待售屋籌碼不是很多的封閉社區內, 是很容易就把房價炒熱的。幾組有心要把這個社區房價炒高的房屋經紀人, 彼此交互作價, 這次我帶我的客人買你的房, 下次你帶你的客人買我的房。 幾經交互炒作以後, 這個社區或者是這個城市的房價,不被炒成天價才怪, 這個技巧就是帽客炒屋的秘訣。 作為一個正正當當的買主, 以及正派經營的地產經紀人, 必須要非常謹慎小心,不要帶客人誤入這樣的陷阱, 良心會不安的。
這樣一個檢討的動作,只要透過買賣時的角色互換扮演, 就可以輕易的防範於未然。 當買主非常認真的想下單時, 這個值得深思的問題, 就必須放在心坎裡。當你在購入的時候,市場形勢可能非常好,你要問自己,賣家為甚麼在後市還看漲的樂觀氣氛, 想要賣屋呢?拋開自己現在衝昏頭的眼光,市場現在到底是個什麼樣的情況呢?如果市場不好了,這套房產會怎麼樣?筆者猶然記得, 大約在十年前, 一個座落在華人聚集喜瑞都市旁的小城市, 叫作阿提夏市。 這個城市的幅員不大, 市場上待售的物業也不多, 但是可以炒作的題材卻不少。 筆者觀察到, 在那個時候,市場上有幾個地產經紀人,暗地裡用賣方的角色吃貨, 順勢拉低市場上代售屋的存貨量, 藉以拉高房價,增加估價的價值。 無辜地買方,如果沒有警覺到這樣炒作, 就很容易買到一個超過市價許多的房屋。
許多買主在做購屋決定的時候,常常會忽略稅費、手續費以及其它費用。 而在不知不覺中, 忽略了最後買屋成交的總價,超過了自己的預算, 負擔非常的辛苦。許多人在計算購屋成本的時候, 忘掉計算,每年要交兩次的地產稅的固定開銷。 嚴格地來說, 地產稅應該平均分擔在每月的稅費, 你才不會忽略這個費用的存在。對於稅務局而言, 除非這套房子的用途,是為非營利組織使用以外,幾乎每套房產都需要繳稅。同時, 另外一個暗藏的費用,是社區委員會對於每棟房子的要求。 一個正派經營的社區委員會,定期會對房屋進行評估, 確保房屋的品質是符合社區的要求標準。在實務經驗上, 筆者常常發現,有些檔次非常高級的社區, 對於每棟房子的品質要求是非常嚴格的。 動輒就要求屋主重新油漆,換新屋頂, 甚至要求業主重新設計前院的景觀。 這些費用積少成多,也是一筆驚人的開銷。
在房屋成交的前夕, 產權公司除了要確保房產稅已經付清, 還要確定社區委員會的評估,從一開始到現在就是清晰的, 賣主沒有延遲一些要求的修理。 一個盡職的地產經紀人, 在交屋以前向社區委員會查詢, 有甚麼應完成的工作賣主還沒有完成。如果有任何的疑慮,買主或者是地產經紀人,可以去諮詢市政廳或者上網查詢。如果你要購買共管公寓,可以去業主委員會諮詢相關情況。對房屋的評估, 常常會影響房屋的再次出售價值, 買方不可不留心。房屋的信息,比如財政信息,房屋狀況不確定,就會讓買家有顧慮。這是一個很重要的心理準備工作,在你開始看房之前,你需要確切地知道你能承受多少價格的房子。可以使用一些網上計算工具,但這些都是估計價格。你可以拿這些價格作參考,然後根據你的個人情況作調整。
這樣的調整是針對個人的狀況, 量身定做的。比如你現在每月支付的租金是多少?你支付的很輕鬆,還是有點緊張?你現在能負擔的租金,將是你將來能承擔的買房貸款還款的一個很好參考。一般的買家對於成交的費用, 大致可以有個估算及掌握。 但是,大多數的地產經紀人對於貸款的程序, 不是那麼的熟悉,也無法精確掌握最後貸款的費用, 很難對於自己的預算做一個精確控制。 一個保險的做法是,在決定下單前,可以先約見貸款機構,讓他們預先批准你能負擔得起的貸款。請記住,用比預批的貸款低一些的金額,要比高於預批的金額來的有保障。說的更保守一點,您也不必把你預先批准的貸款額度,全部用光。如果放款銀行願意借你四十萬, 大概購屋貸款的額度,維持在三十七,八萬, 那是一個比較安全的購屋策略。 不但為自己日後經濟上起伏預留空間, 也給自己有更多彈性的做法。
一旦你知道了你能借多少錢,下一步你就可以開始找房子了。但是不要過於樂觀, 是立於不敗之地的最基本底線。 也就是說,不要做一個超過自己能力的借貸, 才能經得起日後任何財務上的考驗。 筆者常常提醒買主, 那個確定你可以支付得起多少房貸天平,是立足於你今天到底真正能賺多少。也就是說,你和你的配偶的目前來源穩定的收入, 是不是真的可以在延續下去。放款銀行觀察借款者收入的穩定, 都是已過去兩年中的收入平均值為準。 筆者接觸到許多即將畢業於學校的大學生, 常常會對他將來的收入,過度的樂觀, 而做出誤判。例如,如果你在法學院的最後一年,不要假設你會在一兩年之內賺很多的錢,從而就去借更多的錢。如果你的太太可能將要升職,也不預先將她潛在的加薪,計算在你的貸款裏面。沒有人能預測未來,儘管你很可能明年的經濟狀況會好轉,但誰也不能保證這個加薪一定發生。而更壞的情形是, 如果你沒有賺到你在預期中可以得到的薪水, 在你找到下一份對你理想的工作前, 你是否能夠承擔其支付現在的貸款。