漫談地產(貸款)系列之五十八  如何選擇貸款銀行和貸款經紀

開利地產負責人 李秉信

 這是筆者在貸款實務上， 許多購屋者及重新貸款者常常會困擾的問題， 那就是我的貸款，究竟是使用中介服務還是直接與貸款機構打交道？君不見在各大主流媒體上， 不論是平面媒體， 或者電子媒體， 銀行都用極大的篇幅， 為自己的貸款產品大作廣告。 有些消費者會暗自考量， 乾脆直接找銀行申請貸款， 不須再經過貸款經紀人， 可以省些佣金。 說實話， 不論是那一種選擇， 只要是貸款產品適合自己， 而且又有能力承擔， 都是可以接受的方案。 然而這個適合自己又有承擔的命題之下， 它所背後代表的意思， 是貸款的專業知識及實務經驗。 如同西方的諺語說， 你要喝杯牛奶， 到底該自己上超級市場買， 還是養條牛。 這個答案絕對是見仁見智的。

    對於絕大多數的人而言，申請房屋貸款是家庭中一項重大的財務決策。 不論是消費者因為貸款置業而致富，或是貸款超額而讓自己淪為為房貸工作的房奴。 貸款本身就是一個產生債務途徑， 如何選擇一個適合自己的貸款， 而且不只是現在， 在未來的五年到十年間， 都有能力承擔。 為了不讓自己陷入困境， 應該謹慎選擇貸款產品。在過去四十年間，使用貸款中介服務的業務不但沒有萎縮， 反而日益蓬勃。 尤其過去幾年，被指責為房貸危機「幕後黑手」的房屋貸款中介（mortgage broker）， 更是那個把地產市產推向天價的主要助力。 這個道理是很簡單的， 貸款經紀人每一分鐘都在市場上。 他們最瞭解放款業務的走勢， 而更重要的， 他們知道如何把適合的產品帶給適合的人。 在這樣的前提下， 才有可能成功的放款。

    貸款的業務是每一天都在變化的。 美國銀行界在次貸風暴以後， 發現貸款中介的業務及利潤是驚人的， 紛紛把零售業務拿回銀行自己作。 這樣的生意型態改變以後， 許多貸款經紀人紛紛抱怨生意大不如前。越來越多的大銀行熱衷於「肥水不流外人田」的企業內部銷售，外加從業人員受到更多的監管限制，使得房屋貸款中介的貸款成交額大幅縮水。此外房屋貸款銀行（mortgage banker）不斷擠入中介市場，開始直接與借款人交易，也讓貸款中介的日子雪上加霜。尤其在最近這一年以來， 貸款利率節節高昇。 借款者在期待降低成本的心態下，也更加傾向和銀行直接交易， 不再經過中介。 這樣的生態改變，也是變相的壓縮貸款經紀人的業績。

     儘管如此，在很多情況下，依照筆者的經驗，利用房屋貸款中介服務還是十分必要。中介，顧名思義，就是起著溝通借款人和房貸機構的中間媒介。貸款中介本身不參與借貸，他們將借款申請人介紹給銀行，更重要的是，他們同時熟悉的來自不同房貸機構的貸款產品，能夠最快速有效的幫助借款人找到符合自身需求、利率最低且條件最優惠的貸款組合產品。貸款中介人同時與多個商業銀行、社區銀行或信用社合作。對於一般的房貸中介而言， 每一個貸款公司至少有20個合作機構，每一個銀行，都有不同的貸款計劃可以推薦給借款人。只要借款人本身俱有的條件不要太差， 貸款產貸款產品就像環肥燕瘦一樣， 貨色眾多， 任君選擇。

     尤其對於有些信用條件略有缺陷， 或是收入不甚理想的借款人而言。利用貸款中介服務，挑選最適合的貸款產品，是令借款者省時省力的選擇。那些信用記錄不佳，或是存在某些可能令貸款機構生疑記錄的申請人，也會發現經由中介人，更容易找到適合自身財務狀況的貸款計劃。貸款中介人的服務還包括處理各種申請文件，以及和貸款機構溝通審批程序中的環節。借助專業的背景和經驗，他們能夠提早一步化解審批程序中的障礙。這其中的道裡很容易瞭解的， 貸款中介人鎮日都在和銀行打交道。 在多年的經驗累積下， 只有這些貸款經紀人才最了解貸款機構的審批原則。他們可以在你遞交申請之前，就告訴你哪些狀況會令貸方『亮起紅燈』， 在這個時候向借款人提出建議， 避免犯錯， 才能順利放款。

    至於借款人本身的信用條件不錯， 收入又很豐裕。 在這樣的前提下， 借款人與貸款機構直接交易是很輕鬆簡單的。如果說，使用貸款中介服務可以為借款人提供最多選擇，那麼直接與例如貸款銀行的房貸機構交易能給借款人帶來最大控制力。借款人與發出貸款的銀行直接打交道，想要提出在某些條款上進行小的改動，或者希望，從主觀上為你的貸款申請增加說服力，都可經由面對面的交流順暢達成。此外減少了中介環節，也意味著一旦出現錯誤，修正起來更容易。而且， 這樣的優勢， 對於與同一家銀行有多年往來的客戶，可以達到雙重加分的好處。 尤其在申請房屋貸款時得到特別的利率優惠。除此之外，很多特別貸款產品只能直接經由貸款銀行獲取，例如超過房地美和房利美「常規貸款」（conforming loan）限額的「超額貸款」（jumbo loan）。現今越來越多的貸款產品經由大型貸款銀行獨家經營，因為只有它們有能力長期持有這些貸款。

      不論是經過房貸中介借款， 或者是直接和銀行打交道。 一定要貨比三家，才能夠作出明智的抉擇。 比價的方法很多，無論上網還是實地考察，借款者最穩妥的做法，是對比來自中介人和貸款機構的報價，貨比三家後再決定。筆者建議申請人與三、四家貸款服務機構同時接觸，將他們各自提供的利率、鎖定利率費用和折扣點數做好記錄。對比後選取其中一兩家詳細詢問過戶費用（closing cost）、銀行手續費（lender origination fee）以及提前還款手續費用等細節。借款人還需要特別注意的是，在對比來自不同機構的報價時，應該選擇同一種貸款產品，例如「30年固定利率貸款」，以確保客觀。所謂蘋果要和蘋果比較， 就是這個道理。

      尤其在與貸款中介接觸時，應該首先向對方詢問收費方式。否則雖然拿到了低利率， 但是付出了高費用， 總體而言也不見得是個多好的交易。 筆者特別提醒借款人，不要只是盯著利率數字，將目光放遠，注意觀察中介人或貸款機構人員對各種詢問的答復。 這是一個很簡易的觀察技巧，怎樣在最短的時間內判斷一個貸款銀行或中介的經驗是否老到？那就是選擇那些對你提問最多的經手人。因為貸款產品實在是很繁複， 貸款人的條件也各有不同。 貸款業務嚴格的來說，更像是一件量身訂作的衣服一樣， 每一個條件有異， 所作出的產品就差很多。 問題問的越多的貸款經紀人， 他所為你承作的貸款產品， 會更符合你的須求。