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漫談地產(貸款)系列之七十三 賣方市場的買屋秘訣
開利地產負責人 李秉信
最近個月以來, 美國經濟數據履創佳績。 不但是失業率節節下滑, 景氣回春, 成屋銷售率更是一枝獨秀。 許多市場上的買家以為, 當經濟狀況轉佳的時候, 就是進場的好時機。但是大家必須要留意的重要訊號是, 當民眾對經濟復甦信心大增時,代表著全美各地有許多城市, 會由過去買方挑三揀四的買方市場, 反轉成買方必須要追價的賣方市場。 筆者觀察到, 許多對市場不是很敏感的買家, 仍停留在過去橫天砍價的記憶裡, 因此買方再怎麼出價, 但很難有成交的時候。 殊不知, 當市場的結構改變時, 出價的策略也必須跟著改變, 否則出價者就會有很深的挫折感。 依據筆者的經驗,幾個可以觀察,是否房市進入買方市場的指標大致如下, 首先最重要的訊號是,房屋賣出時間很快。 也就是所謂的待售期變得很短。 尤其是許多本是在市場上滯銷的成屋, 似乎在一夜間一掃而空。 這樣的訊號, 往往是賣方市場即將啟動的前兆。
另外個賣方市場反轉的訊號是,買主願意出全額售價,或者加更高價購買。而且買方常常會發現, 當在準備出價合同時, 市場竟然也同時出現,願意對這棟物業出價的追逐者, 而且不在少數,也不挑剔。 很多人以為這叫作英雄所見略同, 真正的原因是,這些物業所處的地區, 大都是需求量大,卻房源不足,因此各路買方都在把握機會,洛杉磯就是其中的城市之一。在賣方市場下選購房屋,買主應先有心理準備:買主不太有機會仔細挑、慢慢選,因為要和很多其他買主競爭,出手快、狠、準,是必須要據有的條件。而且在出價時,一定得跳脫思維框架,也就是倒過來作。 當市場位處買方市場時, 許多買主習慣性的先成交後, 再慢慢比較放款銀行的貸款條件, 甚至可以把貸款條件放在契約中, 若是銀行的貸款條件不符期待, 還可以取消交易。
但在賣方市場時, 所有的時空環境已經完全不同了。 筆者有客戶對於橙縣爾灣的物業有興趣, 好不容易看到個自己喜歡的房子,在上星期的出價契約中,以全價出手。 但是賣方的回應姿態很高, 不但表明了出價者眾,要價加價, 更要求買方須在五天之內取消所有附加條件, 而且訂金直接匯入賣方戶頭。 以這樣的時限, 買方如果沒有事先準備妥當,那裡有足夠的時間, 四處訪價最好的貸款條件。 但是, 不接受賣方的條件, 就沒有機會買到心儀的物業, 而陷入天人交戰的兩難。說穿了,買賣本身本來就是個願打願挨的心甘情願, 願者上鉤不願者回頭, 正是這個道理。 嚴格來講,這樣的回價不能說是無理, 只能說是這就是賣方市場的特性。 買家如果想在賣方市場的眾追價者中脫穎而出, 承作貸款的作法就不同了。 買方須先把銀行准予貸款信件以及存款證明拿到手,配合買主的自備款, 就可以計算出自己可以負擔房價的範圍。
在物業市場轉變成賣方市場時, 好的產品壽命不長, 常像曇花一現般的稍縱即逝。 筆者就有客人常常歎氣到, 怎麼看到了喜歡的物業, 想回去看一次時, 物業就已經賣掉了。 而且過沒有多久, 相類似的物業, 又以更高的價錢出現在市場上, 讓人稀噓不已。在這樣多變化的市場輪替下, 聰明的買方, 不會因為要節省佣金, 自己找屋而因小失大。 一個比較穩扎穩打的作法, 就是找一位當地有經驗的地產經紀人,才能夠充份的掌握市場資訊。 買方在作決定時, 必須攤開所有現時會放到市場上求售的房屋,包括銀行屋、短售屋、經紀人口袋內的待售屋、別的買主退出回頭上市屋、屋主打算自售的房屋,一樣不可漏,當某一棟合適的房屋出現,立即出手寫購買單。當然,買主要在家中把功課作足,先行了解, 看到中意的物業, 能夠沒有遲疑,即時出手, 才不會有遺珠之恨。
