漫談地產(貸款)系列之七十一  幾個終止買賣合同機制的介紹

開利地產負責人 李秉信

    美國的房地產交易中，對於買方權利的保障是多重的。 也就是說從地產交易的初期， 交易的進行過程， 以致於交易結束以後， 如果買方的權益被侵犯， 是可以透過法定的程序終止租約， 甚至請求賠償。 若是交易已經結束， 買方有確實的損失， 還可以經過賠償金系統， 索討自己的損失。身為買方，要對美國房子交易的相關法律有所了解，才能充份保障自己的權益。 能夠在對的時效內， 作出正確的判斷， 遂行自己的權益。對於絕大部份的買家而言，買房子畢竟是人生中的一件大事，而且金錢的牽涉也比較多， 稍有疏忽，可能對經濟造成損失，甚至增加許多煩惱。因此瞭解交易的流程， 掌握特定的時效， 才能夠真正保障自己的權益。

    在加州的地產交易契約中， 在交易的初期， 只要在期限內，買方擁有終止合同的權利(Due Digilience Termination )。 這個道理是很簡單的， 美國是個保障消費者權利的國家， 如果對於商品不滿意， 服務有微言， 消費者享有退貨的權利。 但是在房屋買賣交易中， 買方很難遂行將已過戶的產權， 退還給出售的賣方。 也就是說， 購屋對於大多數人來說是一生中最大的一筆投資，不像其他商品一樣可以說要退貨， 就可以退貨。因此，為了保護消費者(買主)的利益，在美國許多州的房地產買賣合同中，有一個或者類似的重要的條款，稱之為，(簡稱Due Digilience )，這一條款對於美國房產的買主非常重要。這個條文的規定非常詳盡， 但也非常的複雜。 簡單的說， 買賣雙方在進入契約的一定期間內， 買方有權利若是買方發現標的物有瑕疵， 就有權利以此為由， 取消交易。

    這樣的條款在美國各州類似，但也有差異，以德州為例，該條款就是給已經簽約，並存入定金的買主， 能在一定的時間內(7-10天，有些州可達15天)可以以任何理由解除合同，定金將如數退還給買主，買主損失的只是Option Fee(50-100美元)。Option Fee是買主與賣主在簽訂二手房合約時，除了定金之外的直接支付給賣主的費用。如果買主買成了這棟房子，賣主要把Option Fee退還給買主。在加州對於買主的保護更加詳盡， 只要買賣雙方進入公證契約， 在Due Digiligence期間，賣主不可以再和其他的買主簽約，而買主可以無條件的終止合約， 而不須支付任何的費用。換句話說， 當買賣雙方進入買賣合約以後， 買方享有不須任何條件， 可以取消契約的權利。 但是賣方比較沒有主動取消契約的權利。

    Due Digiligence這一條款，對美國房產的買主非常有利，一般是買主，在這段期間內， 可以請專業的房屋檢查師(Home Inspector)做全面的房屋檢查，如果發現有重大問題，諸如:地基、屋頂、下水系統或對人體健康有危害的地方，買主就可以單方終止合同，定金退回。甚至對於某些專業買家而言， 這段期間， 正是最有利和賣方討價還價的時機。在大多數情況下，只要買方還想繼續進行交易， 在檢查時出一些小的問題，買主會要求賣主做一定的維修，往往賣主會接受買主的要求，把損壞的或不工作的地方修好。交易仍是可以進行下去， 但是買方的權益得到保障。 不只在加州，美國各州類似的條款，讓買主有充分的時間考慮和審核房產，保護了美國房產買主。否則等到過戶以後， 發現問題產生糾紛， 再和賣主對簿公堂， 不但耗時費力， 也損失慘重。

    在地產交易的過程中， 公證公司和產權保險， 都佔有很重要的角色。 在地產交易的紀錄中， 曾經發生過不少信譽不佳的房地產經紀公司，扣押買主的定金，佔用賣主所賣的房款，甚至鋌而走險捲走客戶資金的事件。 雖然買賣的細節繁複，說穿了，地產交易就是買方以金錢， 交換賣方標的物的產權。因此在一般地產交易慣例裡， 只要是牽涉到金錢進出的計算， 都由公證公司以公正第三者的角色， 進行盤點。 至於產權涉及的事宜， 都交由產權公司專門負責辦理， 才算公允。 在交易的初期，產權調查( Title Search) 是保護買方的一個很重要動作。 當買主與賣主簽訂了買賣合同後，產權公司的律師就要開始調查賣主的房子的產權記錄，即個物業的產權轉移的歷史情況，同時也要調查該房子的產權上有沒有債務，如欠地產稅，物業管理及市政府的罰單等。

    如果在產權上有問題，或者是有瑕疵，就一定要解決產權上的不清楚，才能轉移產權。 說的更深入些， 若是產權不清楚， 沒有銀行願意貸款給買主的， 購買價金不夠，交易一定會中斷。如果賣主不願意解決所查出的問題，那麼買主就可以中斷合同，定金退回給買主。這個動作在買賣交易中， 是個很重要可以保護買方的動作。 筆者在實務上就遭遇過， 賣方的物業在成交後， 被欠債的第三方， 在產權上加上債務判決， 產權不清。 整個過戶程序拖延了九十天之久， 在產權清楚之後才能登記。如果產權沒有任何問題，產權公司會給該房產提供產權保險(Title Insurance)，負責買賣雙方產權轉移和過戶手續(Closing)，其性質為獨立與買賣雙方外的保險公司。一但房產的產權出現問題，發生意外，產權公司承擔風險，給予賠償。

        許多賣主為了避免支付交易佣金， 常常自作聰明的認為， 自己有能力自行操作交易程序。 這樣的作法是有風險的。 光是在費用的計算， 以及價金的交付， 就存在著買賣雙方互信机制的履行。 更徨論， 若是買方有意中止交易， 賣方是否能夠心甘情願的返還價金。 公證公司提供第三方賬戶(Escrow Account) ， 可以客觀及忠實的執行買賣雙方權利及義務。 而更重要的角色是， 扮演中止契約時， 公正第三人的責任。在美國絕大多數州政府，為了保持美國房產交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產經紀人，或賣方的經紀人控制。否則，一旦賣主違約，買主要求退還定金時，賣主的經紀人常常會找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經紀人手裡的話，一旦買主違約，賣主要扣下定金時，買主經紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。所以，定金不能存放在經紀人手中，只能存放在中立的第三者——產權公司手裡，這樣一旦發生糾紛，定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。

    同樣的賣方產權轉移過程，所有的產權過戶手續都是由中立的第三者，即產權公司辦理， 才能夠把買賣雙方的不信任， 及產生糾紛可能性降到最低。當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check )的形式，支付給產權公司(不是賣主) ，如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產權公司的賬戶上，這時候房地產交易才真正完成。產權公司就會根據房地產買賣合同的有關條文，把一些費用，諸如: 佣金，產權保險，過戶的其他雜費，從房款中扣除，並立即支付給賣主，所以很多賣主在過戶後數小時內就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產經紀人介入控制房款的機會。