物業管理資產理財系列之十二 淺談屋主自行承包物業改建風險
開利地產負責人李秉信
從今年的三月份起， 房地產的市場漸趨熱絡。尤其是在裝修業的市場，更是工期不斷，幾乎很難有休息的時候。主要的原因是， 許多賣主總是有一個迷思，只要把物業好好的整修，再掛牌上市， 一定可以賣個好價錢。殘酷的來說，這樣的盤算是有利可圖的嗎？
更有許多買主， 在物業成交以後， 像是一個幻想家一樣，依照自己的期待， 像畫家一樣隨心所欲的發揮， 這裡蓋間房， 那裡加個廁所。 但是在實務上，絕大部份屋主，對於整修觀念， 都是有限的。 常常自以為是， 按照自已的喜好， 僱用工人就逕行開工。
筆者就有個客戶， 在安那罕市買個有大地的小房子， 因為價錢買得很便宜，就期待在現址上多蓋些空間， 增加活動範圍。 交屋以後， 馬上僱用工人，有模有樣的在後院蓋起獨立後屋。筆者提醒她，在美國做建築，還是要按照規矩來，申請建築執照，才不會惹麻煩上身。
對於有執照的建商而言，每日都同房屋打交道，多少也知道房屋維修或改建時，那些項目需要向市府或郡政府申領維修許可證，那些不需要。 逕行開工這樣的作法，是有風險性的，常常會招致鄰居的檢舉， 市政府建管單位登門下令停工。
若在檢察之後， 發現結構不合建築法規， 更會導致勒令拆除的下場。建築的法規多如年毛， 但是萬變不離其本， 建築法規最重要的精神，就是在於安全上的考量，以及符合現行法規的要求。 筆者將下面將一些基本的項目，與大家分享。
由於居住的城市、地區不同，不敢說各地政府的條例完全相同，只供參考，最穩當的方法，仍然是抽身前住當地的房屋部門(Home Inspection Dept。) 去了解具體做法。這是個很簡單的判斷準則，所有水電、煤氣、排污等改動。 都是需要申領維修許可證。
不要以為自己懂一點水電， 就可以自己搞一搞，但凡要移位改道，必需經市政府許可證批核部門許可才屬合法，並要所屬部門(房屋、水電或排污部) 派員檢驗合格才算通過。就拿水管的規格來說， 主水管的尺寸要求就和分水管不同， 更徨論主排水管和分排水管的尺寸， 更是天差地別。
這樣在尺寸上的差距， 會影響到安全上不同的考量。 這樣的知識， 也只有執照建商才能充份掌握。 有些屋主知道， 僱用有執照建商加建和改建， 費用是很高的。 業主為了節省成本， 知道市政府建築條例中，可以讓屋主申請業主房屋維修許可證(Owner Permit)，但規定必須是業主自己做，才屬合法。
如業主自己申請業主房屋維修許可證，卻私下僱請無牌人士去做，一旦查出，實屬違法。有一個例子，可以讓讀者引以為戒。一位屋主自行申請許可證改造地基，但私下聘請一位無牌工頭，帶幾位廉價勞工做挖泥搬運、灌漿紮鐵等工程。
結果，一位勞工駕駛鏟泥車倒退，不小心撞到隔壁鄰居的磚牆，車毀牆倒， 工人也受了傷。由於勞工沒有保險，沒有身分，而所租用的鏟泥車公司，也有合約明文不會負責，鄰居當然就矛頭直指這位房主，法庭最後判定，房主有不可推卸的責任，並且必須賠償受傷勞工醫葯費。
屋主本是為了想省錢， 以為申請業主房屋維修許可證， 就可半懂不懂的完成工程。 殊不知這樣的作法風險很大， 中間發生不可預期的差錯，結果輸了官司還要罰錢。 從這個案例當中，我們可以了解到，為什麼有執照的建築公司，報價比較高。最重要的原因是在於，雇主必須為勞工購買勞工傷害保險。
在美國各式各樣的行業裡面，建築過程當中，常常會比其他的工作，遇到更多不可預測的風險。每個承包商都知道，工人在裝修過程中受到傷害，是個無法避免的事實。屋主必須要好好的打個算盤，這樣自己承擔風險的數字，是否值得？
這是一個，值得深自省思的好問題，為了省卻裝修費用，屋主自行承擔裝修過程中，受僱者可能傷害的風險。在整個成本的計算上面，會不會更加的得不償失？
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