在洛杉機房市裡作各種評估, 是多面性的。包括了房屋新舊、街道安寧、交通便利、就讀學校和市價行情, 有的人更在意當地的犯罪率, 以及就業機會是否多元。 如果買家是投資客, 就必須要瞭解物業所處的租屋環境, 是否能夠為租客所接受, 租屋市場是否供不應求。 否則買了物業以後, 放著養蚊子, 內心是會著急的。 能夠在賣方市場想要買到好的價錢, 又是個符合自己期待的物業, 並不是件簡單工作。 因此,除了要和自己所委託的地產經紀人能夠充份溝通, 瞭解自己的所需外, 經紀人夠專業,能夠適時提供及時資訊, 也是非常重要的決定因素。 換個角度說,買主識貨, 配合度高, 才有機會達陣。 以筆者這麼多年在物業市場的經驗觀察, 每個買到好物業的買家, 都是在各方面條件完美配合下, 才能心想事成。 而其中最重要的關鍵, 乃是在於買家不會錯失機會, 這是最重要的條件。
在賣方市場中,出價時「狠」一點,往上加價者,必定比殺價的買主成功機會高。畢竟, 沒有人願意在下個月付出更多的價金, 購買相同的物業。 很多人都不知道,在賣方市場中買房屋,是個曠日廢時的工作。換句話說,買主等於接下了一個半職工作,必須全心全力。 其中最重要的前提是, 買家必須要保持更大看屋時間彈性。 這個道理是很簡單的,身處賣方市場時,注意市場動態的買家實在太多, 而可以出價的物業相形太少。 因此只要有新屋上市, 詢問的電話就像潮水般的湧入。 最近筆者有個賣方客戶, 決定將上市的房子下市, 轉作房屋重新貸款。 就在筆者取消上市資訊的次日, 筆者的客戶接到了近二十通其他經紀人的電話, 表示可以代為賣屋。 更有經紀人在早上八時造訪, 希望取得代為銷授的授權。而這樣的環境, 在兩年前的買方市場, 是不可能發生的。
由此可見, 現在的在地產業裡的科技非常先進, 各式各樣的軟件充斥, 地產資訊服務公司也非常發達, 所以地產資訊實在是太公開, 太透明, 太快速。這樣的時空環境, 和十年前的地產市場比較, 實在是不能同日而語。 不但是有太多的買家,每一分鐘都在注意市場的動態,有心的地產經紀人也會用特殊的軟體,隨時截取市場最新的變化資訊, 才能夠即時提供給客戶, 在第一時間出手。 因此聰明的買方會常常和經紀人保持密切聯繫, 瞭解最新地產市場動態。 而且有經驗的經紀人, 喜歡在週末前將物業上市, 才能讓物業在假日期間, 得到最大的曝光率。 買家在下班後、假日,都要留意最新地產上市資訊,任何一日都可能會有理想的房屋推出來市場上。所謂「早起的鳥兒有蟲吃」,講的就是先出手的買主,得屋機會一定會比較高。
最近個月以來, 美國經濟數據履創佳績。 不但是失業率節節下滑, 景氣回春, 成屋銷售率更是一枝獨秀。 許多市場上的買家以為, 當經濟狀況轉佳的時候, 就是進場的好時機。但是大家必須要留意的重要訊號是, 當民眾對經濟復甦信心大增時,代表著全美各地有許多城市, 會由過去買方挑三揀四的買方市場, 反轉成買方必須要追價的賣方市場。 筆者觀察到, 許多對市場不是很敏感的買家, 仍停留在過去橫天砍價的記憶裡, 因此買方再怎麼出價, 但很難有成交的時候。 殊不知, 當市場的結構改變時, 出價的策略也必須跟著改變, 否則出價者就會有很深的挫折感。 依據筆者的經驗,幾個可以觀察,是否房市進入買方市場的指標大致如下, 首先最重要的訊號是,房屋賣出時間很快。 也就是所謂的待售期變得很短。 尤其是許多本是在市場上滯銷的成屋, 似乎在一夜間一掃而空。 這樣的訊號, 往往是賣方市場即將啟動的前兆。
另外個賣方市場反轉的訊號是,買主願意出全額售價,或者加更高價購買。而且買方常常會發現, 當在準備出價合同時, 市場竟然也同時出現,願意對這棟物業出價的追逐者, 而且不在少數,也不挑剔。 很多人以為這叫作英雄所見略同, 真正的原因是,這些物業所處的地區, 大都是需求量大,卻房源不足,因此各路買方都在把握機會,洛杉磯就是其中的城市之一。在賣方市場下選購房屋,買主應先有心理準備:買主不太有機會仔細挑、慢慢選,因為要和很多其他買主競爭,出手快、狠、準,是必須要據有的條件。而且在出價時,一定得跳脫思維框架,也就是倒過來作。 當市場位處買方市場時, 許多買主習慣性的先成交後, 再慢慢比較放款銀行的貸款條件, 甚至可以把貸款條件放在契約中, 若是銀行的貸款條件不符期待, 還可以取消交易。
