漫談地產(貸款)系列之六十二  現今物業市場的估價實務

開利地產負責人 李秉信

年初開春以來， 在市場上的地產經紀人， 一定會很敏感的嗅覺到， 房地產的價格， 似乎又悄悄的漲了一截。 當業主歡喜於自己的產業， 在眾多出價者中，可以多賣點高價。 然而有經驗的買方和賣方經紀，卻會暗地裡捏把冷汗， 不知道這樣的價錢是否合理， 真的可以順立成交嗎？ 這是個可想而知的結果， 買方在買賣契約中把價錢出得這麼高， 賣方把賣價拉抬的這麼不合理。 若是在進行貸款估價的結果上，沒有這麼這麼高的價值。 到時候 不知道是買方， 或是賣方要自行吸收價差。 這樣個在價錢認知上的差距， 會憑白增加買賣的變數和糾紛。 尤其在次貸危機衝擊貸款市場的那段日子裡， 不合理被高估的估價， 會讓銀行在放款的決定上， 作出誤判。 金融危機之後，首當其衝被針對須要修改的法規， 就是估價。

    許多在貸款領域中工作多年的貸款專員， 都會不約而同的感歎到， 買主在現今房市申請貸款時，房屋估價流程，竟然比往昔的制式作業，變得嚴格了許多。市場上出現了共同的聲音， 那就是借款人往往會因爲估價過低而抱怨連連。因爲這樣一來，他們就可能會借不到足夠的錢，來支付已經協商好的房屋售價，也有可能面臨無法再融資的風險。但是，貸款方卻很少會因此重新估價。這是筆者在作為賣方經紀的角色時， 常常會被買方經紀質疑的問題。 那就是賣方的要價， 買方銀行估價能估得到嗎？甚至更有經驗者的買方經紀， 會用已經搜集好類似標的物的估價和比價， 試著和賣方討價還價。

    有鑑於這波次貸風暴中， 不合理或者是被高估房價， 往往是銀行過度放款的依据。在現今聯邦政府制定的法令中， 已經在申請借款者和估價師之間，設立了監管高牆，以免後者在申請人施壓之下高估房屋價值。法令上規定最具體的作法是，很多銀行把房屋估價的工作包給了第三方。 而這個第三方，通常是擔任著中介角色的房地産估價管理公司。在過去的估價實務上，若是借款者對估價結果不滿意，可以隨時與估價師溝通。 甚至針對估價師用以調低估價的項目， 買方或賣方經紀可以用自己搜集的對比資料， 加以反駁， 要求重新考量。 針對過去估價上所發生的弊病，如今，這樣的溝通渠道被切斷了。也就是， 估價師所估出來的房價， 就是銀行放款的依据， 沒有任何討價還價的空間。

     中國人常說， 不要因噎廢食， 或者是一朝被蛇咬， 十年怕草繩。 過與不及都有失於中國人所講究的中庸之道。 在過去的放款實務裡， 借款者和估價師溝通管道是暢通的。對于許多借款者而言，當他們對估價結果有質疑時， 可以給貸款方寫一封反駁信， 並舉證不同意估價結果的證据。但是要想讓這樣的質疑，確實引起重新估價的效果， 借款者必須舉出紮實而客觀的證據，證明估價師的判斷哪裏有誤。但是如果對估價指標沒有深入的了解，是很難要求估價師重新估價的。但是只要借款者能夠以事實爲依據，據理力爭， 都可以對估價結果提出自己的看法。 然而在重新修正的估價法規中， 借款者這方面的權利， 似乎被剝奪了。

    一般買家或者是經紀人對於估價師的理解， 只是侷限在爲標的房産估價時，通常會調查周邊地區的房價，作爲部分參考依據。這些參考房源必須具有類似的大小和裝潢，且必須位于大約一英里之內。成交時間不得早于此前六個月。其實這樣的認知估價是太片面的。在不動產估價原則分類中， 可以說是五花八門。 只要須用不動產作質押的產業， 就有它既定的估價原則。光是不動產這個行業估價原則有十幾種之多。 一定會有人有所疑問， 為什麼會有這麼多不同的估價原則?這個道理是很簡單的。 因為不動產的種類實在是太多了。  每一種不同類型的地產， 都有量身訂作估價的準則。 如果用相同的原則去評估所有不同類型的地產， 所估出來的價值，一定會有所偏頗， 而造成貸款銀行存放款比例上的誤判。

    因此在估價師的分級上， 就分成了四級， 只有第四級的估價師才能承接商業房地產的估價。 由此可見估價领域的分工之細， 要求之嚴格。 在2006年房地產大漲所引起的地產泡沫， 隨之引起的金融危機及景氣蕭條。 而讓許多的美國民眾破產而失去家園。 美國政府事後檢討房價不合理的起火點， 是由於估價不正確而造成了貸款詐欺。 因此在現在地產市場上的估價 方法上，有非常嚴格的法規要求。 估價都必須由估價公司發包， 不再容許估價個體户的存在，特別注意估價者和被估價者双方間是否存在利害關係。 非常嚴格的要求估價客觀性及正確性。而貸款者和估價師之間若有所勾結及詐欺， 而造成放款銀行的損失時， 估價師會承當訴訟及牢獄的追訴。

     如同適用於住家房地產的估價原則， 就和商業房地產的估價方式大不相同。 舉個例來說，前者(住家地產) 如果要以相同或相似物業在市場上售出的行情， 作為估價的比較。 須要取類似物件至少三至五筆以上， 估價才能成立。 住家房地產的取樣有效日期，以出售日距估價日一百八十天為準， 超過日期範圍者都不予採納。 有些政府擔保的貸款要求更嚴格，只取估價日九十天以前成交的比較標的地產為主， 超出這個期限的比較標的都不予採納。 其比較法以消去法為準。 也就是取樣屋有比標的物好的機能就予消去取樣屋價值， 不如的機能就用還原法加回取樣屋的價值， 最後的逼近物產價值就是標的物的估價。

    而後者(商業地產)則以商業地產本身的孳息和獲利為估價的原則， 同時参考附近市場行情以及建造成本。同樣是商業房地產， 旅館的估價又和購物商場及教堂的估價大不相同。 旅館的價值往往是以平均房價及住房率， 佐之以年收益的倍數作為参考售價。 旅館本身有没有加入聯鎖，也關係到單價的加成數。 購物商場的估價則和其收益比息息相關。 佐之以地段及建物的年份作加減。而教堂比較缺少較價標的物，則以造價，或是以 建築價或是工程成本作為估價的参考。 由以上的舉例可見， 估價是一 門非常專業的領域。

     在最新修訂的估價法規中， 明白的規定，對於估價結果存疑的借款者，必須從貸款方那裏取得估價報告，查看報告當中採用的可比銷售案例(comparable sales)。如果他們覺得這些實例不具代表性，那就得求助當地的房地産經紀人，找到一些成交價格更高的可比案例。這可能就是指在借款者在購買房屋，被估價期間內，尚未售出、而估價過後剛好成交的那些房源。如果它們的成交價更高，借款者或許就有了翻盤的機會。然而，在實務上，借款者對估價結果的申訴，十有八九會是徒勞的。有經驗的地產經紀人， 不會在估價結果出來後才採取動作。 他們從一開始就做好準備，從最近成交的房源中，找出與待估房産最具可比性的實例，列出一張清單。這個技巧是，必須在估價師來看房之前就做好準備，並及時提供給估價師作參考。這是達到估價預期的最好機會，也是唯一的機會。