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漫談地產(貸款)系列之四十四 掠奪性貸款的真面目
開利地產負責人 李秉信
許多屋主常浸淫在購買物業時的喜悅, 而忽略了在貸款過程中保護自己的警覺性。 那就是不要借貸一個自己還不起的貸款。 用貸款業界的術語來說, 就是不要落入掠奪性貸款的陷阱中。 在貸款法規中對於「掠奪性貸款」(predatory lending)一詞, 是非常廣義而且涵蓋性的。 法規中包含了一系列房屋抵押貸款的操作方法, 以及隱藏性的詐欺技巧。掠奪性貸款公司通常會試圖給消費者施壓,使他們簽署無法償付的的貸款。 而且最可惡的是,這些貸款的承作, 只是貸款公司遂行自己利益的放款行為,並不是代表消費者最佳利益的貸款。通過虛假承諾和欺騙性銷售手段,在沒有機會審閱文件,和計算是否真正付得起貸款的狀況下,借貸人就被說服簽署貸款合約。這樣的契約猶如長期賣身契般, 讓借款者墜入無止境的苦海中。
掠奪性貸款最常被區分的科目, 可以分成高利率或是夾帶有高費用的放款。 這些放款清一色的特質是, 費用被附加到貸款金額中。 而這些高額預付費用,會降低或吃去了屋主的資產凈值(equity), 這些的行為猶如強盜在作搶刧, 這是掠奪性貸款」(predatory lending)的名稱緣由。貸款公司在放款貸款金額度時,通常只是以借款人的房屋資產凈值為基礎,而不考慮借款人是否有定期付款的能力。當借款人難以償還債務時,他們被鼓勵重新貸款,然後得到另一筆同樣難以負擔,既高費用又無經濟效益的貸款。這個高成本重新貸款的循環最終會耗盡屋主的資產凈值,造成喪失抵押贖回權。
加州的貸款法律是非常嚴格禁止掠奪性貸款, 其中在法規中具體做法包括:貸款公司必須詳加考慮每一個放款的合適性, 也就是並不是每一種貸款都適合每一個人。 由其向借貸人提供一個,他/她根本無力償還的貸款,在貸款法規上是一個詐欺的行為。 另外一種非常普徧的貸款詐欺, 稱作翻轉(flipping)。 依其字義解釋, 借款者頻繁進行重新貸款以抵償現有貸款, 一般而言,這是來自人為操控。 也就是說在借貸人有資格獲得較低利率和費用的情況下,貸款公司向借貸人提供較高利率和費用的貸款,讓借款人多付擔不須支付的費用, 這樣的作法是一種貸款詐欺行為。 此外, 把借款者不須支付的費用,包裝在貸款中, 甚至更惡劣的行為是, 在未經借貸人的同意前提下,銷售附加產品,以及收取過多費用, 這些都是貸款詐欺行為。
某些社群的屋主,尤其是老年人或少數族裔,對於美國貸款法規不是那麼熟捻,特別有可能成為掠奪性貸款公司的目標。但是在現行的貸款市場中, 詐欺行為橫行,幾乎任何人都可能會成為這種惡劣貸款方法的獵物。以下幾種驗證方式是筆者建議貸款者保護自己的方法:首先貸款者必須非常清楚了解自己能負擔的金額;選擇口碑佳、有執照的貸款經紀人/貸款公司;了解貸款申請和合約;是提防掠奪性貸款常用的手段。、此外, 在經過不厭其煩的比較過程以後,作出明智的決定是貸款者最佳的防御武器。一般而言, 這些詐欺貸款都隱藏在五花八門, 令人眼花撩亂的貸款產品中,提防這些掠奪性貸款的最佳保護手段, 是與其他貸款公司相比。