但在賣方市場時, 所有的時空環境已經完全不同了。 筆者有客戶對於橙縣爾灣的物業有興趣, 好不容易看到個自己喜歡的房子,在上星期的出價契約中,以全價出手。 但是賣方的回應姿態很高, 不但表明了出價者眾,要價加價, 更要求買方須在五天之內取消所有附加條件, 而且訂金直接匯入賣方戶頭。 以這樣的時限, 買方如果沒有事先準備妥當,那裡有足夠的時間, 四處訪價最好的貸款條件。 但是, 不接受賣方的條件, 就沒有機會買到心儀的物業, 而陷入天人交戰的兩難。說穿了,買賣本身本來就是個願打願挨的心甘情願, 願者上鉤不願者回頭, 正是這個道理。 嚴格來講,這樣的回價不能說是無理, 只能說是這就是賣方市場的特性。 買家如果想在賣方市場的眾追價者中脫穎而出, 承作貸款的作法就不同了。 買方須先把銀行准予貸款信件以及存款證明拿到手,配合買主的自備款, 就可以計算出自己可以負擔房價的範圍。
在物業市場轉變成賣方市場時, 好的產品壽命不長, 常像曇花一現般的稍縱即逝。 筆者就有客人常常歎氣到, 怎麼看到了喜歡的物業, 想回去看一次時, 物業就已經賣掉了。 而且過沒有多久, 相類似的物業, 又以更高的價錢出現在市場上, 讓人稀噓不已。在這樣多變化的市場輪替下, 聰明的買方, 不會因為要節省佣金, 自己找屋而因小失大。 一個比較穩扎穩打的作法, 就是找一位當地有經驗的地產經紀人,才能夠充份的掌握市場資訊。 買方在作決定時, 必須攤開所有現時會放到市場上求售的房屋,包括銀行屋、短售屋、經紀人口袋內的待售屋、別的買主退出回頭上市屋、屋主打算自售的房屋,一樣不可漏,當某一棟合適的房屋出現,立即出手寫購買單。當然,買主要在家中把功課作足,先行了解, 看到中意的物業, 能夠沒有遲疑,即時出手, 才不會有遺珠之恨。
在洛杉機房市裡作各種評估, 是多面性的。包括了房屋新舊、街道安寧、交通便利、就讀學校和市價行情, 有的人更在意當地的犯罪率, 以及就業機會是否多元。 如果買家是投資客, 就必須要瞭解物業所處的租屋環境, 是否能夠為租客所接受, 租屋市場是否供不應求。 否則買了物業以後, 放著養蚊子, 內心是會著急的。 能夠在賣方市場想要買到好的價錢, 又是個符合自己期待的物業, 並不是件簡單工作。 因此,除了要和自己所委託的地產經紀人能夠充份溝通, 瞭解自己的所需外, 經紀人夠專業,能夠適時提供及時資訊, 也是非常重要的決定因素。 換個角度說,買主識貨, 配合度高, 才有機會達陣。 以筆者這麼多年在物業市場的經驗觀察, 每個買到好物業的買家, 都是在各方面條件完美配合下, 才能心想事成。 而其中最重要的關鍵, 乃是在於買家不會錯失機會, 這是最重要的條件。
在賣方市場中,出價時「狠」一點,往上加價者,必定比殺價的買主成功機會高。畢竟, 沒有人願意在下個月付出更多的價金, 購買相同的物業。 很多人都不知道,在賣方市場中買房屋,是個曠日廢時的工作。換句話說,買主等於接下了一個半職工作,必須全心全力。 其中最重要的前提是, 買家必須要保持更大看屋時間彈性。 這個道理是很簡單的,身處賣方市場時,注意市場動態的買家實在太多, 而可以出價的物業相形太少。 因此只要有新屋上市, 詢問的電話就像潮水般的湧入。 最近筆者有個賣方客戶, 決定將上市的房子下市, 轉作房屋重新貸款。 就在筆者取消上市資訊的次日, 筆者的客戶接到了近二十通其他經紀人的電話, 表示可以代為賣屋。 更有經紀人在早上八時造訪, 希望取得代為銷授的授權。而這樣的環境, 在兩年前的買方市場, 是不可能發生的。
由此可見, 現在的在地產業裡的科技非常先進, 各式各樣的軟件充斥, 地產資訊服務公司也非常發達, 所以地產資訊實在是太公開, 太透明, 太快速。這樣的時空環境, 和十年前的地產市場比較, 實在是不能同日而語。 不但是有太多的買家,每一分鐘都在注意市場的動態,有心的地產經紀人也會用特殊的軟體,隨時截取市場最新的變化資訊, 才能夠即時提供給客戶, 在第一時間出手。 因此聰明的買方會常常和經紀人保持密切聯繫, 瞭解最新地產市場動態。 而且有經驗的經紀人, 喜歡在週末前將物業上市, 才能讓物業在假日期間, 得到最大的曝光率。 買家在下班後、假日,都要留意最新地產上市資訊,任何一日都可能會有理想的房屋推出來市場上。所謂「早起的鳥兒有蟲吃」,講的就是先出手的買主,得屋機會一定會比較高。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