Menu
漫談地產(貸款)系列之十六 申請貸款時須知道的一些常識
開利地產負責人 李秉信
美國的金融市場在經歷2008年的次貸風暴以後， 銀行業者草木皆兵， 存款者更是人心惶惶。 因為市場上到處充斥著因為呆賬過多，必須關門大吉的銀行。 如同大家所熟悉的 IndyMac ，Worldsaving Countrywide以及WaMutal 等銀行， 都是經營多年老字號的品牌， 但是面臨覆巢之下安有完卵的殘酷現實下， 不是被其他銀行收購， 不然就得進入破產的程序。 金管局也在第一時間站出來疾呼， 所有用戶的存款都有聯邦保險， 不須恐慌， 還是擋不住擠兌的風潮。
不是只有位處第一線的銀行損失慘重，居於第二綫，扮演投資購買者角色的房利美和房地美基金， 本是擔任安定市場， 如同水庫門， 調節控制資金進出流。 在擔保的不良資產比例過重下， 也受傷慘重， 近乎倒閉。 雖然美國政府在次貸危機的初期積極介入， 投下了大筆資金， 企圖穩定搖搖欲墜的房地產市場。但是兵敗如山倒的房價崩盤， 帶給銀行最殘酷課題是， 擔保品的淨值不夠， 近乎百分之六十的資產已經淪為溺水屋。
金融市場猶如驚弓之鳥， 面對政府大幅緊縮的銀根政策， 以及嚴格的金融法規， 銀行抱持著多做多錯， 少做少錯的鴕鳥心態， 除非是Ａ級的優質貸款， 否則不願意承作。 這種寧缺毋濫不願意放款的大方針下， 一個須用到貸款購屋的交易， 也常常遭遇些不可預測的變數。 賣方也擔心買方的放款不順利， 而拖延了成交的期限。也因此我們看見在2012年以前的地產市場， 幾乎都是現金客的世界。
但在2013年以後地產市場逐漸回春， 買賣的結構開始有所轉變。 尤於 溺水屋的比例驟減， 銀行願意放款的意願明顯增加， 我們看到在市場上貸款購屋的比例在增加中。 在另外一方面，政府有計劃寬鬆貨幣的政策， 更讓銀行的資金近乎泛濫的程度。 在銀行的立場， 希望能把手上的資金放款出去， 賺取利差。 因為不流動的資金是無利可圖的。然而面對已經制定， 必須要嚴格執行的金融法規， 又沒有模糊的空間。
因此， 想用貸款購買物業者， 如果能在購屋前能充分暸解， 現行金融法規對於貸款條件的要求。 那麼才有辦法在自己的能力內購買物業。 既 不用放下那麼多的頭期款， 又可以負擔可以付得起的月付貸款。 當然， 在貸款者的心裡必須先暸解，在美國買房貸款真的並不是一件容易的事，特別是在2008年金融危機之後，各大銀行對貸款的審查日益嚴格，不管是在信用紀錄上， 或是工作收入上， 放款者都會要求至少要有兩年以上的紀錄。對於剛到美國的新移民而言， 因為居住時間不夠， 或是工作經驗不足。 想要在不足兩年的短時間內，拿到非常好利率貸款，並不是一件容易事。
筆者就常遇到初至美國的新移民， 在申請貸款之初，期待能夠拿到近乎3%的年利率。但是在申請過程中， 就常常在須要有兩年持續性的信用和工作時間要求下， 不合資格。通常來說，要拿到最好的利率要申請人信用分數高於740分、貸款額低於41萬7及支付超過20%的首付款。 但是在現在比較寬鬆的金融銀根下， 對於外國人借款的產品，又多了些選項。 最普徧的就是，針對剛到美國的外國人或新移民，不查收入不查信用的五年固定利率貸款。 這樣的貸款對於剛到美國的新移民來說，可以說是一個進可攻， 退可守的產品。
因為新移民信用幾乎為零， 而且工資記錄不足兩年，只能選擇使用支付的首付款比例在30%至50%左右，利率將比第低利貸款高出1至1。5個百分點，最低利率普遍在5%左右。這種貸款的優點是， 借款者至少還有前五年為固定利率， 新移民可以在這五間，建立自己的信用及工作紀錄。 過五年以後， 再決定是否重新貸款， 還是留在25年的浮動利率， 浮動利率產品所付貸款，將根據市場指數發生相應變化，可高可低。
銀行計算貸款者的付款能力， 是有一套很簡單的公式。除了每個月須支付的貸款之外， 還須加上每年需支付房價1。15%至1。25%的地產稅，若是新建小區地產稅可能會增加0。8至0。9個點，法律還規定業主必須購買房屋保險，通常保額必須達到房屋的市價，保險費一年最低一般可能在1500元左右。不過地產稅和購房產生的利息，都可以100%用來抵稅。 除了上述所提的速算法可以計算付款額度之外，此外， 以下的幾個條件， 都是銀行在放款時會考慮的因素。
1貸款金額幅度：
