物業管理資產理財系列之二 買房契約的基本認識
開利地產負責人李秉信
對於許多首次購屋者而言， 房地產的交易常常是他人生裡， 最大的投資項目。 在加州房地產法規裡規定，每宗買賣，在法律上都構成一個契約關係，而房地產交易只有書面合約才有法律效力。在買賣房屋時，口頭上的合約是無效的；口說無憑的約定， 常常引發日後永無止盡的訴訟糾紛。
任何房屋買賣合約必須白紙黑字，詳細的列出買賣細節；而且在房地產的書面條文中， 最為重視時效的講究， 例如在出價契約中， 對方如果沒有在三天內回復， 出價契約就失效。 買賣雙方在進入公證契約以後， 買方須在七天之內提供賣方貸款資料， 在十七天內完成建物檢查。
同樣，一年以上的租約也需要有書寫的合約。由以上幾個例子， 我們可以有個初步的瞭解， 整個地產契約， 都是由時效性所連貫的。 正因為房地產契約制定非常嚴謹， 而且條文中充滿著在各種預設情境下， 買賣雙方的權利義務。 甚至在任何一方不履行條約時， 進行仲裁及訴訟的步驟， 都規定非常清楚。
因此每一份地產契約， 都應該化點時間， 瞭解每個條文的架構。 許多買方常有這樣的經驗， 在經紀人的催促下， 常常看也不看的簽訂出價契約， 這樣的作法是有風險的。因此，當買方拿到合約時，請不要急著簽署。在法律上規定，買方擁有“契約審閱權”，保證有足夠的時間去充分理解合約的所有細節。
簽署前，買方一定要完完全全瞭解合約，因為在房地產買賣過程中引起糾紛而導致訴訟時，“我不理解合約的內容”，並不能作為推翻合約的理由。請記得，買方如發現合約有任何不明白的細節時，務必諮詢專業人士，在完全理解合約後，再決定是否簽署。
在買賣房地產時，常引起糾紛的案例， 常常來自於買賣雙方， 對於屋況的認知， 各有不同的堅持。賣方也要注意加州民事法第1102條(CA Civil Code§1102) ，規定賣方必須填寫房屋狀況報告(Disclosure Statement) ，詳細列出房子的所有狀況。就算房子有任何瑕疵，賣方也要誠實交代房子的所有缺陷。
誠實交代缺陷，可能會影響房子的市場價值，但賣方若故意隱瞞而造成買方損失，買方有權向賣方索償。為了避免交屋後的糾紛及訴訟，賣方必須從實及詳細填寫房屋狀況報告。但是在今日房地產交易的現況是，當成交契約進入公證行以後， 賣方經紀常常拿著一疊的屋況告白書， 要求業主填寫。
許多賣主歡喜於物業的高價成交， 匆匆忙忙，草草率率的就填寫完文件， 想要交差了事， 交了屋，拿了尾款走人。然而， 許多賣方都不知道，這樣的作法， 如果屋況沒有太大的缺陷也就罷了。 如果屋主刻意隱瞞屋況的缺失， 交屋後被買方所察覺到， 賣方是有風險的。
在這麼多房地產交易的文件中， 賣方若是沒有仔細填寫屋況告白書， 如實陳述屋況， 買方仍是有權利在交易結束後， 進行追究。在筆者這麼多年的實務經驗裡， 賣方不但須要化點時間， 將屋況告白書詳實填寫。
更謹慎的作法是， 在填寫屋況告白書時， 須要把他原先購房時，賣家（即前任屋主）曾經給過他的告白書找出來看看，以便協助他為買家作出房子狀況的全面、完善告白， 避免交屋之後惹來無謂的糾紛。很多買方不知道自己有這樣的權利，如果賣方沒有在規定的時間內提供房屋狀況報告。
買方有可能行使延長盡責調查時間(Due Diligence) 的權利。買家可以利用這段調查時間檢查全部合約檔，和房子現狀。如果在這段時期發現有任何瑕疵，買方通常可以無罰金退出這宗交易。 在房地產的交易中充滿著變數， 對於買方而言， 在雙方進入公證契約以後， 買方若是對所預期條件不滿意時， 是有權利可以取消契約， 拿回訂金。
因此， 在買賣房地產時只有書面合約是有效的。簽約前，買方務必完全瞭解合約的細節才簽署；而賣方一定要從實詳細填寫房屋狀況報告。如切實執行以上的建議，買賣雙方均可避免之後的糾紛。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
