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漫談地產(貸款)系列之六 談談1031 Exchange同類資產交換(上)
在洛杉磯地產價值連續三年價漲量增的趨勢下,2013年的房地產市場走向和兩年前的市場比較起來, 開始呈間始呈現出一種獲利回吐的賣壓。 凡是在地產市場投資大有斬獲的地產客都知道,房地產市場和股票投资市場一樣都有量先價行的交易原理。 不論是任何一種商品的買賣市場, 只要没有外力的干擾之下,凡是價漲和價跌的機先, 從量上一定可以看出它的玄機。
綜看美國的房地產市場,凡是房價在噴火大漲之前, 市場必定會出現量跌惜售的氣氛。 在2012年的第四季市場, 對於市場氣氛敏銳的經紀人一定會感受到, 市場出現了供不應求, 存貨減少, 僧多粥少的惜售氛圍。 明顯的看到市場買方的信心正在謹慎的爬昇, 而賣方更呈現出待價而估的氣氛, 不輕易同意出價。 就拿筆者公司幾樁待價出售的待售屋來說, 上市不過數十天, 詢價及預約帶看的電話竟然超過百通, 全然不同兩年前, 凡是房屋上市, 都得經過門可羅雀, 無人問津如同寒冬的售屋市場。
當然對於滿手都是房屋存貨的投資客而言, 現在, 尤其在2013年的春天,絕對是調整籌碼, 抽出資金, 整裝再出發的最佳時機。 講到投資地產, 我們必須瞭解投資的回報類型, 各有不同的所需。 當然對於手資金充裕的投資大户而言,繳交收入税,抽出現金, 是職業投資客最常操作的守法。 但是在繳完稅後手上現金的縮水,對於一般散户的投資客而言, 不見得是最好的投資策略。 地產市場中踏腳石(stepping stone) 的投資法, 對於一般大眾而言,不失為一種穩當操作, 立於不敗之地的投資。 那就是1031 Exchange同類資產交換。
根據美國的稅法,您出售投資或出租的地產因而得到多年來累積的地產增值時,不要忘記繳納投資增值稅(Capital Gain)。美國在1921年美國國會為了刺激經濟增長制定了一系列的條例,1031 Exchange (同類資產交換)就是其中之一。1031 Exchange條例允許投資者把他們用作商業或者是出租用途的地產賣掉後,將原物業的盈利重新投資於類似的商業地產中,從而達到延遲繳稅的目的。
現在越來越多的人意識到1031 Exchange是個非常有用的工具,它除了能幫助投資者延遲交稅之外,還能非常有效的幫助投資者實現一系列的投資目標。下面我們就介紹如何運用1031 Exchange (同類資產交換)條例來為您提供一種延遲繳納出售房產所產生的稅金的方法
利用國稅局稅法1031條款,可以將同類的房產轉移而讓增值延後繳稅,但必須在45天內確認下一棟房產,並透過“被認可的中間人”QUALIFIED INTERMEDIARY處理,180天內需過戶;交換前後,物業的所有人必須一樣,交換過程由中間人保管現金。這樣,在出售原有地產而就可以延遲交納。
投資者可以得到以下幾點益處:
1. 延遲交納剛賣掉的投資房產而產生的Capital Gain。這個稅務延遲繳付的策略可以反覆多次使用。可以在最後地產賣掉之後才繳稅;
2. 投資者可以根據其擁有的地產數量和種類進行整合或多元化的投資。例如投資者可以把多個地產轉換為一、兩個較大的地產,也可以將一個地產換成多個不同類別的地產來降低風險;
3. 地產可以轉換到別的地方。例如投資者需要搬離到另一個城市,可以把現有的投資地產轉換到離他新家比較近的地方,如紐約搬到加州;
4. 暫時沒有交稅的負擔,投資者可以改變其投資策略來調整現有投資回報和長遠投資回報的比例。從而改善其所投資地產的回報率;
5. 投資者享受百分之百的資產增值,延遲交付的稅款可用來再投資。
漫談地產(貸款) 的內容非常精彩、下周見。
綜看美國的房地產市場,凡是房價在噴火大漲之前, 市場必定會出現量跌惜售的氣氛。 在2012年的第四季市場, 對於市場氣氛敏銳的經紀人一定會感受到, 市場出現了供不應求, 存貨減少, 僧多粥少的惜售氛圍。 明顯的看到市場買方的信心正在謹慎的爬昇, 而賣方更呈現出待價而估的氣氛, 不輕易同意出價。 就拿筆者公司幾樁待價出售的待售屋來說, 上市不過數十天, 詢價及預約帶看的電話竟然超過百通, 全然不同兩年前, 凡是房屋上市, 都得經過門可羅雀, 無人問津如同寒冬的售屋市場。
當然對於滿手都是房屋存貨的投資客而言, 現在, 尤其在2013年的春天,絕對是調整籌碼, 抽出資金, 整裝再出發的最佳時機。 講到投資地產, 我們必須瞭解投資的回報類型, 各有不同的所需。 當然對於手資金充裕的投資大户而言,繳交收入税,抽出現金, 是職業投資客最常操作的守法。 但是在繳完稅後手上現金的縮水,對於一般散户的投資客而言, 不見得是最好的投資策略。 地產市場中踏腳石(stepping stone) 的投資法, 對於一般大眾而言,不失為一種穩當操作, 立於不敗之地的投資。 那就是1031 Exchange同類資產交換。
根據美國的稅法,您出售投資或出租的地產因而得到多年來累積的地產增值時,不要忘記繳納投資增值稅(Capital Gain)。美國在1921年美國國會為了刺激經濟增長制定了一系列的條例,1031 Exchange (同類資產交換)就是其中之一。1031 Exchange條例允許投資者把他們用作商業或者是出租用途的地產賣掉後,將原物業的盈利重新投資於類似的商業地產中,從而達到延遲繳稅的目的。
現在越來越多的人意識到1031 Exchange是個非常有用的工具,它除了能幫助投資者延遲交稅之外,還能非常有效的幫助投資者實現一系列的投資目標。下面我們就介紹如何運用1031 Exchange (同類資產交換)條例來為您提供一種延遲繳納出售房產所產生的稅金的方法
利用國稅局稅法1031條款,可以將同類的房產轉移而讓增值延後繳稅,但必須在45天內確認下一棟房產,並透過“被認可的中間人”QUALIFIED INTERMEDIARY處理,180天內需過戶;交換前後,物業的所有人必須一樣,交換過程由中間人保管現金。這樣,在出售原有地產而就可以延遲交納。
投資者可以得到以下幾點益處:
1. 延遲交納剛賣掉的投資房產而產生的Capital Gain。這個稅務延遲繳付的策略可以反覆多次使用。可以在最後地產賣掉之後才繳稅;
2. 投資者可以根據其擁有的地產數量和種類進行整合或多元化的投資。例如投資者可以把多個地產轉換為一、兩個較大的地產,也可以將一個地產換成多個不同類別的地產來降低風險;
3. 地產可以轉換到別的地方。例如投資者需要搬離到另一個城市,可以把現有的投資地產轉換到離他新家比較近的地方,如紐約搬到加州;
4. 暫時沒有交稅的負擔,投資者可以改變其投資策略來調整現有投資回報和長遠投資回報的比例。從而改善其所投資地產的回報率;
5. 投資者享受百分之百的資產增值,延遲交付的稅款可用來再投資。
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法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