這是一個判斷貸款詐欺的技巧,許多高利率和費用超高的貸款產品, 都會以一種掛羊頭賣狗肉的方式, 吸引消費者上鈎。抵押貸款經紀人或貸款公司常會在媒體上, 或是貸款廣告中,有意提供一些吸引人,但未能實際提供的貸款條件,然後向借貸人施壓,讓他們簽署更昂貴,並有隱藏收費的合約。另外一種貸款詐欺是和上門高壓推銷結合在一塊。在市面上一些非常流行,專門推銷和家居改善合約或窗簾和地毯等的安裝合同, 常常和房屋資產淨值貸款綁在一起, 讓借款者在不警覺的情境下,簽下高利率和高費用的貸款契約。
這種貸款詐欺和上門高壓推銷結合在一塊的產品, 常常會利用與您有相似背景的銷售人員,試圖用各式各樣的渠道, 來取得您的信任。這種手法時常被用來哄騙屋主,讓借款者得到虛假的安全感,造成因為信任而做決定,而不是在知識和理解的基礎上作出決定。例如一些聲稱「沒有工作!沒有信用!沒有問題!您還是有資格用房屋資產凈值拿到貸款。」的郵件、電台和電視廣告。這些廣告鼓勵您用房子去冒險。如果您付不起月付款,您將失去房子!如果聽起來太好,不像是真的,極有可能就不是真的。
貸款詐欺常常利用高壓銷售手法,要求您立刻簽署貸款合約, 沒有任何仔細思量的時間。如果今天提供的條件很好,那在你審閱合約並諮詢有相關知識,及並非參與在交易中的顧問後,所提供的條件也應該一樣不變。這時候有一種詐欺行為就出現了, 借款人須非常警惕這樣的經紀人:當您要申請高利率/ 高收費房屋貸款時,經紀人企圖讓您轉向房屋淨值貸款(HELOC)。這些貸款沒有提供與「受保護貸款」相同的保護方法。如果您沒有要求HELOC,而經紀人積極推銷房屋淨值貸款,他或她可能試圖鑽這種受保護貸款法的漏洞。在現行貸款法規的規定,經紀人有責任與您討論各種可能的貸款選項,並告訴您各種貸款的優缺點。您不應該被迫或被牽制申請對您不合適或負擔不起的貸款。當經紀人游說及引導借款人,借貸一個超過自己能力能付擔的淨值貸款, 其實經碰到了貸款詐欺的紅線。
此外了解您的負擔能力, 明智地管理您的金錢,是避免貸款詐欺的最佳方式。因為您的信用歷史是您的個人責任。仔細查看您的收入和支出,並務必在您的預算範圍之內借款! 如果您購買房屋,通常,您必須有足夠的存款,足以支付購買價格5% 到 20%的首期付款,外加此價格3% 到 7% 的成交費。如果您沒有首期付款,您可能有資格獲得各種政府計劃所提供的貸款。不要虛報您的收入或提供虛假資訊以獲得貸款資格,因為貸款公司的借貸人資格是根據個人或家庭必須賺得的用以負擔抵押貸款還款的數目來決定的。
也不要依賴於以後收入的增加,因為未來是不確定的,可以確定的是,如果您因為不可預見的事情無法還款,您可能面臨失去您的房屋以及您所有已償付的貸款金額。法律要求貸款經紀人和貸款公司告訴您,您有權查閱您的信用評分以及影響您信用評分的關鍵因素。您應索取一份信用報告副本,以查核報告是否正確反映您的信用歷史。自2002 年7月1日起,加州也有管理高利率/高收費貸款的法律。該項法規包含有關期末整付付款、提前還款罰金、借貸人償付貸款的能力及其他方面的規定。它同時要求貸款應為消費者帶來切實利益。
除了某些特別例外情況之外,一個 「受保護的貸款」 是消費者的信用交易,借貸人用一至四個借重人用以作為主要住宅的房屋作擔保,年利率比類似條款的國庫證券收益超出8個點數或以上,或者在成交時或成交前,消費者應支付的總點數和費用將超過總貸款金額的百分之六。當中受保護的最高金額為最新 Fannie Mae單個家庭第一抵押貸款符合條件貸款限度。
