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漫談地產(貸款)系列之六十三 售屋市場和租屋市場的微妙關係
開利地產負責人 李秉信
最近三個月以來,貸款利息不斷的爬昇, 導致全美各地房屋銷售量一致性的下降。 據Realty Times報道,2013年12月美國現有房屋銷售量下降至2012年的水平,這是最近29個月來首次出現如此降幅。根據美國經紀人協會NAR數據,2012年全美房屋銷售量為496萬套,2013年則為490萬套, 估計在2014年的房屋銷售, 更會呈現價漲量縮的走勢。許多的地產經紀人認為, 由於按揭利率增長,房屋存貨緊張,貸款困難,都是房屋銷售量下降的原因,這些因素在2014年可能繼續惡化。這時候,在媒體上出現的一些有關售屋和租屋市場間, 彼此互動的訊息.更有業者大膽的預測, 這樣的邊際效應,將導致租金在接下來五年增長速度達到歷史最快,而目前房屋價格增長速度,則是八年來最快的。觀察買房的購買力和租房消費力間彼此間的消長, 是蠻有意思的, 也讓人有所省思。
瞭解洛杉磯物業市場的人都知道, 洛杉磯是個以移民為主的城市, 不論是來自太平洋的移民, 或是穿越美墨邊界的拉丁裔, 正如雨後春筍般的紛紛在洛杉磯市立足。 來到了個新環境, 安身立命和安居立業絕對是穩定下來的第一步。 也正是這個原因,租房和買方市場出現井噴式需求。 這是個很簡單的經濟概念,如果供需彼此間有個平衡的力量在維繫著, 房價就不致於波動太大。但是今天在洛杉磯物業市場上,真正的瓶頸是,新屋建設市場復蘇緩慢導致房屋存量緊張。這是一個警訊數字,2013年10月和11月,房屋銷售下降4.3%。全美去年11月現屋房價中位數為19.63萬美元,比2012年11月上漲9.4%。上漲的房價, 會讓本徘徊在租屋和購屋邊緣線的藍領及中產階級,不得不 繼續租屋。
這樣個價漲量縮的物業市場, 會逼得本欲首次購屋的族群, 不得不停留在租屋的階段。 在供給量僧多粥少的困境下, 房租的上漲已經是必然的趨勢。 尤其在七月一日以後, 整個美國最低工資, 將會往上調整。 可預見的, 這絕對是在房租火上加油的效應。 根据筆者多年以來的經驗, 只要最低工資一被調整, 整個物價市場就會面臨通貨膨脹的壓力。 最會被通貨膨脹衝擊的版塊, 向來都是房價和房租。 在洛杉磯,隨著美國買房成本的提高,以及流動人口的增長,美國的租房業逐漸紅火起來。尤其在最近兩個月的地產市場上, 出租物業, 尤其是公寓及集合住宅產品的買賣, 都非常搶手。 這也是投資客看好出租物業增值的眼光,及實際把資金投入市場的作法。
很多來自東方國家的新移民都不知道,美國的房屋政策是,要讓低收入者能租得起,而非買得起房。 因此據美國政府數據表示,美國有60-70%的人在租房住。這一年來,在地產業界開始出現一個成長的區塊, 那就是出租物業的中介及管理。 物業管理的市場是很大的,大多數的美國人不喜歡住在城市。 即便是那些每天要去城市工作的人,也喜歡在市郊裡尋找安靜的生活環境。 學生們普遍選擇學校附近的公寓合租。 對於留學生和訪問學者,更多的是在尋找能短期居住的房屋。 對於不同的需求,物業管理公司為租房者提供不同的選擇。 在洛杉璣,房源廣告有很多。 報紙、公共場所的佈告欄、租房網站等都能找到相關信息。然而, 有更多的租客是通過房產中介來租房。
在租屋市場上,有很多租房者喜歡通過租屋中介找房子。 通過中介找房子的好處是節省時間、信息量大。 美國的中介公司長時間與當地房地產投資人, 以及房產公司建立合作關係,因此每一家中介手裡,都有一些別家沒有的房屋信息。尤其租屋中介熟捻租屋的流程, 可以事先和 租房者面談, 再根据租屋者的信用分數及收入, 和欲租房房東進行協商和價格的商議。 許多租屋者對於租賃法一無所知, 也不知道如何為自己爭取最大的權利。 透過有經驗的中介為你簽約, 才不會誤觸法條, 或是招致金錢及押金上的損失。 在實務上的作法是, 欲租屋客可利用網絡搜索出當地知名的幾家房屋中介,打電話跟他們說明租房的要求,他們會在24小時內將符合條件的房屋信息通過郵件形式回復後,裡面包括詳細的房屋介紹及照片,很多中介甚至提供360度視頻給客戶瀏覽,讓租房者足不出戶就能看房。
絕大多數的中介都向租房者提供滿意為止的服務,不會預先向租房者收費。租房者則可等到找到滿意的房子後,再與中介簽合同。 中介最大的優點就是,會根據自己的工作經驗,幫人們篩選掉不好的房東和有問題的房子。同時也會為房客爭取最大權益, 並要求房東在房客遷入前, 將物業徹底整修好。 然而天下沒有白吃的午餐, 中介為了房客租屋花了許多時間在作篩選, 自然會將成本轉嫁給房東和房客。 這是一般人公認 中介的缺點, 就是價格貴。 大部分中介會向租房者收取一定數額的中介費,也有隻向房東收取中介費的。 但無論哪一種,通過中介租房,每月的房租普遍高於房子的實際價值。因為羊毛出在羊身上, 既然房東要付費用給中介, 自然會把房租拉高, 否則怎麼會有利潤?
