漫談地產(貸款)系列之三十九  當心修改貸款群體聯合訴訟的風險(2)

       開利地產負責人 李秉信

貸款詐欺是一個直存在地產界中的嚴重問題。 貸款詐欺手法翻新， 層出不窮。 但是它的目的是很簡單的， 不外乎藉著物業仍有的淨值， 詐騙這些淨值可以轉換成的現金。 或者， 這些騙徒看到借款人因為還不出分期付款， 似乎走到窮途末路， 狗急跳牆的地步。 前兩年， 這些騙徒的手法是虛擬出，他們有能力可以和銀行談判， 或是可以修改他們現有的貸款金額， 降低付款額度， 甚至不用還的貸款。 拿了貸款人的預付費用後， 就人間消失， 或是拿錢不辦事。 不但躭誤了借款人可以修改貸款的最佳良機， 甚至因此而讓借款人失去物業。

    在今年， 筆者發現在地產界中出現了一種非常吸引借款人的廣告。 就是這些所謂抵押貸款人， 可以用群體的力量， 藉由律師細讀借款人貸款文件上， 在銀行有交待不清， 或語焉不詳的條文上和銀行談判。 甚至提出貸款折扣的解決對策， 要求銀行降低貸款額度或者是貸款利率。 甚至有些律師要求借款人預付一筆可觀的訴訟費用， 代表借款人遂行「群體聯合訴訟」投訴銀行。 其實這些手段的作法， 最原始的用意， 是為了要爭取借款人的權益。 但是有些不肖之徒， 掌握了借款人急病亂投醫的心態。 將集體訴訟的獲利作過度的包裝。 讓消費者誤以為只要付擔這些法律費用， 就可以得到不成比例的回報。 殊不知這些作法是可疑的， 甚至這些虛假的聲稱， 都是一種詐欺的行為。

     這些詐騙手法的聲稱和推銷方式幾乎都是層出不窮，千篇一律包括以下的說辭：

1。 他們強調你可以自由參與， 以你貸款人的身份，作出的群體聯合訴訟或集體訴訟的求償。然後便可安坐家中。你不用向貸款人還款。

2。 他們美化了訴訟的判決， 那就是你可完全撤銷你房屋的抵押貸款。

3。在提出訴訟後，你的付款責任和對你的物業的查封程序，會馬上停止。

4。訴訟可剝奪銀行貸款人的權力。

5。陪審團會作出讓你得益的判決。

6。訴訟會給你一些時間，使你繼續在你的房屋中居住。

7。訴訟會賦予你解除你的房屋貸款的權利，或減少本金。

8。訴訟可協助你修改房屋貸款。你可以在貸款修改程序中更推進一步。

9。會使用重要有力的訴訟律師來進行訴訟。

    而且他們非常美化的描述,訴訟律師會向貸款人倒戈,並為業主取得現金補償。筆者甚至看到， 在一個互聯網廣告中，宣傳品信誓旦旦指出：「假如銀行無法提供他們在你的房屋擁有權益的文件，你可取得的補償是能完全抵消抵押貨款，換句話說，在你的貸款被塗消後， 你的物業即是一間無負債的房屋。又或，在最差的情況下，你也可獲得補償，使你的貸款本金減至市值的 80%並使你可在整個貸款期中享用 2% 的利率」。

     許多欠款的貸款人， 往往讓這些只想騙你錢的人的花言巧語騙倒。其實，以上所說的情況，在某些特別個案中可能是真的，但不見得通用在你的案例上。 尤其是每一個判決結果，需要視乎在法庭或陪審團前所提供的事實和證據，並在自由心證下， 才會作出決定。 而且在訴訟過程中， 講究必須有真憑實據， 不可以造假。借款人必需小心分析當中每一個個案，來決定這樣案例是否百分百通用在借款人的現狀上。 也就是如果你用相同的案由作出控訴，或參與集團或是團體聯合訴訟。 這樣的案子是否對你或你的情況有任何價值。

     而且更重要的是， 借款人須小心衡量這些聲稱， 和評估每個訴訟的可行性。因為參與集體訴訟， 律師可能需要你要付出法律費用或其他服務費用。而這些費用通常是在法律行動進行前收取的。 (舉例： 需要先付大量聘用訂金) 。在現實的法律程序上，這些訴訟不但費時 (要有正式的程序如宣誓作證、質詢、要求呈交文件、要求承認指控、申請法庭判令等等) ，費用昂貴，而且對方通常都會極力抗辯。同時我們無法保證或承諾訴訟的判決結果。就算貸款人或貸款抗辯人敗訴，他們也可以上訴，而整個程序可能需要幾年。而且也沒有統計和實質的數據支持這些集體訴訟和群體聯合訴訟,可達到推銷者所保證的結果， 即使訴訟是由有牌、合資格及受訓練的律師進行。