許多屋主常浸淫在購買物業時的喜悅, 而忽略了在貸款過程中保護自己的警覺性。 那就是不要借貸一個自己還不起的貸款。 用貸款業界的術語來說, 就是不要落入掠奪性貸款的陷阱中。 在貸款法規中對於「掠奪性貸款」(predatory lending)一詞, 是非常廣義而且涵蓋性的。 法規中包含了一系列房屋抵押貸款的操作方法, 以及隱藏性的詐欺技巧。掠奪性貸款公司通常會試圖給消費者施壓,使他們簽署無法償付的的貸款。 而且最可惡的是,這些貸款的承作, 只是貸款公司遂行自己利益的放款行為,並不是代表消費者最佳利益的貸款。通過虛假承諾和欺騙性銷售手段,在沒有機會審閱文件,和計算是否真正付得起貸款的狀況下,借貸人就被說服簽署貸款合約。這樣的契約猶如長期賣身契般, 讓借款者墜入無止境的苦海中。
掠奪性貸款最常被區分的科目, 可以分成高利率或是夾帶有高費用的放款。 這些放款清一色的特質是, 費用被附加到貸款金額中。 而這些高額預付費用,會降低或吃去了屋主的資產凈值(equity), 這些的行為猶如強盜在作搶刧, 這是掠奪性貸款」(predatory lending)的名稱緣由。貸款公司在放款貸款金額度時,通常只是以借款人的房屋資產凈值為基礎,而不考慮借款人是否有定期付款的能力。當借款人難以償還債務時,他們被鼓勵重新貸款,然後得到另一筆同樣難以負擔,既高費用又無經濟效益的貸款。這個高成本重新貸款的循環最終會耗盡屋主的資產凈值,造成喪失抵押贖回權。
加州的貸款法律是非常嚴格禁止掠奪性貸款, 其中在法規中具體做法包括:貸款公司必須詳加考慮每一個放款的合適性, 也就是並不是每一種貸款都適合每一個人。 由其向借貸人提供一個,他/她根本無力償還的貸款,在貸款法規上是一個詐欺的行為。 另外一種非常普徧的貸款詐欺, 稱作翻轉(flipping)。 依其字義解釋, 借款者頻繁進行重新貸款以抵償現有貸款, 一般而言,這是來自人為操控。 也就是說在借貸人有資格獲得較低利率和費用的情況下,貸款公司向借貸人提供較高利率和費用的貸款,讓借款人多付擔不須支付的費用, 這樣的作法是一種貸款詐欺行為。 此外, 把借款者不須支付的費用,包裝在貸款中, 甚至更惡劣的行為是, 在未經借貸人的同意前提下,銷售附加產品,以及收取過多費用, 這些都是貸款詐欺行為。
某些社群的屋主,尤其是老年人或少數族裔,對於美國貸款法規不是那麼熟捻,特別有可能成為掠奪性貸款公司的目標。但是在現行的貸款市場中, 詐欺行為橫行,幾乎任何人都可能會成為這種惡劣貸款方法的獵物。以下幾種驗證方式是筆者建議貸款者保護自己的方法:首先貸款者必須非常清楚了解自己能負擔的金額;選擇口碑佳、有執照的貸款經紀人/貸款公司;了解貸款申請和合約;是提防掠奪性貸款常用的手段。、此外, 在經過不厭其煩的比較過程以後,作出明智的決定是貸款者最佳的防御武器。一般而言, 這些詐欺貸款都隱藏在五花八門, 令人眼花撩亂的貸款產品中,提防這些掠奪性貸款的最佳保護手段, 是與其他貸款公司相比。
這是一個判斷貸款詐欺的技巧,許多高利率和費用超高的貸款產品, 都會以一種掛羊頭賣狗肉的方式, 吸引消費者上鈎。抵押貸款經紀人或貸款公司常會在媒體上, 或是貸款廣告中,有意提供一些吸引人,但未能實際提供的貸款條件,然後向借貸人施壓,讓他們簽署更昂貴,並有隱藏收費的合約。另外一種貸款詐欺是和上門高壓推銷結合在一塊。在市面上一些非常流行,專門推銷和家居改善合約或窗簾和地毯等的安裝合同, 常常和房屋資產淨值貸款綁在一起, 讓借款者在不警覺的情境下,簽下高利率和高費用的貸款契約。
