漫談地產(貸款)系列之十  談談不動產估價(下)

不動產估價的規則雖然說是五花八門， 各有講究。 但是細看每一種估價規則的精髓， 不外乎相同或是類似的物件放在公開市場上求售， 不論是 經紀人甲或是經紀人乙作賣方經紀， 都可以賣到差距不多的賣價。這樣估價才算精準。因此估價師非常講究比較物件放在公開市場的銷售天數是否正常。 若是物件在一天就賣掉， 或是放了一年還沒賣掉， 這樣的物件 就常常不會被選擇為作比較的標的。因為比較標的物不具普偏性。同樣的， 選擇比較標的物的範圍， 最好在各方面都是完全雷同， 不須經調整的。 在估價原則中就明確規定， 須經太多次調整的比較標的物， 是不適合拿來作估價比較的。

同樣， 物件的成交是在自由意志下出售， 運是須承受壓力， 例如離婚， 失業， 生重病等壓力因素， 都是估價師必須考慮的因素。 猶記得在2008年初當法拍屋開始瀰漫在地產市場的時候， 就常常造成估價師的困擾。 因為法相屋低於甚至遠低於市場價的趨勢， 在2006年的市場並不是常態。 依照估價原则， 是不可以被選擇為比較標的物。 因法拍屋價格會拉低正常房市的房價， 而失公允性。 但在2008年及2009年以後，法拍屋逐漸成為市場主流之後，正常屋的高房價， 反而不能被選擇成比較標的物。不正常的比較標的物，反而翻身成為正常的比較標的物。 由以上例子可見估價市場的多變性。

由一個這麼多變性的地產市場， 要去估價出一個最穩定或是不變的價格， 地域性的選擇是非常重要的。 如同我們常說不可以用蘋果去比較橘子。 同樣的道理， 不在同一個社區的比較標的物， 是無法適用在估價原則上的。因為地域和環境的不同， 會造成價格的誤差性。 不只估價原則在空間有這樣的考量， 銷售的時間也是估價原則中必須考慮的重要因素。 如同拿2006年最高峯的房價來比較現在的房價， 那是有失公允的， 正常的取法是從估價日起， 逆算六個月的銷售物件， 才能被取樣作為比較標的物。

現在住家不動產的估價方法， 最常使用的準則有下列三種:

  1. 比較法 (Comparison):比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推勘估標的價格之方法、依此方法所求得之價格為比較價格。一般房地產經紀人較常使用此方法。比較法估價之程序如下：
·        蒐集並查證比較標的相關資料。

·        選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。

·        對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。

·        比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。

·        計算勘估標的之試算價格。

·        決定勘估標的之比較價格。

  1. 收益法 (Capitalization Rate):收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析等法。
·        直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。（收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率）

·        折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。

3.     成本法 (Reproduction / Replacement):指求取勘估標的於價格日期之重建成本或重置成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘估標的價格之方法。

·        重建成本(Reproduction)，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。

·        重置成本(Replacement)，指與勘估標的相同效用之建物，以現代建材標準、設計及配置，於價格日期建築所需之成本。

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       關於累積折舊額等內容及此估價方法，如有興趣者， 以後我們再擇期作專文的報導。

總之、不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格，但因情況特殊不能兼採二種以上方法估價者，不在此限，並應於估價報告書中敘明。不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額顯著差異者重新檢討。在 FHA 政府擔保貸款的估價準則中， 更明文規定， 每一項估價須目的淨調整值不可以超過15% ， 所有調整项目加起來的總調整值， 不可以超過25%。

估價師必須視在不同價格範圍內，所蒐集資料可信度及估價種類目的條件差異，考量價格形成因素之相近程度，才能決定勘估標的價格，並將決定詳予敘明。請看下星期漫談地產(貸款)系列之十一、精彩可期!!