    此外， 想要進行訴訟的借款人， 須要留意以下兩個重點， 來評估自己勝訴的機會有多大：

第一，即使我們假設律師，可找出你的貸款人在貸款事宜中的欺詐或其他違法行為。 但是在貸款市場的現狀是，你的貸款可能是由一些投資者擁有，而不是你的貸款人。這些投資者肯定會說你對你的原貸款人的指控不適用於投資者 (購買你貸款的人士) 。即便你的貸款人仍是貸款的擁有人，假如你逾期未有支付還款，在沒有法院判決或法令的情況下，他們無法律責任修訂你的貸款和停止查封程序。就假如他們敗訴，如以上已提到，他們也能上訴。而且，最後能發現的違法行為只可能是小事或不重要的，對你的情況不會有很大的改善。

其次，而且重要的是，並非每一名業主都可以取得貸款修訂，和其他形式的查封救援，而目前在加州，「成功率」也非常低。這就是訴訟宣傳騙徒乘虛而入並說服助你渡過難關的原因。他們作出虛假的聲稱，或指出他們可保證停止正在進行的物業查封，使你的房屋可以完全免除任何抵押貸款。他們作出看似高深但其實空洞的承諾，就他們的成功訴訟作出誇大或誇張的聲稱。最後的目的是向你收取聘用訂金，並騙你的錢。

   借款人能夠預防不受詐騙重點，在於時刻提防，同時小心查核律師的資料（知道你現正或可能和誰交手）， 同時在進行訴訟前，多做一點功課 (才可以避開訴訟宣傳騙局的手段)。 尤其在開始決定要委託律師與關係前，或是在繳付「法律」費用或訴訟服務費用前，查清楚為你提供服務的律師姓名。你可到州律師公會的網站查核，網站是www.calbar.ca.gov.確保你清楚知道他們是否有加州律師公會發出的執照。如有，則查核他們是否曾被紀律處分。到商業改進局 (Better Business Bureau) 進行查核，查詢該局是否有關於這律師、法律事務所或市埸推廣公司的投訴 (請記住：只有持牌的律師才能提供法律服務)。也請注意，這只是你要查核的來源之一，因為這家訴訟服務供應商可能是新開業的，以至商業改進局沒有或只有少量有關他們的資料 。

     在互聯網上使用谷歌（Google）或其他搜索引擎查一下。你可能在搜尋過程中得到驚喜。很多時，受害的消費者都會把他們的情況，經歷和警告在網上發出，而且會比刑事，民事和行政執法行動早很多。同時，你應就他們的訴訟經驗、客戶和成功個案向他們發問大量具體而詳盡的問題。 例如，你應問他們曾提出及處理多少次有關抵押貸款的聯合訴訟或集體訴訟，包括經審訊和庭外和解的。要求他們提供曾提出的訴狀和所謂成功案例的新聞故事。要求他們提供現有和以往「滿意」顧客的名單。假如他們提供有關名單，應致電聯絡並詢問這些前客戶是否會再次使用該律師或律師事務所的服務。詢問是否為集體訴訟或聯合訴訟的專家，以及他們擁有什麼專業的資格。然後問他們具體而言會為你做什麼 (他們會提供哪一些具體的服務，以及費用及收費)。請他們以書面的方式列出來，然後花時間來完全明白律師－客戶間

    詳細檢視合約的內容是個根本之道，委託人在使用服務前， 必須了解最終能得到的結果。請緊記經常要求索取你所有已簽署文件的副本。這些抵押貸款救援騙局，擅於向絕望的消費者推銷有關抵押貸款的虛假希望。騙徒在舊的手法無效後，就會改變和轉換新的辦法。而現在他們就推銷經聯合訴求或集體訴訟的成功案例。委託人必須小心，用你的理性分析來保護自己，不要貪小便宜， 誤判情勢。如有人在代你進行任何服務前，即事先向你要求支付費用。 借款人要特別小心。最重要的是：別讓騙徒拿走你的血汗錢。