這種貸款詐欺和上門高壓推銷結合在一塊的產品, 常常會利用與您有相似背景的銷售人員,試圖用各式各樣的渠道, 來取得您的信任。這種手法時常被用來哄騙屋主,讓借款者得到虛假的安全感,造成因為信任而做決定,而不是在知識和理解的基礎上作出決定。例如一些聲稱「沒有工作!沒有信用!沒有問題!您還是有資格用房屋資產凈值拿到貸款。」的郵件、電台和電視廣告。這些廣告鼓勵您用房子去冒險。如果您付不起月付款,您將失去房子!如果聽起來太好,不像是真的,極有可能就不是真的。
貸款詐欺常常利用高壓銷售手法,要求您立刻簽署貸款合約, 沒有任何仔細思量的時間。如果今天提供的條件很好,那在你審閱合約並諮詢有相關知識,及並非參與在交易中的顧問後,所提供的條件也應該一樣不變。這時候有一種詐欺行為就出現了, 借款人須非常警惕這樣的經紀人:當您要申請高利率/ 高收費房屋貸款時,經紀人企圖讓您轉向房屋淨值貸款(HELOC)。這些貸款沒有提供與「受保護貸款」相同的保護方法。如果您沒有要求HELOC,而經紀人積極推銷房屋淨值貸款,他或她可能試圖鑽這種受保護貸款法的漏洞。在現行貸款法規的規定,經紀人有責任與您討論各種可能的貸款選項,並告訴您各種貸款的優缺點。您不應該被迫或被牽制申請對您不合適或負擔不起的貸款。當經紀人游說及引導借款人,借貸一個超過自己能力能付擔的淨值貸款, 其實經碰到了貸款詐欺的紅線。
此外了解您的負擔能力, 明智地管理您的金錢,是避免貸款詐欺的最佳方式。因為您的信用歷史是您的個人責任。仔細查看您的收入和支出,並務必在您的預算範圍之內借款! 如果您購買房屋,通常,您必須有足夠的存款,足以支付購買價格5% 到 20%的首期付款,外加此價格3% 到 7% 的成交費。如果您沒有首期付款,您可能有資格獲得各種政府計劃所提供的貸款。不要虛報您的收入或提供虛假資訊以獲得貸款資格,因為貸款公司的借貸人資格是根據個人或家庭必須賺得的用以負擔抵押貸款還款的數目來決定的。
也不要依賴於以後收入的增加,因為未來是不確定的,可以確定的是,如果您因為不可預見的事情無法還款,您可能面臨失去您的房屋以及您所有已償付的貸款金額。法律要求貸款經紀人和貸款公司告訴您,您有權查閱您的信用評分以及影響您信用評分的關鍵因素。您應索取一份信用報告副本,以查核報告是否正確反映您的信用歷史。自2002 年7月1日起,加州也有管理高利率/高收費貸款的法律。該項法規包含有關期末整付付款、提前還款罰金、借貸人償付貸款的能力及其他方面的規定。它同時要求貸款應為消費者帶來切實利益。
除了某些特別例外情況之外,一個 「受保護的貸款」 是消費者的信用交易,借貸人用一至四個借重人用以作為主要住宅的房屋作擔保,年利率比類似條款的國庫證券收益超出8個點數或以上,或者在成交時或成交前,消費者應支付的總點數和費用將超過總貸款金額的百分之六。當中受保護的最高金額為最新 Fannie Mae單個家庭第一抵押貸款符合條件貸款限度。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