漫談地產(貸款)系列之五十四  簡介美國房屋租賃法(3)

開利地產負責人 李秉信

           許多剛在美國投資物業， 新手上路， 剛當房東的華人業主。 常常覺得房客欠錢不是什麼大不了的事。 只要像討債公司般， 三天兩頭的出入出租物業， 就可以向房客索取欠租。 甚至有的業主惡言相向， 擅自更換房客的門鎖 ， 惹來無謂的糾紛。殊不知在美國租賃法中， 對於房客私人權利的保護是很嚴格的。房東若是想進入已出租住宅，必須在兩天前通知承租人，而且並需選擇適當的時間進入。 在地產買賣的實務上， 對於屋主想出售已有出租房客的物業時，地產經紀人和屋主更須留意法律上所規定房客的權利， 除非事先約定， 法令上 並不允許隨時都可以讓買方看屋。 房東為出售或承租該屋而帶人進入，必須要於一天以前告知房客。 不可以隨心所欲的想進就進， 那是會侵犯到房客的權利。

        在另外一方面， 出租物業若有設備故障及損壞， 房東為修繕、改良或提供其他住宅服務而進入該住宅，依法，承租人若無適當理由不得拒絕。有些房東自作聰明， 為了方便自己可以任意進出， 擅自更改合約。規定房東得隨意進出已出租住宅，此規定將不具法律效力。 房客依法仍是擁有房客權。但是對於緊急事件發生， 例如火災和水災， 或者是緊急意外發生的時候， 房東來不及通知房客， 仍是可以進出物業。 當承租人拋棄租賃權利時（abandonment），或者是承租人無理由的消失， 以致於租約判決取消時，房東無須通知即可進入該住宅。這些在事先通知房客進入出租物業的時間， 以及在法律上規定兩造的權利， 房東須瞭解及掌握， 避免無謂的糾紛， 也能夠維護自己的權利。

      我們研究現行制式的租賃契約， 條文雖然眾多， 文字多有講究。 但是絕大部份的條文，都在規範兩造居住使用階段期間，承租雙方應承擔的權利和義務。 同時在租約未到期或已到期前， 兩造想作契約內容變更時， 該遵守的程序。 和房屋修繕與管理的法條， 也是雙方在簽訂契約時， 必須交待清楚的條款。 這些相關規定雖然繁複， 但是有一個很重要的原則， 貫穿在整本契約條款中。 那就是房東有義務依據房屋租賃法之精神，必須提供不危害承租人健康與安全的住宅單元。但必須注意的是，房東並無責任對承租人損壞之設備負擔修繕費用（亦即房東負有應儘速修繕的責任，但可向承租人收取費用）。房客須盡其努力， 維護相關設備的可用性。

      但是房東有個無可推諱的義務， 那就是維護建築結構與設施的妥善。加州法律規定， 對於維護住宅的冷氣及暖氣設施必須可用，足以合理抵擋氣候之變化， 有非常嚴格的規定。法條中規範房東必須提供必要的暖氣、電汽、冷熱水設備， 否則會違法。每個出租物業的單位， 依法必須提供垃圾清理設備， 以維持大廳、樓梯間等公共空間的清潔與安全。除獨棟住宅承租戶自行負責以外，房東如果出租多單位集合住宅，應維繫住宅不受有害人物侵擾。出租物業除正常折舊及損壞情況外，住宅單元應維持與承租人遷入時相同的品質。電汽、幫浦、暖氣與其他出租時所提供之設備，應持續維持在可以使用的狀態。若有故障， 房東應即時修復， 不要拖延。 否則事後追究起來， 房東會得不償失。