主要由LTV， CLTV來反映。LTV=Loan to Value Ratio， CLTV=Combined Loan to Value Ratio。假設你的房子估價是四十萬，第一順位貸款是三十萬，第二順位貸款是五萬，你的LTV=300k/400k=75%， CLTV=(300k+50k)/400k=87。5%。銀行希望你的LTV， CLTV愈低愈好， 這樣銀行的風險就小些。LTV， CLTV愈大，銀行的風險就愈大。
2 信用分數參考：
信用分數最能反映貸款人過去的商業， 或者在人處事上，是否有拖欠行為及不還行為 。 只要你有債務未清， 債權人都會在你的信用報告上， 登記一個債權。 因此銀行在作借款風險評估時， 一定會參考借款人的信用報告， 作為銀行內部的評鑒和參考。畢竟商無信而不行， 有借無還， 再借必難。由美國 Fair Issac 公司提供的數學模型算出的分數簡稱FICO Scores，而Experian， Trans Union， Equifax 都是收集數據提供分數的公司。現在最好分數在740以上，否則容易扣分，利息不容易拿到最好。
3 負擔能力評估：
有否能力負擔得起這個貸款，主要由DTI來反映。DTI代表著 Debt to Income Ratio，主要是每月負債付款佔每月毛收入的比例，假設你的年薪10萬，每月毛收入就是$8333。00，如果你的房貸加上各種付款每月是$3500，你的DTI就是 $3500/$8333=42%， Fannie Mae DU 的上限在 45% 左右， Freddie Mac LP的上限在50%左右。超過這些數，就是超貸，銀行一般不會放款。
4足夠應急存款：
銀行常要你拿兩個月的 Bank Statement 來，要看到在你銀行賬户中的存款， 可以負擔3-6 個月房屋貸款payment。這個道理是很簡單的，就是如果你遭遇到個特別狀況，即使突然沒有工作了，也還能用存款支付 3-6 個月貸款供息。 放款專員同時要看 Bank Statement 的每頁詳細，如遇到大的進進出出賬目，還要你解釋，就是怕你還有其他的債權沒有誠實申報。
美國的金融市場在經歷2008年的次貸風暴以後， 銀行業者草木皆兵， 存款者更是人心惶惶。 因為市場上到處充斥著因為呆賬過多，必須關門大吉的銀行。 如同大家所熟悉的 IndyMac ，Worldsaving Countrywide以及WaMutal 等銀行， 都是經營多年老字號的品牌， 但是面臨覆巢之下安有完卵的殘酷現實下， 不是被其他銀行收購， 不然就得進入破產的程序。 金管局也在第一時間站出來疾呼， 所有用戶的存款都有聯邦保險， 不須恐慌， 還是擋不住擠兌的風潮。
不是只有位處第一線的銀行損失慘重，居於第二綫，扮演投資購買者角色的房利美和房地美基金， 本是擔任安定市場， 如同水庫門， 調節控制資金進出流。 在擔保的不良資產比例過重下， 也受傷慘重， 近乎倒閉。 雖然美國政府在次貸危機的初期積極介入， 投下了大筆資金， 企圖穩定搖搖欲墜的房地產市場。但是兵敗如山倒的房價崩盤， 帶給銀行最殘酷課題是， 擔保品的淨值不夠， 近乎百分之六十的資產已經淪為溺水屋。
金融市場猶如驚弓之鳥， 面對政府大幅緊縮的銀根政策， 以及嚴格的金融法規， 銀行抱持著多做多錯， 少做少錯的鴕鳥心態， 除非是Ａ級的優質貸款， 否則不願意承作。 這種寧缺毋濫不願意放款的大方針下， 一個須用到貸款購屋的交易， 也常常遭遇些不可預測的變數。 賣方也擔心買方的放款不順利， 而拖延了成交的期限。也因此我們看見在2012年以前的地產市場， 幾乎都是現金客的世界。
但在2013年以後地產市場逐漸回春， 買賣的結構開始有所轉變。 尤於 溺水屋的比例驟減， 銀行願意放款的意願明顯增加， 我們看到在市場上貸款購屋的比例在增加中。 在另外一方面，政府有計劃寬鬆貨幣的政策， 更讓銀行的資金近乎泛濫的程度。 在銀行的立場， 希望能把手上的資金放款出去， 賺取利差。 因為不流動的資金是無利可圖的。然而面對已經制定， 必須要嚴格執行的金融法規， 又沒有模糊的空間。