從今年的三月份起， 房地產的市場漸趨熱絡。尤其是在裝修業的市場，更是工期不斷，幾乎很難有休息的時候。主要的原因是， 許多賣主總是有一個迷思，只要把物業好好的整修，再掛牌上市， 一定可以賣個好價錢。殘酷的來說，這樣的盤算是有利可圖的嗎？
更有許多買主， 在物業成交以後， 像是一個幻想家一樣，依照自己的期待， 像畫家一樣隨心所欲的發揮， 這裡蓋間房， 那裡加個廁所。 但是在實務上，絕大部份屋主，對於整修觀念， 都是有限的。 常常自以為是， 按照自已的喜好， 僱用工人就逕行開工。
筆者就有個客戶， 在安那罕市買個有大地的小房子， 因為價錢買得很便宜，就期待在現址上多蓋些空間， 增加活動範圍。 交屋以後， 馬上僱用工人，有模有樣的在後院蓋起獨立後屋。筆者提醒她，在美國做建築，還是要按照規矩來，申請建築執照，才不會惹麻煩上身。
對於有執照的建商而言，每日都同房屋打交道，多少也知道房屋維修或改建時，那些項目需要向市府或郡政府申領維修許可證，那些不需要。 逕行開工這樣的作法，是有風險性的，常常會招致鄰居的檢舉， 市政府建管單位登門下令停工。
若在檢察之後， 發現結構不合建築法規， 更會導致勒令拆除的下場。建築的法規多如年毛， 但是萬變不離其本， 建築法規最重要的精神，就是在於安全上的考量，以及符合現行法規的要求。 筆者將下面將一些基本的項目，與大家分享。
由於居住的城市、地區不同，不敢說各地政府的條例完全相同，只供參考，最穩當的方法，仍然是抽身前住當地的房屋部門(Home Inspection Dept。) 去了解具體做法。這是個很簡單的判斷準則，所有水電、煤氣、排污等改動。 都是需要申領維修許可證。
不要以為自己懂一點水電， 就可以自己搞一搞，但凡要移位改道，必需經市政府許可證批核部門許可才屬合法，並要所屬部門(房屋、水電或排污部) 派員檢驗合格才算通過。就拿水管的規格來說， 主水管的尺寸要求就和分水管不同， 更徨論主排水管和分排水管的尺寸， 更是天差地別。
這樣在尺寸上的差距， 會影響到安全上不同的考量。 這樣的知識， 也只有執照建商才能充份掌握。 有些屋主知道， 僱用有執照建商加建和改建， 費用是很高的。 業主為了節省成本， 知道市政府建築條例中，可以讓屋主申請業主房屋維修許可證(Owner Permit)，但規定必須是業主自己做，才屬合法。
如業主自己申請業主房屋維修許可證，卻私下僱請無牌人士去做，一旦查出，實屬違法。有一個例子，可以讓讀者引以為戒。一位屋主自行申請許可證改造地基，但私下聘請一位無牌工頭，帶幾位廉價勞工做挖泥搬運、灌漿紮鐵等工程。
結果，一位勞工駕駛鏟泥車倒退，不小心撞到隔壁鄰居的磚牆，車毀牆倒， 工人也受了傷。由於勞工沒有保險，沒有身分，而所租用的鏟泥車公司，也有合約明文不會負責，鄰居當然就矛頭直指這位房主，法庭最後判定，房主有不可推卸的責任，並且必須賠償受傷勞工醫葯費。
屋主本是為了想省錢， 以為申請業主房屋維修許可證， 就可半懂不懂的完成工程。 殊不知這樣的作法風險很大， 中間發生不可預期的差錯，結果輸了官司還要罰錢。 從這個案例當中，我們可以了解到，為什麼有執照的建築公司，報價比較高。最重要的原因是在於，雇主必須為勞工購買勞工傷害保險。
在美國各式各樣的行業裡面，建築過程當中，常常會比其他的工作，遇到更多不可預測的風險。每個承包商都知道，工人在裝修過程中受到傷害，是個無法避免的事實。屋主必須要好好的打個算盤，這樣自己承擔風險的數字，是否值得？
這是一個，值得深自省思的好問題，為了省卻裝修費用，屋主自行承擔裝修過程中，受僱者可能傷害的風險。在整個成本的計算上面，會不會更加的得不償失？
(本文作者為加州執照地產經紀經理人， 執照建築承包商， 執照貸款專員， 執照公證人)