對於許多首次購屋者而言， 房地產的交易常常是他人生裡， 最大的投資項目。 在加州房地產法規裡規定，每宗買賣，在法律上都構成一個契約關係，而房地產交易只有書面合約才有法律效力。在買賣房屋時，口頭上的合約是無效的；口說無憑的約定， 常常引發日後永無止盡的訴訟糾紛。
任何房屋買賣合約必須白紙黑字，詳細的列出買賣細節；而且在房地產的書面條文中， 最為重視時效的講究， 例如在出價契約中， 對方如果沒有在三天內回復， 出價契約就失效。 買賣雙方在進入公證契約以後， 買方須在七天之內提供賣方貸款資料， 在十七天內完成建物檢查。
同樣，一年以上的租約也需要有書寫的合約。由以上幾個例子， 我們可以有個初步的瞭解， 整個地產契約， 都是由時效性所連貫的。 正因為房地產契約制定非常嚴謹， 而且條文中充滿著在各種預設情境下， 買賣雙方的權利義務。 甚至在任何一方不履行條約時， 進行仲裁及訴訟的步驟， 都規定非常清楚。
因此每一份地產契約， 都應該化點時間， 瞭解每個條文的架構。 許多買方常有這樣的經驗， 在經紀人的催促下， 常常看也不看的簽訂出價契約， 這樣的作法是有風險的。因此，當買方拿到合約時，請不要急著簽署。在法律上規定，買方擁有“契約審閱權”，保證有足夠的時間去充分理解合約的所有細節。
簽署前，買方一定要完完全全瞭解合約，因為在房地產買賣過程中引起糾紛而導致訴訟時，“我不理解合約的內容”，並不能作為推翻合約的理由。請記得，買方如發現合約有任何不明白的細節時，務必諮詢專業人士，在完全理解合約後，再決定是否簽署。
在買賣房地產時，常引起糾紛的案例， 常常來自於買賣雙方， 對於屋況的認知， 各有不同的堅持。賣方也要注意加州民事法第1102條(CA Civil Code§1102) ，規定賣方必須填寫房屋狀況報告(Disclosure Statement) ，詳細列出房子的所有狀況。就算房子有任何瑕疵，賣方也要誠實交代房子的所有缺陷。
誠實交代缺陷，可能會影響房子的市場價值，但賣方若故意隱瞞而造成買方損失，買方有權向賣方索償。為了避免交屋後的糾紛及訴訟，賣方必須從實及詳細填寫房屋狀況報告。但是在今日房地產交易的現況是，當成交契約進入公證行以後， 賣方經紀常常拿著一疊的屋況告白書， 要求業主填寫。
許多賣主歡喜於物業的高價成交， 匆匆忙忙，草草率率的就填寫完文件， 想要交差了事， 交了屋，拿了尾款走人。然而， 許多賣方都不知道，這樣的作法， 如果屋況沒有太大的缺陷也就罷了。 如果屋主刻意隱瞞屋況的缺失， 交屋後被買方所察覺到， 賣方是有風險的。
在這麼多房地產交易的文件中， 賣方若是沒有仔細填寫屋況告白書， 如實陳述屋況， 買方仍是有權利在交易結束後， 進行追究。在筆者這麼多年的實務經驗裡， 賣方不但須要化點時間， 將屋況告白書詳實填寫。
更謹慎的作法是， 在填寫屋況告白書時， 須要把他原先購房時，賣家（即前任屋主）曾經給過他的告白書找出來看看，以便協助他為買家作出房子狀況的全面、完善告白， 避免交屋之後惹來無謂的糾紛。很多買方不知道自己有這樣的權利，如果賣方沒有在規定的時間內提供房屋狀況報告。
買方有可能行使延長盡責調查時間(Due Diligence) 的權利。買家可以利用這段調查時間檢查全部合約檔，和房子現狀。如果在這段時期發現有任何瑕疵，買方通常可以無罰金退出這宗交易。 在房地產的交易中充滿著變數， 對於買方而言， 在雙方進入公證契約以後， 買方若是對所預期條件不滿意時， 是有權利可以取消契約， 拿回訂金。
因此， 在買賣房地產時只有書面合約是有效的。簽約前，買方務必完全瞭解合約的細節才簽署；而賣方一定要從實詳細填寫房屋狀況報告。如切實執行以上的建議，買賣雙方均可避免之後的糾紛。
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