      因此這是一個很重要的動作， 兩造在簽訂租賃契約時，應將房東或代理人之姓名地址， 清楚的告知承租人。這是個在實務上的案例， 房東不想向房客透露自己的電話及地址， 只用郵箱號碼代替。 日後雙方有了爭執， 房客一口咬定不知道房東的即時聯絡方式， 所以無法在暖氣不作用時， 即時通知房東， 而讓房客的權益受損。 房東怕告知自己的聯絡方式， 反而因小失大的讓自己陷入糾紛中。往後在追究房東為何新住戶遷入時， 沒有提供暖氣的指控上， 陷入百口莫辯的處境。 依照加州住宅法規， 房東應將熱水器設定在華氏120度。新住戶遷入時， 房東應確保火災感應器處於可使用狀態， 讓房客的生命安全得到。現在最新的規定是， 房東應裝設一氧化碳感應器， 偵測是否有瓦斯外洩的障礙發生。

     房東進行對出租住宅的修繕，也是有法律程序及時效上的講究。 房東須仔細研究和掌握， 才不會觸法。有關住宅修繕事宜，主要區分為承租人對房東提出告知（required notice），以及承租人在房東不願進行修繕時的選擇（tenant''s options）。當承租人發現住宅出現必須修繕的問題時，必須以書面方式告知房東或管理人，並且適當的描述問題狀況。房東或管理人在收到維修通知後，依據不同問題有不同的處理時間，例如冷熱水、暖氣、電源等相關問題，必須在24小時內進行處理，至於由房東提供的冰箱、電爐、幫浦設備等，則應在72小時內處理，其他問題則需要10天以內處理。

       如果房東在法定時間內未處理，承租人可進行以下數種選擇：遷出住宅：承租人可立即以書面通知房東並遷出該住宅，且依法擁有取回預先支付租金與押金之權利。房客的居住權利， 如果因為房東延遲修繕而受損， 可以提出訴訟或是仲裁。 法律程序的進行， 大概有如下的幾種選擇。 首先，承租人可透過訴訟來要求房東進行住宅修繕（此種訴訟不能在小額賠償法庭（Small Claim Court）進行），或經房東同意後採取仲裁方式處理。房客也有選項，可以自行聘請工匠修繕。 當承租人決定可自行處理時，可以自租金中扣除修繕費用。 （此類做法不能用於要求房東提供垃圾筒一類的事務。）這樣的案例， 常常和房客拖欠房租交錯發生。 在實務上， 欠租房客常會主張， 因為房東不修理故障設施， 因此用房租來修理損壞設備。 兩造爭執的重點， 乃在於修繕的程序， 是否有依照法定程序進行。

    此外，以10天處理時間的情況而言，承租人必須在處理時間屆滿，或通知送達五日以上方得自行處理，並於租金中扣除費用，且房東有權檢視修繕成果是否適宜。如果該項修繕工作必須聘請具備專業證照之技師，但承租人所聘請的人並非具備此項證照，則對於每件修繕的租金扣除以一個月租金為限，且在12個月內以兩個月租金為限。如果該項修繕涉及數個承租人，各承租人得聯合進行前述工作，並分別按比例抵扣租金。承租人自行修繕：如果修繕工作不涉及專業證照，承租人得自行修繕，並且將材料與工資成本自租金中扣除，但其前提仍是房東得知問題而未於規定時間內進行處理。此種方式的修繕費用不得超過半個月租金，且於12個月內以此種方式修繕之總費用不得超過一個月租金。

      此外，當房客主張自行修理的時候，房東有權進行檢視工程的進度是否如實。 而且所有修繕必須符合法令規定，該申請市政府許可的工程， 在未核準以前，房客也不可以逕行開工。 而且承租人必須負擔合宜修繕的責任， 保括工程的保險， 施工人的勞工傷害險等。可以說是， 房客承擔的責任是很重的。 而且扣繳租金不得直接交付施工者， 須交由付款中間人（Escrow）， 以公正的方式交付。 從這個角度來看， 若是房客用自行修繕的理由，當作欠租的主張時， 須負擔舉證責任。承租人已告知房東問題，且經過政府相關部門確認，而房東未於規定時間內處理時，此時承租人得將租金存放於付款中間人帳戶。此部份亦涉及有關付款中間人制度相關規定， 房客必須要掌握才不會理虧。