由於房租實在太貴,有很多租房者喜歡與朋友或同齡人,通過當地房產公司中介安排, 湊足三五位室友,合租公寓。 既然大家共同承租同個物業, 當然水電雜費一律均攤, 也希望租屋中介能夠居中協調。殊不知這樣的組合, 若是彼此間的包容性大, 生活習慣不要差太多, 還可以行得通。 在實務上的例子,因為大家上課或上班時間的不同,會因為共用洗手間和廚房而發生衝突。一有衝突就想提前拆伙, 但又碰到契約有期限的法律問題。 這是個每天都得碰到的問題,能找到志同道合的室友,還可以一起做飯和出行, 共同分攤高額的房租。若個性不合, 那可真渡日如年。 但根據大部分美國房產公司的制度,必須簽至少半年的租房合約。 一般房產中心的房源半年合約的月租都普遍高過一年合約的,除非租房者確定能住滿租約期,不然絕大多數房產公司都不允許轉租,會白白浪費錢財。
關於房子的維修,也是承租者最關心的議題, 物業有專業的房產公司在管理者,往往給予租客更多有保障的服務。 它們設有專門的維修部門,遇到問題可以與維修人員預約時間上門維修。 而個人的房屋,根據不同的房東維修服務質量以及上門速度也有所不同,好的房東會在24小時以內找人來維修,不負責任的房東會置之不理。這樣的作法, 頻增房東和房客間的衝突和糾紛, 不好好處理, 房客拒繳房租, 兩造對簿公堂。 這樣的案例常常發生。在美國租房,不論是房產公司、房產中介還是私人房產,都要跟房東見面講好所有的要求和細節,再簽合同。 現今的網絡也可以幫助我們更多的了解房源的質量,以及以往租客的評價。 租房的質量直接影響到我們生活的質量。 所以在尋找租房的過程中,一定要細心,更要耐心。
最近三個月以來,貸款利息不斷的爬昇, 導致全美各地房屋銷售量一致性的下降。 據Realty Times報道,2013年12月美國現有房屋銷售量下降至2012年的水平,這是最近29個月來首次出現如此降幅。根據美國經紀人協會NAR數據,2012年全美房屋銷售量為496萬套,2013年則為490萬套, 估計在2014年的房屋銷售, 更會呈現價漲量縮的走勢。許多的地產經紀人認為, 由於按揭利率增長,房屋存貨緊張,貸款困難,都是房屋銷售量下降的原因,這些因素在2014年可能繼續惡化。這時候,在媒體上出現的一些有關售屋和租屋市場間, 彼此互動的訊息.更有業者大膽的預測, 這樣的邊際效應,將導致租金在接下來五年增長速度達到歷史最快,而目前房屋價格增長速度,則是八年來最快的。觀察買房的購買力和租房消費力間彼此間的消長, 是蠻有意思的, 也讓人有所省思。
瞭解洛杉磯物業市場的人都知道, 洛杉磯是個以移民為主的城市, 不論是來自太平洋的移民, 或是穿越美墨邊界的拉丁裔, 正如雨後春筍般的紛紛在洛杉磯市立足。 來到了個新環境, 安身立命和安居立業絕對是穩定下來的第一步。 也正是這個原因,租房和買方市場出現井噴式需求。 這是個很簡單的經濟概念,如果供需彼此間有個平衡的力量在維繫著, 房價就不致於波動太大。但是今天在洛杉磯物業市場上,真正的瓶頸是,新屋建設市場復蘇緩慢導致房屋存量緊張。這是一個警訊數字,2013年10月和11月,房屋銷售下降4.3%。全美去年11月現屋房價中位數為19.63萬美元,比2012年11月上漲9.4%。上漲的房價, 會讓本徘徊在租屋和購屋邊緣線的藍領及中產階級,不得不 繼續租屋。
這樣個價漲量縮的物業市場, 會逼得本欲首次購屋的族群, 不得不停留在租屋的階段。 在供給量僧多粥少的困境下, 房租的上漲已經是必然的趨勢。 尤其在七月一日以後, 整個美國最低工資, 將會往上調整。 可預見的, 這絕對是在房租火上加油的效應。 根据筆者多年以來的經驗, 只要最低工資一被調整, 整個物價市場就會面臨通貨膨脹的壓力。 最會被通貨膨脹衝擊的版塊, 向來都是房價和房租。 在洛杉磯,隨著美國買房成本的提高,以及流動人口的增長,美國的租房業逐漸紅火起來。尤其在最近兩個月的地產市場上, 出租物業, 尤其是公寓及集合住宅產品的買賣, 都非常搶手。 這也是投資客看好出租物業增值的眼光,及實際把資金投入市場的作法。