因此， 想用貸款購買物業者， 如果能在購屋前能充分暸解， 現行金融法規對於貸款條件的要求。 那麼才有辦法在自己的能力內購買物業。 既 不用放下那麼多的頭期款， 又可以負擔可以付得起的月付貸款。 當然， 在貸款者的心裡必須先暸解，在美國買房貸款真的並不是一件容易的事，特別是在2008年金融危機之後，各大銀行對貸款的審查日益嚴格，不管是在信用紀錄上， 或是工作收入上， 放款者都會要求至少要有兩年以上的紀錄。對於剛到美國的新移民而言， 因為居住時間不夠， 或是工作經驗不足。 想要在不足兩年的短時間內，拿到非常好利率貸款，並不是一件容易事。
筆者就常遇到初至美國的新移民， 在申請貸款之初，期待能夠拿到近乎3%的年利率。但是在申請過程中， 就常常在須要有兩年持續性的信用和工作時間要求下， 不合資格。通常來說，要拿到最好的利率要申請人信用分數高於740分、貸款額低於41萬7及支付超過20%的首付款。 但是在現在比較寬鬆的金融銀根下， 對於外國人借款的產品，又多了些選項。 最普徧的就是，針對剛到美國的外國人或新移民，不查收入不查信用的五年固定利率貸款。 這樣的貸款對於剛到美國的新移民來說，可以說是一個進可攻， 退可守的產品。
因為新移民信用幾乎為零， 而且工資記錄不足兩年，只能選擇使用支付的首付款比例在30%至50%左右，利率將比第低利貸款高出1至1。5個百分點，最低利率普遍在5%左右。這種貸款的優點是， 借款者至少還有前五年為固定利率， 新移民可以在這五間，建立自己的信用及工作紀錄。 過五年以後， 再決定是否重新貸款， 還是留在25年的浮動利率， 浮動利率產品所付貸款，將根據市場指數發生相應變化，可高可低。
銀行計算貸款者的付款能力， 是有一套很簡單的公式。除了每個月須支付的貸款之外， 還須加上每年需支付房價1。15%至1。25%的地產稅，若是新建小區地產稅可能會增加0。8至0。9個點，法律還規定業主必須購買房屋保險，通常保額必須達到房屋的市價，保險費一年最低一般可能在1500元左右。不過地產稅和購房產生的利息，都可以100%用來抵稅。 除了上述所提的速算法可以計算付款額度之外，此外， 以下的幾個條件， 都是銀行在放款時會考慮的因素。
1貸款金額幅度：
主要由LTV， CLTV來反映。LTV=Loan to Value Ratio， CLTV=Combined Loan to Value Ratio。假設你的房子估價是四十萬，第一順位貸款是三十萬，第二順位貸款是五萬，你的LTV=300k/400k=75%， CLTV=(300k+50k)/400k=87。5%。銀行希望你的LTV， CLTV愈低愈好， 這樣銀行的風險就小些。LTV， CLTV愈大，銀行的風險就愈大。
2 信用分數參考：
信用分數最能反映貸款人過去的商業， 或者在人處事上，是否有拖欠行為及不還行為 。 只要你有債務未清， 債權人都會在你的信用報告上， 登記一個債權。 因此銀行在作借款風險評估時， 一定會參考借款人的信用報告， 作為銀行內部的評鑒和參考。畢竟商無信而不行， 有借無還， 再借必難。由美國 Fair Issac 公司提供的數學模型算出的分數簡稱FICO Scores，而Experian， Trans Union， Equifax 都是收集數據提供分數的公司。現在最好分數在740以上，否則容易扣分，利息不容易拿到最好。
3 負擔能力評估：
有否能力負擔得起這個貸款，主要由DTI來反映。DTI代表著 Debt to Income Ratio，主要是每月負債付款佔每月毛收入的比例，假設你的年薪10萬，每月毛收入就是$8333。00，如果你的房貸加上各種付款每月是$3500，你的DTI就是 $3500/$8333=42%， Fannie Mae DU 的上限在 45% 左右， Freddie Mac LP的上限在50%左右。超過這些數，就是超貸，銀行一般不會放款。
4足夠應急存款：
銀行常要你拿兩個月的 Bank Statement 來，要看到在你銀行賬户中的存款， 可以負擔3-6 個月房屋貸款payment。這個道理是很簡單的，就是如果你遭遇到個特別狀況，即使突然沒有工作了，也還能用存款支付 3-6 個月貸款供息。 放款專員同時要看 Bank Statement 的每頁詳細，如遇到大的進進出出賬目，還要你解釋，就是怕你還有其他的債權沒有誠實申報。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