很多來自東方國家的新移民都不知道,美國的房屋政策是,要讓低收入者能租得起,而非買得起房。 因此據美國政府數據表示,美國有60-70%的人在租房住。這一年來,在地產業界開始出現一個成長的區塊, 那就是出租物業的中介及管理。 物業管理的市場是很大的,大多數的美國人不喜歡住在城市。 即便是那些每天要去城市工作的人,也喜歡在市郊裡尋找安靜的生活環境。 學生們普遍選擇學校附近的公寓合租。 對於留學生和訪問學者,更多的是在尋找能短期居住的房屋。 對於不同的需求,物業管理公司為租房者提供不同的選擇。 在洛杉璣,房源廣告有很多。 報紙、公共場所的佈告欄、租房網站等都能找到相關信息。然而, 有更多的租客是通過房產中介來租房。
在租屋市場上,有很多租房者喜歡通過租屋中介找房子。 通過中介找房子的好處是節省時間、信息量大。 美國的中介公司長時間與當地房地產投資人, 以及房產公司建立合作關係,因此每一家中介手裡,都有一些別家沒有的房屋信息。尤其租屋中介熟捻租屋的流程, 可以事先和 租房者面談, 再根据租屋者的信用分數及收入, 和欲租房房東進行協商和價格的商議。 許多租屋者對於租賃法一無所知, 也不知道如何為自己爭取最大的權利。 透過有經驗的中介為你簽約, 才不會誤觸法條, 或是招致金錢及押金上的損失。 在實務上的作法是, 欲租屋客可利用網絡搜索出當地知名的幾家房屋中介,打電話跟他們說明租房的要求,他們會在24小時內將符合條件的房屋信息通過郵件形式回復後,裡面包括詳細的房屋介紹及照片,很多中介甚至提供360度視頻給客戶瀏覽,讓租房者足不出戶就能看房。
絕大多數的中介都向租房者提供滿意為止的服務,不會預先向租房者收費。租房者則可等到找到滿意的房子後,再與中介簽合同。 中介最大的優點就是,會根據自己的工作經驗,幫人們篩選掉不好的房東和有問題的房子。同時也會為房客爭取最大權益, 並要求房東在房客遷入前, 將物業徹底整修好。 然而天下沒有白吃的午餐, 中介為了房客租屋花了許多時間在作篩選, 自然會將成本轉嫁給房東和房客。 這是一般人公認 中介的缺點, 就是價格貴。 大部分中介會向租房者收取一定數額的中介費,也有隻向房東收取中介費的。 但無論哪一種,通過中介租房,每月的房租普遍高於房子的實際價值。因為羊毛出在羊身上, 既然房東要付費用給中介, 自然會把房租拉高, 否則怎麼會有利潤?
由於房租實在太貴,有很多租房者喜歡與朋友或同齡人,通過當地房產公司中介安排, 湊足三五位室友,合租公寓。 既然大家共同承租同個物業, 當然水電雜費一律均攤, 也希望租屋中介能夠居中協調。殊不知這樣的組合, 若是彼此間的包容性大, 生活習慣不要差太多, 還可以行得通。 在實務上的例子,因為大家上課或上班時間的不同,會因為共用洗手間和廚房而發生衝突。一有衝突就想提前拆伙, 但又碰到契約有期限的法律問題。 這是個每天都得碰到的問題,能找到志同道合的室友,還可以一起做飯和出行, 共同分攤高額的房租。若個性不合, 那可真渡日如年。 但根據大部分美國房產公司的制度,必須簽至少半年的租房合約。 一般房產中心的房源半年合約的月租都普遍高過一年合約的,除非租房者確定能住滿租約期,不然絕大多數房產公司都不允許轉租,會白白浪費錢財。
關於房子的維修,也是承租者最關心的議題, 物業有專業的房產公司在管理者,往往給予租客更多有保障的服務。 它們設有專門的維修部門,遇到問題可以與維修人員預約時間上門維修。 而個人的房屋,根據不同的房東維修服務質量以及上門速度也有所不同,好的房東會在24小時以內找人來維修,不負責任的房東會置之不理。這樣的作法, 頻增房東和房客間的衝突和糾紛, 不好好處理, 房客拒繳房租, 兩造對簿公堂。 這樣的案例常常發生。在美國租房,不論是房產公司、房產中介還是私人房產,都要跟房東見面講好所有的要求和細節,再簽合同。 現今的網絡也可以幫助我們更多的了解房源的質量,以及以往租客的評價。 租房的質量直接影響到我們生活的質量。 所以在尋找租房的過程中,一定要細心,更要耐心。
法界無上正等正覺智慧 |
無一法可修 |
無一法可得 |
無一法可言 |
法界之音 一切有為法 如夢幻泡影 如霧亦如電 應做如是觀